421 -a osvobození od daně - 421-a tax exemption

421-a osvobození od daně je daň z nemovitosti osvobození v americkém státě New York , který je uveden vývojářům realitních na výstavbu nových prostor bytových bytové budovy v New Yorku . Jak je aktuálně napsáno, program se také zaměřuje na podporu dostupného bydlení v nejhustěji obydlených oblastech New Yorku. Výjimka je udělena pro všechny budovy, které přidávají více nových bytových jednotek, a obvykle trvá 15 až 25 let po dokončení budovy. Delší období výjimky platí v méně hustě osídlených oblastech vnějších čtvrtí a horního Manhattanu .

Původní program je pojmenován podle oddílu 421-a v newyorském zákoně o dani z nemovitých věcí. Program 421-a byl zahájen v roce 1971 a státní vláda později přidala ustanovení, která nařizovala vytvoření cenově dostupných bytových jednotek, aby se vývojáři mohli do programu kvalifikovat. Podle původního programu zahrnovaly oblasti, ve kterých se vývojáři kvalifikovali pro daňové úlevy, celý Manhattan a části zbytku New Yorku.

Původní program skončil v lednu 2016 po neshodách mezi vládou státu a vládou New Yorku, ale v listopadu 2016 došlo k dohodě mezi odbory, vývojáři a guvernérem Andrewem Cuomem , aby se vrátil, čeká se na schválení státu New York Legislativa . Po jednání o rozpočtu v dubnu 2017 byl program oficiálně obnoven, přičemž oficiální nový název programu byl „ Cenově dostupný New York “. Program je spravován New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD). V rámci programu zmizí velká část stabilizačního přínosu pro nájemce trhu, stejně jako starší verze 50% preference komunity, což činí tento program kontroverzním. Práva nájemců byla rozšířena na základě zákona o stabilitě bydlení a ochraně nájemníků z roku 2019 , což jsou přední zastánci bydlení, kteří požadují zrušení 421-a.

Pojem

Program 421-a se týká developerů v New Yorku, kteří staví vícegenerační bydlení na pozemku, který je „prázdný, převážně prázdný nebo nevyužitý“. 421-a se vztahuje na nově postavené bytové jednotky s více rodinami za tržní cenu, zatímco na zrekonstruovaný nebo přestavěný bytový dům pro více rodin se vztahuje osvobození od daně J-51 a jeho snížení. Program také vyžaduje, aby část jednotek nového vývoje byla cenově dostupná, aby se vývojář kvalifikoval na osvobození od daně.

Pravidla pro osvobození od daně 421-a zahrnují několik „oblastí se zvýšenou dostupností“ v částech Manhattanu , Queensu a Brooklynu . Budovy s více než 300 bytovými jednotkami, které se nacházejí v těchto oblastech, by během výstavby získaly 100% osvobození od daně až na tři roky plus 100% osvobození po dobu 35 let po dokončení stavby za předpokladu, že splňují jednu ze tří Možnosti 421-a. U všech ostatních budov, které nesplňují podmínky pro zvýšení cenové dostupnosti, by tyto budovy měly osvobození od daně po dobu 3 let během stavebního procesu a 35 let po skončení stavby za předpokladu, že budou vyhovovat jedné ze tří dalších možností 421-a . 100% výjimka by však platila pouze během prvních 25 let po dokončení stavby.

Po celou dobu osvobození musí developer zaplatit alespoň daně z nemovitosti zaplacené z nemovitosti před udělením výjimky. Developeři nemusí platit daně ze zvýšené hodnoty nemovitosti po dobu období osvobození, přičemž období postupného vyřazování, během kterého se daňové zvýhodnění postupně v průběhu let snižuje. Ztracené daně z majetku by jinak městská vláda dostala jako příjem z daně z nemovitosti.

Dějiny

Původ programu

V 70. letech byla obava, že bytová výstavba klesá, protože se lidé přestěhovali z New Yorku na předměstí. V reakci na tento trend prošel stát v roce 1971 původním programem osvobození od daně 421-a s cílem podpořit výstavbu více rezidenčních bytů ve městě. Program 421-a pro osvobození od daně udržoval daně z nemovitosti na developeru stabilní během a po určitou dobu po stavbě. Cílem bylo snížit velké daňové zatížení, které by zvýšilo ocenění nemovitosti pro developera, což by následně podpořilo tvorbu bytových domů.

Původní program 421-a podrobně popisoval období tří let osvobozené od daně nebo dobu výstavby, podle toho, co je kratší. Během tohoto období stavitel zaplatil nulové daně z nemovitosti. Poté začalo desetileté období osvobození, ve kterém byli stavitelé osvobozeni od zvýšení daní na dva roky, následované 20% poklesem osvobození od daně každé dva roky (80% osvobozeno ve třetím roce, 60% osvobozeno v roce pět atd.) To by trvalo až do desátého roku, kdy by stavitel začal platit úplné daně z nemovitosti nařízené pro celkovou hodnotu majetku. Na tento odpočet měli právo všichni stavitelé bytů pro více rodin mimo oblast geografického vyloučení (GEA). Tato verze výjimky zůstala v platnosti před přidáním cenově dostupných požadavků na bydlení v 80. letech minulého století.

V rámci původního programu se 421-a vztahovalo na všechna obydlí s nejméně deseti bytovými jednotkami. Výše uvedená výjimka se vztahovala na hodnotu zlepšení bydlení. Původní program 421-a také požadoval, aby nájemné v budovách s osvobozením od daně bylo nejméně o 15% nižší než nájemné srovnatelných jednotek v okolí. Na bytové jednotky 421-a se také vztahovaly všechny místní zákony o stabilizaci nájemného, ​​které byly schváleny po dobu deseti let nebo bez ohledu na to, jak dlouho zákony o stabilizaci nájemného trvaly, podle toho, které období bylo kratší.

Změny a ustanovení o cenové dostupnosti

V roce 1976 schválil státní zákonodárce změny, které bránily ministerstvu pro ochranu a rozvoj bydlení (HPD) v rušení osvědčení o způsobilosti pro jakékoli projekty zahájené 1. července 1976. nebo později. V roce 1977 byl program prodloužen o další čtyři roky. Poté, v roce 1978, byl odstraněn požadavek, aby budovy v soukromém vlastnictví obsahovaly alespoň šest bytových jednotek. O tři roky později podléhaly nekondominia v rámci programu zákonům o stabilizaci nájemného, ​​což je změna oproti tomu, kdy byly stejné byty jako non-condominium vystaveny pouze dočasně. Změny z roku 1981 rovněž umožnily HPD omezit přístup k programu v oblastech, které nepotřebovaly daňové pobídky nebo by měly být použity pro nebytové účely. V roce 1983 některým městům ve státě bylo dovoleno omezit, omezit nebo podmínit výhody 421-a. V revizi z roku 1983 také stát zrušil 421-a daňové výhody pro vícegenerační byty, které byly převedeny z nebytového využití.

V roce 1984 stát nařídil, aby nájemné za budovy postavené po 1. lednu 1974 bylo stabilizováno do 15. května 1985. Stát také nařídil, aby New York City Board of Estimate přezkoumala všechna místní omezení výhod 421-a ke schválení. Stát navíc schválil zákony, které oficiálně omezovaly výhody pro projekty na Manhattanu : Oblasti na Manhattanu, na které se vztahuje výjimka, byly omezeny a dříve nekomerční objekty nyní musely být tři roky před stavbou nedostatečně využívány, aby byly způsobilé pro 421-a. program osvobození od daně.

V návaznosti na dřívější legislativu byla v roce 1985 způsobilost projektů v omezené oblasti na 421-a daňové výhody omezena na projekty, které buď obdržely finanční pomoc od jakékoli úrovně vlády, nebo bylo certifikováno 20% jejich bytových jednotek aby HPD bylo cenově dostupné. Omezená oblast v té době byla na Manhattanu, zhruba ohraničená 14. ulicí na jihu a 96. ulicí na severu. Mimo oblast vyloučené zóny měly projekty výjimku „jako správný“ mezi deseti a patnácti lety. Legislativa z roku 1985 navíc umožňovala 25letou výjimku, pokud se projekt uskutečnil v oblasti zachování sousedství, byl v oblasti způsobilé k pojištění hypotéky, kterou poskytla rehabilitační společnost pro pojištění hypotéky, nebo obdržela finanční prostředky v rámci Neighborhood Reinvestment Corporation Zák . Program 421-a byl ve stejném roce dále prodloužen a definice „období stavby“ byla definována na tři roky nebo méně.

Oblast geografického vyloučení

Moderní skleněný mrakodrap
One57 , luxusní byt na 57. ulici , získal podle starého programu daňové výhody 421.

Počínaje rokem 2006 byla oblast geografického vyloučení (GEA) rozšířena o další části New Yorku mimo Manhattan. Osvobození od daně 421-a se týká celého města, ale požadavek na dostupné bydlení se týká pouze stavebních projektů v GEA. Obecně se tyto oblasti nacházejí tam, kde jsou ceny bytů nejdražší a kde je cenově dostupné bydlení nejvíce potřeba. Celá GEA je v New Yorku. Podle současného programu je celý Manhattan součástí GEA. Kromě toho, královny a Brooklyn Nábřeží jsou součástí GEA také, spolu s částmi severní Staten Island , malé oblasti v centrálním královen, a malé části Bronxu . Hranice GEA jsou stanoveny státními i místními zákony.

Ve verzi programu z roku 2006 platilo několik pravidel. Pokud jde o část GEA na Manhattanu jižně od 110. ulice , vlastník musel zajistit dostupné bydlení, aby získal jakékoli daňové výhody 421-a. U takových projektů by bylo možné získat osvobození od daně na deset let prostřednictvím výstavby cenově dostupných jednotek mimo pracoviště prostřednictvím „obchodovatelného certifikátu“ od městského odboru ochrany a rozvoje bydlení. 20letého daňového zvýhodnění by však bylo možné získat pouze vybudováním cenově dostupných jednotek na místě. Ve zbytku GEA certifikáty znamenaly 15letou výjimku a cenově dostupné jednotky na místě znamenaly 25letou výjimku. Mimo GEA byly obchodovatelné certifikáty zakázány. 15letá výjimka byla vždy povolena pro jakýkoli stavební projekt, přičemž 25letá výjimka byla povolena, pokud byly v bytovém domě postaveny dostupné bytové jednotky.

Expirace, debata a obnova

V červnu 2015 vláda státu souhlasila s obnovením programu 421-a pro osvobození od daně a prodloužila jej o další čtyři roky. Stát zvýšil požadavek dostupnosti z 20% na 25-30%. Stát však program podmíněně prodloužil. Stát konkrétně stanovil požadavek, aby se dělníci a vývojáři dohodli na tom, zda budou dělníkům na stavebních projektech 421-a vypláceny mzdy na úrovni odborů, což vývojáři uvedli, že by náklady na stavbu drasticky zvýšily. Městský nezávislý rozpočtový úřad odhadl, že požadavek na mzdy na úrovni odborů by zvýšil náklady na dostupný plán bydlení primátora Billa de Blasia o 2,8 miliardy dolarů. Rozšíření programu bylo neplatné, pokud takové dohody o mzdách na úrovni odborů nebylo dosaženo do 15. ledna 2016. Obhájci neobnovení programu tvrdili, že program nespravedlivě zvýhodňuje developery na úkor daňových poplatníků z New Yorku; prostředky na program v podstatě pocházely od vlády New Yorku. Protože dohody nebylo dosaženo ve stanoveném termínu, program 421-a vypršel v New Yorku 15. ledna 2016.

Debata o tom, jak moc program pomohl vyvinout dostupné bydlení ve městě, však pokračovala. Starosta Bill de Blasio a newyorský guvernér Andrew Cuomo se spolu s dalšími advokátními skupinami obávají, že ztráta daňové úlevy způsobí, že dostupné bydlení bude ve městě příliš nákladné a že město bude muset za výstavbu takových jednotek platit více . Od chvíle, kdy se starosta de Blasio ujal úřadu v lednu 2014, až do vypršení programu v lednu 2016, vývojáři získali financování na 13 929 cenově dostupných jednotek, z nichž 5 006 využilo program výjimky 421-a. V reakci na tento problém spojil guvernér Cuomo vedoucí odborů a manažery v oblasti nemovitostí, aby vytvořili dohodu o vyplácení mezd na úrovni odborů na projektech 421-a. Na konci vyjednávání dosáhly odbory a realitní developeři dohody o placení pracovníků 60 $/h na kryté projekty na Manhattanu a 45 $/h na kryté projekty v míli od nábřeží East River v Queensu a Brooklynu. Návrh zákona byl jako takový předložen státnímu zákonodárci ke schválení. Program byl oficiálně oživen průchodem rozpočtu státu New York ve výši 153,1 miliardy USD v dubnu 2017.

V červnu 2019 podepsal Cuomo zákon o stabilitě bydlení a ochraně nájemců z roku 2019 (HSTPA), který chrání další práva nájemců v celém státě New York. Podle listu The New York Times HSTPA „znamená [přelom] pro miliony Newyorčanů žijících v bytech stabilizovaných na nájemném“ po neustálém oslabování ochran a ztrátě desítek tisíc regulovaných bytů “. Zatímco skupiny nájemníků fandily návrhu zákona, skupiny pronajímatelů se obávaly, že některá jeho ustanovení podkopají jejich schopnost stavět a udržovat bytové domy. Po přijetí zákona někteří obhájci bydlení požadovali zrušení osvobození od daně 421-a.

Současná verze

V rámci plánu na rok 2017 musí veškerá výstavba bytů zahrnovat mezi 25% a 30% cenově dostupných jednotek, aby se do programu mohly kvalifikovat, a několik způsobů, jak mohou stavitelé tento požadavek splnit. Dříve byl tento požadavek na cenovou dostupnost 20%. Pokud se však původní nájemce jednotky stabilizované na nájemném v budově, na kterou se vztahuje výjimka, rozhodne odejít, pak by vlastník budovy již nemusel udržovat konkrétní nájemné za jednotku stabilizované pro nové nájemce za předpokladu, že nájem za tuto jednotku bude vyšší než 2 700 $ měsíčně. Pod starým 421-a neexistoval žádný nájem ani limit příjmů.

V rámci programu platí výjimka po dobu tří let výstavby a dalších 35 let po dokončení projektu. Prvních 25 let po období výstavby bude probíhat úplné osvobození od zvýšení daně, přičemž daňové výhody za posledních deset let budou vázány na počet vytvořených cenově dostupných jednotek. Nový program 421-a je také možností pro kondominiové projekty. Projekty kondominia se však do tohoto programu kvalifikují pouze v případě, že projekt má 35 jednotek nebo méně, nenachází se na Manhattanu a má odhadovanou hodnotu na jednotku 65 000 USD nebo méně. Program výjimek vylučuje projekty luxusních bytů poté, co byl návrh na jejich zahrnutí poražen v zákonodárném sboru státu. Jejich zahrnutí by za deset let zvýšilo náklady programu o 1 miliardu dolarů.

Kromě toho se prodloužila doba, po kterou vývojáři pobírají pobídky, z 25 let na 35 let, přičemž požadavek na zachování cenově dostupného nájemného se zvýšil na 40 let. Do programu se mohou přihlásit projekty, které splňují požadavky, ale jsou mimo oblast vyloučení. Program bude fungovat do roku 2022, ale mohl by být vykolejen hned v roce 2019 na základě jednání o regulaci nájemného.

Nový program 421-a již nevyžaduje, aby vývojáři zahrnovali „preference komunity“ jako požadavek, aby se mohli do programu kvalifikovat. Podle staré verze měli vývojáři povinnost vyhradit polovinu nových bytových jednotek pro stávající obyvatele okolního sousedství. Také museli vyčlenit menší procenta jednotek pro městské pracovníky, vojenské veterány a obyvatele se zdravotním postižením.

Po jednáních o státním rozpočtu v New Yorku v dubnu 2017 byl program osvobození od daně 421-a obnoven jako „Cenově dostupný New York“. Jako podmínku oživení programu vývojáři souhlasili s placením svých pracovníků v průměru 60 $ za hodinu (včetně výhod) u všech projektů jižně od 96. ulice na Manhattanu, které ovlivňují bytové domy s 300 a více byty. Kromě toho musí vývojáři vyplácet svým pracovníkům průměrnou mzdu 45 USD za hodinu (včetně výhod) na všech projektech v okruhu jedné míle od nábřeží East River, a to i v případě bytových domů s 300 a více byty. Tento ústupek byl výhrou pro odborové pracovníky ve městě. Projekty, které splňují tyto mzdové požadavky, však budou odměněny plnou 100% výjimkou na celých 35 let, což vývojářům poskytne další zdroj příjmů, který bude kompenzovat zvýšené náklady na pracovní sílu. Mimo GEA se vývojáři stále mohou přihlásit do programu a získat rozšířené výhody, pokud splní požadavky programu. Vývojáři mohou být osvobozeni od mzdových požadavků, pokud zahrnou 50% a více jednotek pod trhem. Kontrolor New York City určí, zda jsou splněny mzdové požadavky.

V důsledku přechodu nového programu 421-a státní vláda předpovídá, že nový program 421-a vygeneruje v průměru 2 500 dostupných bytových jednotek pro Newyorčany z chudých, dělnických a středních tříd příjmů rok. Analýza městského nezávislého rozpočtového úřadu (IBO) předpovídala, že program během deseti let vytvoří zhruba 10 000 až 15 800 cenově dostupných bytových jednotek za jednotkové náklady 568 000 dolarů. Uzavřená dohoda navíc vedla státní vládu k přidělení dalších 2,5 miliardy $ do státního rozpočtu s cílem vytvořit dalších 100 000 cenově dostupných bytových jednotek a 6 000 podpůrných bytových jednotek. Peníze byly dříve zadrženy kvůli neshodám mezi demokraty a republikány ve státní správě o používání těchto prostředků.

Kritika

Kritici tvrdí, že program osvobození od daně 421-a nespravedlivě odčerpává městské daňové příjmy. Stávající daňové úlevy stojí město ročně zhruba 1,4 miliardy dolarů na ušlých daňových příjmech. Vedení města odhadovalo, že nový program podepsaný v zákoně bude stát město dalších 82 milionů dolarů ročně na nevybraných daních z majetku, ve srovnání s návrhem programu provedeným v roce 2015. Analýza IBO zjistila, že 35letý program osvobození od daně by stálo v příštích deseti letech 8,4 miliardy dolarů, i když vývojáři tvrdí, že tento údaj předpokládá, že kvalifikační projekty by byly stejně postaveny bez výjimky.

Kritici tvrdí, že nový program 421-a bude stát městské daňové poplatníky ještě více než starý plán. IBO zjistil, že nový plán 421-a by stál k celkovým nákladům programu přidání 120 milionů $ ročně, neboli 1,2 miliardy $ během deseti let. To je ve srovnání se starým programem, který by za deset let stál 7,2 miliardy dolarů. Sdružení pro sousedské bydlení a rozvoj, zájmová skupina, která prosazovala neziskové a cenově dostupné bytové skupiny, tvrdila, že město potřebuje další peníze, aby vyrovnalo očekávané škrty ve federálním financování města v průběhu příštího roku, a že luxus developerské společnosti by měly platit plné daně z nemovitosti, nikoli získat odpočet. Mezitím senátor za demokratický stát Gustavo Rivera tvrdil, že nájemné nebude dostatečně nízké na to, aby obyvatelé jeho okresu Senátu státu Bronx mohli programu využít. Senátor Brad Hoylman uvedl, že dolary věnované programu 421-a by místo toho měly jít přímo na vytvoření dostupného bydlení.

Skupiny obchodující s nemovitostmi v reakci na to tvrdí, že program výjimek umožňuje především výstavbu rezidenčního bydlení. John Banks, prezident realitní rady v New Yorku , tvrdil, že vysoké náklady na výstavbu, drahé pozemky a zvyšování daní způsobí, že bez daňové úlevy bude stavba neproveditelná. Jeden vývojář také tvrdil, že by s větší pravděpodobností stavěli byty namísto nájemného bez osvobození od daně, protože rozdíl by způsobil, že by byly byty srovnatelně výnosnější. Vývojář tvrdil, že cenově dostupné pronájem jednotek by zasáhlo bez programu 421-a.

Viz také

Reference

externí odkazy