Hypotéka s nastavitelnou sazbou - Adjustable-rate mortgage

Variabilní sazbou hypotéky , nastavitelná sazba hypotéky ( ARM ), nebo tracker hypotéka je hypoteční úvěr s úrokovou sazbou v poznámce pravidelně upravována na základě indexu, která zohledňuje náklady na věřitele půjček na úvěrových trzích. Půjčku lze nabídnout za standardní variabilní sazbu / základní sazbu věřitele . Může existovat přímý a zákonem definovaný odkaz na podkladový index, ale pokud věřitel nenabízí žádný konkrétní odkaz na podkladový trh nebo index, lze sazbu podle uvážení věřitele změnit. Termín „hypotéka s variabilní sazbou“ je nejběžnější mimo USA , zatímco ve Spojených státech je „hypotéka s nastavitelnou sazbou“ nejběžnější a zahrnuje hypotéku regulovanou federální vládou s omezením poplatků. V mnoha zemích jsou hypotéky s nastavitelnou sazbou normou a na takových místech je lze jednoduše označit jako hypotéky.

Mezi nejběžnější indexy patří sazby u 1letých cenných papírů s konstantní splatností (CMT), index nákladů na fondy (COFI) a London Interbank Offered Rate (LIBOR). Několik poskytovatelů úvěrů používá své vlastní náklady na financování jako index namísto použití jiných indexů. Důvodem je zajištění stálé marže pro věřitele, jehož vlastní náklady na financování budou obvykle souviset s indexem. V důsledku toho se platby prováděné dlužníkem mohou v průběhu času měnit s měnící se úrokovou sazbou (alternativně se může změnit doba trvání půjčky). To se liší od hypotéky s odstupňovanou splátkou , která nabízí měnící se částky plateb, ale pevnou úrokovou sazbu. Mezi další formy hypotečního úvěru patří hypotéka pouze na úroky, hypotéka s pevnou úrokovou sazbou, hypotéka se zápornou amortizací a hypotéka na splátky .

Nastavitelné sazby přenášejí část úrokového rizika z věřitele na dlužníka. Lze je použít tam, kde nepředvídatelné úrokové sazby ztěžují získání půjček s pevnou úrokovou sazbou. Dlužník má výhody, pokud úroková sazba klesá, ale ztrácí, pokud se úroková sazba zvýší. Ve srovnání s hypotékami s pevnou nebo omezenou sazbou má dlužník prospěch ze snížených marží a souvisejících nákladů na půjčky.

Vlastnosti

Index

V některých zemích mohou banky zveřejnit základní úrokovou sazbu, která se používá jako index. Index lze použít jedním ze tří způsobů: přímo, na základě sazby plus marže, nebo na základě pohybu indexu.

Přímo aplikovaný index znamená, že úroková sazba se mění přesně s indexem. Jinými slovy, úroková sazba bankovky se přesně rovná indexu. Z výše uvedených indexů se přímo použije pouze index sazby kontraktu.

Aplikovat index na bázi sazby plus marže znamená, že úroková sazba se bude rovnat podkladovému indexu plus marži. Marže je uvedena v poznámce a zůstává fixní po dobu trvání půjčky. Například úroková sazba hypotéky může být v poznámce uvedena jako LIBOR plus 2%, 2% jako marže a LIBOR jako index.

Poslední způsob použití indexu je na pohybové bázi. V tomto schématu hypotéka vzniká dohodnutou sazbou, poté je upravena na základě pohybu indexu. Na rozdíl od přímého nebo indexu plus marže není počáteční sazba výslovně vázána na žádný index; tyto úpravy jsou vázány na index.

Základní vlastnosti

Nejdůležitější základní rysy ARM jsou:

  1. Počáteční úroková sazba . Toto je počáteční úroková sazba na ARM.
  2. Období úpravy . Jedná se o dobu, po kterou je podle plánu úroková sazba nebo výpůjční doba na ARM nezměněna. Sazba se na konci tohoto období vynuluje a přepočítá se měsíční splátka půjčky.
  3. Míra indexu . Většina věřitelů spojuje změny úrokových sazeb ARM se změnami indexové sazby. Věřitelé zakládají sazby ARM na různých indexech, nejběžnější jsou sazby z jednoletých, tříletých nebo pětiletých cenných papírů státní pokladny. Dalším běžným indexem jsou celostátní nebo regionální průměrné náklady na financování spořitelních a úvěrových sdružení.
  4. Okraj . Jedná se o procentní body, které věřitelé přidávají k sazbě indexu k určení úrokové sazby ARM.
  5. Úrokové stropy . Jedná se o limity, do jaké míry lze změnit úrokovou sazbu nebo měsíční splátku na konci každého vyrovnávacího období nebo po dobu trvání úvěru.
  6. Počáteční slevy . Jedná se o ústupky v oblasti úrokových sazeb, které se často používají jako propagační pomůcky a které nabízejí půjčku v prvním nebo více roce. Snižují úrokovou sazbu pod převládající sazbu (index plus marže).
  7. Negativní amortizace . To znamená, že se zvyšuje zůstatek hypotéky. K tomu dochází vždy, když měsíční splátky hypotéky nejsou dostatečně velké na to, aby byly splatné všechny úroky z hypotéky. To může být způsobeno, když je limit plateb obsažený v ARM dostatečně nízký, takže platba jistiny plus úroků je větší než limit platby.
  8. Konverze . Dohoda s věřitelem může obsahovat klauzuli, která umožňuje kupujícímu převést ARM na hypotéku s pevnou sazbou v určených časech.
  9. Záloha . Některé dohody mohou vyžadovat, aby kupující zaplatil zvláštní poplatky nebo penále, pokud je ARM splacena dříve. Podmínky platby předem jsou někdy obchodovatelné.

Výběr hypotéky na bydlení je komplikovaný a časově náročný. Na pomoc kupujícímu připravila Federální rezervní rada a Federální bankovní rada pro úvěry na bydlení kontrolní seznam hypoték.

Čepice

Jakákoli hypotéka, u níž se mohou platby dlužníka časem zvyšovat, s sebou přináší riziko finanční potíže dlužníka. Aby se toto riziko omezilo, jsou omezení poplatků - známá jako omezení v tomto odvětví - běžnou vlastností hypoték s nastavitelnou sazbou. Omezení se obvykle vztahují na tři charakteristiky hypotéky:

  • frekvence změny úrokové sazby
  • pravidelná změna úrokové sazby
  • celková změna úrokové sazby po dobu trvání půjčky, někdy nazývaná také jako životní limit

Například dané ARM může mít následující typy limitů úpravy úrokové sazby:

  • úpravy úroků prováděné každých šest měsíců, obvykle 1% za úpravu, celkem 2% ročně
  • úpravy úroků prováděné pouze jednou ročně, obvykle maximálně 2%
  • úroková sazba se může za rok upravit maximálně o 1%

Omezení splátek hypotéky:

  • maximální úpravy splátek hypotéky, obvykle 7,5% ročně u půjček s možností výplaty / záporných odpisů

Životnost stropů úpravy úrokové sazby úvěru:

  • celková úprava úrokové sazby omezena na 5% nebo 6% po dobu trvání úvěru.

Omezení periodické změny úrokové sazby lze rozdělit na jeden limit pro první periodickou změnu a samostatný limit pro následnou periodickou změnu, například 5% pro počáteční úpravu a 2% pro následné úpravy.

Ačkoli je limit neobvyklý, limit může omezit maximální měsíční splátky v absolutních hodnotách (například 1 000 $ měsíčně), spíše než v relativních hodnotách.

ARM, které umožňují záporné odpisy, budou mít obvykle úpravy plateb, které se vyskytují méně často než úpravy úrokových sazeb. Například úrokovou sazbu lze upravit každý měsíc, částka platby však pouze jednou za 12 měsíců.

Struktura limitu je někdy vyjádřena jako limit počáteční úpravy / limit následné úpravy / limit životnosti , například 2/2/5 pro půjčku s limitem 2% pro počáteční úpravu, limitem 2% pro následné úpravy a limitem 5% o úpravách celkové úrokové sazby. Jsou-li zadány pouze dvě hodnoty, znamená to, že počáteční limit změny a periodický limit jsou stejné. Například struktura čepice 2/2/5 může být někdy napsána jednoduše 2/5.

Motivy

ARM obecně umožňují dlužníkům snížit své počáteční platby, pokud jsou ochotni převzít riziko změn úrokových sazeb. Existují důkazy, že spotřebitelé mají tendenci upřednostňovat smlouvy s nejnižšími počátečními sazbami, například ve Velké Británii, kde se spotřebitelé obvykle zaměřují na okamžité měsíční náklady na hypotéku. Na rozhodnutí spotřebitelů může mít vliv také rada, kterou dostanou, a mnoho z těchto rad poskytují věřitelé, kteří mohou kvůli strukturám finančního trhu preferovat ARM.

V mnoha zemích jsou primárními původci hypoték banky nebo podobné finanční instituce. Pro banky, které jsou financovány z vkladů zákazníků , mají klientské vklady obvykle mnohem kratší podmínky než hypotéky na bydlení. Pokud by banka nabízela velké objemy hypoték za pevné sazby, ale většinu svého financování by čerpala z vkladů (nebo jiných krátkodobých zdrojů finančních prostředků), měla by nesoulad aktiv a pasiv kvůli úrokovému riziku . Poté by hrozilo riziko, že úrokové výnosy z jejího hypotečního portfolia budou menší, než kolik by potřebovalo k výplatě vkladatelům. Ve Spojených státech někteří tvrdí, že krize v oblasti spoření a půjček byla částečně způsobena tímto problémem: společnosti poskytující spořitelny a půjčky měly krátkodobé vklady a dlouhodobé hypotéky s pevnou sazbou, a tak byly chyceny, když Paul Volcker zvýšil úrokové sazby na začátku 80. let. Banky a další finanční instituce proto nabízejí hypotéky s nastavitelnou sazbou, protože snižují riziko a odpovídají jejich zdrojům financování.

Bankovní regulační orgány věnují zvláštní pozornost nesouladu aktiv a pasiv, aby se těmto problémům vyhnuly, a přísně omezují výši dlouhodobých hypoték s pevnou úrokovou sazbou, které mohou banky držet ve vztahu k jejich dalším aktivům. Aby se snížilo riziko, mnoho původců hypoték prodává mnoho svých hypoték, zejména hypotéky s pevnými sazbami.

Pro dlužníka mohou být hypotéky s nastavitelnou sazbou levnější, ale za cenu vyššího rizika. Mnoho ARM má „ upoutávací období “, což jsou relativně krátká počáteční období s pevnou sazbou (obvykle jeden měsíc až jeden rok), když ARM nese úrokovou sazbu, která je podstatně pod „plně indexovanou“ sazbou. Teaserové období může přimět některé dlužníky, aby považovali ARM za výhodnější, než ve skutečnosti představuje. Nízká upoutávka předurčuje ARM k udržení nadprůměrných zvýšení plateb.

Varianty

Hybridní zbraně

Hybridní ARM obsahuje úrokovou sazbu, která je fixována na počáteční období a poté se pohybuje. „Hybrid“ označuje kombinaci charakteristik ARM s pevnou a nastavitelnou rychlostí. Hybridní ARM se označují podle jejich počátečních období s fixní a nastavitelnou sazbou, například 3/1, je pro ARM s 3letým obdobím fixní úrokové sazby a následnými obdobími úpravy úrokové sazby 1 rok. Datum, kdy se hybridní ARM přesouvá z plánu plateb s pevnou sazbou na plán plateb, který se upravuje, se označuje jako datum obnovení. Po datu resetování se hybridní ARM vznáší na okraji nad zadaným indexem, stejně jako jakékoli běžné ARM.

Popularita hybridních ARM se v posledních letech výrazně zvýšila. V roce 1998 bylo procento hybridů na 30leté hypotéky s fixní sazbou nižší než 2%; během šesti let se to zvýšilo na 27,5%.

Stejně jako ostatní ARM, hybridní ARM přenášejí určité úrokové riziko z věřitele na dlužníka, což umožňuje věřiteli nabízet nižší úrokovou sazbu v mnoha úrokových prostředích.

Možnost ARM

„Opční ARM“ je obvykle 30leté ARM, které zpočátku nabízí dlužníkovi čtyři možnosti měsíčních plateb: specifikovanou minimální splátku, splátku pouze úroku, 15letou plně amortizující platbu a 30letou plně amortizovanou platbu.

Tyto typy půjček se také nazývají ARM „pick-a-platba“ nebo „pay-opce“.

Když dlužník provede platbu ARM s možností platby, která je menší než kumulativní úrok, dojde k „negativní amortizaci“, což znamená, že nezaplacená část kumulativního úroku se přičte k nevyrovnanému zůstatku jistiny. Například pokud dlužník provede minimální platbu ve výši 1 000 USD a ARM narostl měsíční úrok ve výši 1 500 USD, k zůstatku půjčky dlužníka se přidá 500 USD. Platba pouze za úroky příštího měsíce bude navíc vypočítána pomocí nového vyššího zůstatku jistiny.

Varianty ARM jsou často nabízeny s velmi nízkou mírou upoutávky (často až 1%), což se promítá do velmi nízkých minimálních plateb za první rok ARM. V době konjunktury věřitelé často upisují dlužníky na základě splátek hypotéky, které jsou pod plně amortizovanou splátkovou úrovní. To umožňuje dlužníkům získat nárok na mnohem větší půjčku (tj. Převzít větší dluh), než by bylo jinak možné. Při hodnocení opčního ARM se obezřetní dlužníci nezaměří na upoutávkovou sazbu nebo úroveň počátečních plateb, ale budou brát v úvahu charakteristiky indexu, velikost „hypotéční marže“, která se přidává k hodnotě indexu, a další podmínky paže. Konkrétně musí zvážit možnosti, které (1) zvýší dlouhodobé úrokové sazby; (2) jejich domov nemusí ocenit, nebo dokonce může ztratit hodnotu, nebo dokonce (3), že se obě rizika mohou projevit.

Možnost ARM se nejlépe hodí pro sofistikované dlužníky s rostoucími příjmy, zejména pokud jejich příjmy sezónně kolísají a potřebují flexibilitu plateb, kterou takový ARM může poskytnout. Sofistikovaní dlužníci budou pečlivě řídit úroveň negativních amortizací, které jim umožní narůst.

Tímto způsobem může dlužník kontrolovat hlavní riziko Option ARM, kterým je „platební šok“, kdy negativní amortizace a další funkce tohoto produktu mohou v krátkých časových obdobích vyvolat podstatné zvýšení plateb.

Minimální splátka na opci ARM může dramaticky poskočit, pokud její nesplacená částka jistiny dosáhne maximálního limitu záporné amortizace (obvykle 110% až 125% původní částky půjčky). Pokud k tomu dojde, bude další minimální měsíční platba na úrovni, která by ARM během zbývajícího období plně amortizovala. Kromě toho mají možnosti ARM obvykle automatická „přepracovaná“ data (často každý pátý rok), kdy je platba upravena tak, aby se ARM dostalo zpět do tempa a odepsalo ARM v plné výši po zbývající dobu.

Například ARM ve výši 200 000 USD se stropem 110% „neg am“ se obvykle upraví na plně amortizovanou platbu na základě aktuální plně indexované úrokové sazby a zbývající doby platnosti úvěru, pokud negativní amortizace způsobí, že zůstatek úvěru překročí 220 000 $ . U 125% přepracování k tomu dojde, pokud zůstatek půjčky dosáhne 250 000 USD.

Jakákoli půjčka, u které je povoleno generovat záporné odpisy, znamená, že dlužník snižuje svůj vlastní kapitál ve svém domě, což zvyšuje šanci, že jej nebude schopen prodat za tolik, aby úvěr splatil. Klesající hodnoty vlastností by toto riziko ještě umocnily.

Varianty ARM mohou být také dostupné jako „hybridy“ s delšími obdobími s pevnou sazbou. Je nepravděpodobné, že by tyto produkty měly nízkou míru upoutávky. Výsledkem je, že takové ARM zmírňují možnost negativního odpisu a pravděpodobně by nelákaly dlužníky hledající produkt „cenové dostupnosti“.

ARMY peněžních toků

Cash flow ARM je hypotéční úvěr s možností minimální platby . Tento typ půjčky umožňuje dlužníkovi vybrat si měsíční splátku z několika možností. Tyto platební možnosti obvykle zahrnují možnost platit na 30leté úrovni, 15leté úrovni, úrovni pouze úroků a minimální úrovni platby. Minimální úroveň platby je obvykle nižší než platba pouze s úrokem . Tento typ půjčky může vést k negativní amortizaci. Možnost provést minimální splátku je obvykle k dispozici pouze během prvních několika let úvěru.

Hypotéky ARM s hotovostním tokem jsou synonymem pro hypotéky ARM s možností platby nebo ARM s možností platby , avšak ne všechny půjčky s možností hotovostního toku jsou nastavitelné. Opční půjčky s peněžními toky s pevnou úrokovou sazbou si ve skutečnosti zachovávají stejné možnosti peněžních toků jako ARM s peněžními toky a ARM s opcemi, ale zůstávají fixní po dobu až 30 let.

Terminologie
Období Definice
X / Y Hybridní ARM jsou často označovány v tomto formátu, kde X je počet let, během nichž platí počáteční úroková sazba před první úpravou (běžné výrazy jsou 3, 5, 7 a 10 let) a Y je interval mezi úpravami (běžné termíny jsou 1 na jeden rok a 6 na šest měsíců). Například ARM 5/1 znamená, že počáteční úroková sazba platí po dobu pěti let (nebo 60 měsíců, pokud jde o platby), poté je úroková sazba každoročně upravována. (Úpravy pro účty úschovy však nedodržují plán 5/1; provádějí se každoročně.)
Plně indexovaná sazba Cena ARM se vypočítá přidáním Index + Margin = Plně indexovaná sazba. To je úroková sazba, ve které by byla vaše půjčka bez počáteční sazby (úvodní speciální sazba pro počáteční pevné období). To znamená, že půjčka by byla vyšší, pokud by se upravila, obvykle o 1–3% vyšší než pevná sazba. Výpočet je důležitý pro kupce ARM, protože pomáhá předvídat budoucí úrokovou sazbu úvěru.
Okraj U ARM, kde je index aplikován na úrokovou sazbu dluhopisu na základě „indexu plus marže“, je marže rozdíl mezi sazbou bankovky a indexem, na kterém je sazba bankovky založena, vyjádřený v procentech. To nelze zaměňovat se ziskovou marží . Čím nižší je marže, tím lepší je půjčka pro dlužníka, protože maximální sazba se bude při každé úpravě méně zvyšovat. Okraje se budou pohybovat mezi 2% a 7%.
Index Zveřejněný finanční index, jako je LIBOR, pravidelně upravoval úrokovou sazbu ARM.
Počáteční sazba Úvodní sazba poskytovaná kupujícím ARM půjček na počáteční pevné úrokové období.
Doba Doba mezi úpravami úrokových sazeb. V době poklesu úrokových sazeb je pro dlužníka výhodnější kratší období. Na druhé straně, v době rostoucích úrokových sazeb, věřiteli prospívá kratší doba.
Podlaha Klauzule, která stanoví minimální úrokovou sazbu půjčky ARM. Půjčky mohou být vybaveny funkcí Počáteční sazba = Minimální, ale jedná se primárně o nevyhovující (aka Sub-Prime nebo Programové půjčky) úvěrové produkty. To zabrání tomu, aby se půjčka ARM kdykoli upravila nižší než počáteční sazba. „Papírový“ úvěr obvykle nemá žádnou minimální úroveň nebo 2% pod začátkem.
Platební šok Pojem odvětví popisující prudký (neočekávaný nebo plánovaný dlužníkem) pohyb úrokových sazeb hypotečního úvěru směrem nahoru a jeho dopad na dlužníky. Toto je hlavní riziko ARM, protože to může vést k vážným finančním problémům pro dlužníka.
Víčko Jakákoli klauzule, která stanoví omezení množství nebo frekvence změn rychlosti.

Půjčky čepice

Limity půjček poskytují ochranu plateb před šokem z plateb a umožňují určitou míru jistoty úrokových sazeb těm, kdo hazardují s počátečními pevnými sazbami z půjček ARM. Existují tři typy uzávěrů na typické First Lien nastavitelný sazby hypotečních či First Lien Hybrid Nastavitelné Rate Mortgage.

Limit počáteční sazby úpravy: Většina půjček má vyšší limit pro počáteční úpravy, která je indexována na počáteční pevné období. Jinými slovy, čím delší je počáteční fixní doba, tím více by banka chtěla váš úvěr potenciálně upravit. Obvykle je tento strop 2–3% nad počáteční sazbou u půjčky s počáteční fixní sazbou na tři roky nebo nižší a 5–6% nad počáteční sazbou u půjčky s počáteční fixní sazbou na pět let nebo vyšší .

Limit úpravy sazby: Toto je maximální částka, o kterou se může hypotéka s nastavitelnou sazbou zvýšit při každé následné úpravě. Podobně jako počáteční limit je tento strop obvykle 1% nad počáteční sazbou u půjček s počáteční pevnou dobou tří let nebo delší a obvykle 2% nad počáteční sazbou u půjček, které mají počáteční pevnou dobu pěti let nebo vyšší.

Celoživotní limit: Většina hypoték s první hypotékou má 5% nebo 6% životní limit nad počáteční sazbou (to se nakonec liší podle věřitele a stupně úvěru).

  • Průmyslová zkratka pro čepice ARM

Uvnitř obchodních stropů jsou nejčastěji vyjádřeny jednoduše tři čísla, která znamenají každý strop. Například 5/1 Hybrid ARM může mít strukturu uzávěru 5/2/5 (5% počáteční uzávěr, 2% přizpůsobovací uzávěr a 5% životnost) a zasvěcenci by to označili jako uzávěr 5-2-5. Alternativně může mít ARM na 1 rok limit 1/1/6 (1% počáteční limit, 1% nastavovací limit a 6% životnost) známý jako 1-1-6, nebo alternativně vyjádřený jako 1/6 limit (vynechání jedné číslice znamená, že počáteční a nastavovací čepičky jsou identické).

V úplném článku najdete typ ARM, kterým jsou úvěry se zápornou amortizací přirozeně. Vyšší rizikové produkty, jako je First Lien měsíční Nastavitelné úvěry s negativní amortizace a vlastního domu úvěrové linky (HELOCs) mají různé způsoby strukturování Cap než typický první Lien hypotéky. Typický měsíční upravitelný úvěr s prvním zástavním právem se zápornou amortizační půjčkou má dobu životnosti základní sazby (neboli „plně indexovaná sazba“) mezi 9,95% a 12% (maximální odhadovaná úroková sazba). Některé z těchto půjček mohou mít mnohem vyšší stropy úrokových sazeb. Plně indexovaná sazba je vždy uvedena na výpisu, ale dlužníci jsou chráněni před plným účinkem zvýšení úrokových sazeb minimální splátkou, dokud není půjčka přepracována, což je okamžik splatnosti jistiny a úroků, který plně amortizuje půjčku na plně indexovaná sazba.

Vzhledem k tomu, že banky HELOC mají primárně sedět v pozici druhého zástavního práva, jsou obvykle omezeny pouze maximální úrokovou sazbou povolenou zákonem ve státě, kde jsou emitovány. Například Florida má v současné době 18% strop na úrokové sazby. Jsou pro dlužníka rizikové v tom smyslu, že jsou většinou indexovány na základní sazbu Wall Street Journal , která je považována za spotový index, nebo finanční ukazatel, který podléhá okamžité změně (stejně jako půjčky založené na primární sazbě) . Riziko pro dlužníka spočívá v tom, že finanční situace, která způsobí, že Federální rezervní systém dramaticky zvýší sazby (viz 1980, 2006), bude mít za následek okamžité zvýšení závazků vůči dlužníkovi, a to až do limitu sazby.

Popularita

Hypotéky s variabilní sazbou jsou nejběžnější formou půjčky na bydlení ve Velké Británii , Irsku a Kanadě, ale v některých dalších zemích, jako je Německo, jsou nepopulární . Hypotéky s variabilní sazbou jsou v Austrálii a na Novém Zélandu velmi běžné . V některých zemích nejsou k dispozici skutečné hypotéky s pevnou sazbou, s výjimkou krátkodobých půjček; v Kanadě je nejdelší období, na které lze stanovit sazbu hypotéky, obvykle nejvýše deset let, zatímco splatnosti hypotéky jsou obvykle 25 let.

V mnoha zemích není možné, aby banky půjčovaly za pevné úrokové sazby po velmi dlouhou dobu; v těchto případech může být jediným proveditelným typem hypotéky, který banky mohou nabídnout, hypotéky s nastavitelnou sazbou (s vyloučením určité formy vládního zásahu). Například v hypotečním průmyslu ve Velké Británii tradičně dominují stavební spořitelny . Vzhledem k tomu, že fondy shromážděné stavebními spořitelnami ve Spojeném království musí představovat alespoň 50% vklady, věřitelé upřednostňují hypotéky s variabilní sazbou před hypotékami s pevnou úrokovou sazbou, aby snížili potenciální úroková rizika mezi tím, co účtují v hypotékách, a tím, co platí v úrokech za vklady zdroje financování.

Země, kde jsou půjčky s pevnou úrokovou sazbou běžnou formou půjčky na koupi domu, obvykle potřebují mít k dispozici konkrétní právní rámec, který to umožní. Například v Německu a Rakousku nabízejí dlouhodobé půjčky s pevnou úrokovou sazbou populární Bausparkassen , druh vzájemných stavebních spořitelen . Právně se oddělují od bank a vyžadují, aby dlužníci ušetřili značné částky za poměrně nízkou pevnou úrokovou sazbu, než půjčku dostanou; to se děje tak, že se od budoucího dlužníka požaduje, aby začal splácet své pevné měsíční splátky s dostatečným předstihem, než půjčku skutečně získá. Obecně není možné zaplatit to jednorázově a půjčku hned získat; musí být provedeno v měsíčních splátkách stejné velikosti, jaké budou vyplaceny během fáze splácení hypotéky. V závislosti na tom, zda je v systému v daném okamžiku dostatek spořičů, může být výplata půjčky na nějakou dobu odložena, i když již potenciální dlužník kvótu úspor splnil. Výhodou pro dlužníka je, že se zaručeně nikdy nezvýší měsíční splátka, a také se předem stanoví doba trvání půjčky. Nevýhodou je, že tento model, ve kterém musíte začít splácet několik let před skutečným získáním úvěru, je většinou zaměřen na kupce domů, kteří jsou jednou za život, kteří jsou schopni plánovat dopředu na dlouhou dobu. To se stalo problémem obecně vyšší mobility, která je dnes od pracovníků požadována.

Pro ty, kteří se plánují stěhovat v relativně krátkém časovém období (tři až sedm let), mohou být hypotéky s variabilní sazbou stále atraktivní, protože často zahrnují nižší, pevnou úrokovou sazbu pro první tři, pět nebo sedm let půjčka, po které úroková sazba kolísá.

V Singapuru

V Singapuru se ARM běžně označuje jako hypotéka s pohyblivou sazbou nebo variabilní sazbou. Na rozdíl od hypotéky s pevnou sazbou v zemi má hypotéka s pohyblivou sazbou úrokovou sazbu proměnlivou po celou dobu trvání úvěru. Půjčky mohou být navázány na kurz bankovní rady, SIBOR nebo SOR

Struktura úrokové sazby hypotéky je obvykle následující:

Doba Úroková sazba (pa)
První rok 0,75% + 1 měsíc SIBOR
Druhý rok 0,75% + 1 měsíc SIBOR
Třetí rok 1,00% + 1 měsíc SIBOR
Čtvrtý rok dále 1,25% + 1 měsíc SIBOR

Půjčka může být vázána na SIBOR nebo SOR libovolného trvání a rozpětí (marže) je připevněno k X-měsíčnímu SIBOR / SOR. Rozpětí se obvykle upraví nahoru po prvních několika letech.

ARM vázaná na SIBOR jsou populárnější než hypotéky vázané na SOR nebo deskové a úrokové sazby.

Nedávno však ANZ představil ARM, který je vázán na průměr SIBOR a SOR. Zatím je to jediná banka v Singapuru, která takovou hypotéku nabízí.

Ceny

Hypotéky s nastavitelnou sazbou jsou obvykle, ale ne vždy, levnější než hypotéky s pevnou sazbou. Kvůli inherentnímu úrokovému riziku budou mít dlouhodobé fixní sazby tendenci být vyšší než krátkodobé sazby (které jsou základem pro půjčky a hypotéky s proměnlivou sazbou). Rozdíl v úrokových sazbách mezi krátkodobými a dlouhodobými půjčkami je známý jako výnosová křivka , která obecně klesá směrem nahoru (delší období jsou dražší). Opačná okolnost je známá jako obrácená výnosová křivka a je poměrně vzácná.

Skutečnost, že hypotéka s nastavitelnou sazbou má nižší počáteční úrokovou sazbu, nenaznačuje, jaké budou budoucí náklady na půjčku (když se sazby změní). Pokud sazby vzrostou, náklady budou vyšší; pokud sazby klesnou, náklady budou nižší. Ve skutečnosti dlužník souhlasil s tím, že podstoupí úrokové riziko .

Skutečná cenová a úroková analýza hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou ve finančním průmyslu se provádí pomocí různých metod počítačových simulací, jako je metoda Monte Carlo nebo Sobolovy sekvence. V těchto technikách je pomocí předpokládaného rozdělení pravděpodobnosti budoucích úrokových sazeb prozkoumáno mnoho (10 000–100 000 nebo dokonce 1 000 000) možných scénářů úrokových sazeb, hypotéční peněžní toky počítané pod každou z nich a agregované parametry jako reálná hodnota a efektivní úroková sazba životnost hypotéky se odhaduje. Mají-li je po ruce, analytici úvěrů určují, zda by nabídka konkrétní hypotéky byla zisková a zda by pro banku představovala přijatelné riziko.

Záloha

Hypotéky s nastavitelnou sazbou, stejně jako jiné typy hypoték, obvykle umožňují dlužníkovi předčasně splácet jistinu (nebo kapitál) bez pokuty. Předčasné splátky části jistiny sníží celkové náklady na půjčku (celkové zaplacené úroky), ale nezkrátí dobu potřebnou k splacení půjčky jako u jiných typů půjček. Při každém přepracování se nová plně indexovaná úroková sazba použije na zbývající jistinu tak, aby skončila ve zbývajícím časovém harmonogramu.

Je-li hypotéka refinancována, dlužník současně čerpá novou hypotéku a splácí starou hypotéku; druhá se počítá jako záloha.

Některá ARM účtují pokuty za splátky ve výši několika tisíc dolarů, pokud dlužník půjčku refinancuje nebo ji vyplatí dříve, zejména během prvních tří nebo pěti let od půjčky. [1]

Kritika

Dravé půjčky

Hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou se někdy prodávají spotřebitelům, u nichž je nepravděpodobné, že by úvěr splatili, pokud by úrokové sazby vzrostly. Ve Spojených státech jsou extrémní případy charakterizovány Americkou spotřebitelskou federací jako dravé půjčky . Ochrana proti růstu úrokových sazeb zahrnuje (a) možné počáteční období s pevnou sazbou (což dává dlužníkovi šanci zvýšit své roční výdělky před zvýšením plateb); b) maximum (strop), které mohou úrokové sazby v kterémkoli roce vzrůst (pokud existuje strop, musí být uvedeno v úvěrovém dokladu); a (c) maximální limit, který mohou úrokové sazby po celou dobu trvání hypotéky zvýšit (toto musí být rovněž uvedeno v úvěrovém dokladu).

Chyby úrokové sazby a přirážky

V září 1991 vydal Government Accountability Office (GAO) studii hypoték s nastavitelnou sazbou ve Spojených státech, která zjistila mezi 20% a 25% ARM půjček z odhadovaných 12 milionů v té době obsahovalo chyby úrokových sazeb. Bývalý federální hypotečního bankovnictví auditor odhaduje tyto chyby vytvořené alespoň US $ 10 miliard čistých navýšené do amerických domácích majitelů. K těmto chybám došlo, když příslušný obsluhovatel hypotéky vybral nesprávné datum indexu, použil nesprávnou marži nebo ignoroval omezení změny úrokové sazby.

V červenci 1994 společnost Consumer Loan Advocates, nezisková společnost zabývající se audity hypoték, oznámila, že až 18% hypoték s nastavitelnou sazbou má chyby, které dlužníka stojí více než 5 000 USD za úroky.

V prosinci 1995 vládní studie dospěla k závěru, že 50–60% všech hypoték s nastavitelnou sazbou ve Spojených státech obsahuje chybu týkající se variabilní úrokové sazby účtované majiteli domu. Studie odhaduje, že celková výše úroků účtovaných dlužníkům přesahuje 8 miliard dolarů. Jako hlavní příčiny předražování úrokových sazeb byly uváděny nedostatečné počítačové programy, nesprávné vyplňování dokumentů a chyby ve výpočtu. Nebyly provedeny žádné další vládní studie týkající se navýšení úroků ARM.

Dějiny

Dne 3. dubna 1980 hlasovala Federální bankovní rada pro půjčky na bydlení, aby povolila spořitelním a úvěrovým sdružením nabízet hypotéky s renegotitable-rate hypotékou (RRM) hypotékám na nákup domů, první hypotéku s variabilní sazbou ve Spojených státech. Podle předpisů by úroková sazba mohla být měněna každé tři roky a nemohla by vzrůst o více než 5 procentních bodů za původní APR životnost 30leté hypotéky, nebo by mohla být bez omezení snížena. Nové pravidlo bylo vytvořeno v reakci na pokles počátků nového bydlení a nákupů váhajících kupujících ohledně dlouhodobého závazku k vysokým úrokovým sazbám v té době, a šlo o koncept podobný „převrácení hypotéky“, která se již používala v Kanadě.

HLAVA VIII, ALTERNATIVNÍ HYPOTÉKOVÉ TRANSAKCE, Garn – St. Zákon o depozitních institucích Germain z roku 1982 umožňoval hypotéky s nastavitelnou sazbou.

V roce 2006, před krizí rizikových hypoték , představovalo více než 90% rizikových hypoték (což představovalo 20% všech hypoték) hypotéky s nastavitelnou sazbou.

Viz také

Reference

externí odkazy