Alt-A - Alt-A
Alt-A hypotéky, krátký pro Alternativu A-papír , je druh amerického hypotečního úvěru , které z různých důvodů, je považováno za rizikovější než A-papír , nebo „prime“, a méně riskantní než „ subprime “, nejrizikovější kategorie. Z těchto důvodů, stejně jako v některých případech kvůli jejich velikosti, nejsou půjčky Alt-A způsobilé pro nákup Fannie Mae nebo Freddie Mac . Úrokové sazby Alt-A, které jsou určovány úvěrovým rizikem , se proto obvykle pohybují mezi úrokovými sazbami primárních a rizikových úvěrů na bydlení, i když neexistuje jediná přijatá definice Alt-A. Hypotéky typu Alt-A se obvykle vyznačují dlužníky s méně než úplnou dokumentací, průměrným úvěrovým skóre , vyššími hodnotami úvěru a více investic do nemovitostí a sekundárních domů. A-minus souvisí s Alt-A, přičemž někteří věřitelé je kategorizují stejně, ale A-minus je tradičně definován jako hypoteční dlužníci se skóre FICO pod 680, zatímco Alt-A je tradičně definován jako půjčky bez úplné dokumentace. Hypotéky Alt-A mohou mít vynikající úvěr, ale nemusí splňovat upisovací kritéria z jiných důvodů. Během uplynulého desetiletí byla značná částka hypoték Alt-A výsledkem spíše refinancování než nákupů nemovitostí.
Výpůjčky Alt-A by neměly být zaměňovány s alternativními výpůjčkami na dokumentaci, u nichž se obvykle předpokládá, že mají stejné riziko jako výpůjčky na plnou dokumentaci, a to navzdory použití různých dokumentů k ověření příslušných informací. Stejně jako u hypoték typu subprime, větší část hypoték Alt-A pochází spíše od specializovaných věřitelů než od bank a spořitelů.
Charakteristika Alt-A
V rámci amerického hypotečního průmyslu, různé hypoteční produkty jsou obecně definovány podle toho, jak se liší od typů „vyhovující“ nebo hypotéky „agentura“, těch zaručených vládou sponzorovaných Enterprises (GSEs) Fannie Mae a Freddie Mac .
Existuje řada faktorů, které by mohly způsobit, že hypotéka nesplní podmínky tradičních pokynů pro poskytování půjček GSE, přestože je úvěruschopnost dlužníka obecně silná. Několik důležitějších faktorů je:
- Snížený příjem dlužníka a dokumentace majetku (například „uvedený příjem“, „uvedený majetek“, „bez ověření příjmu“)
- Poměr dluhu k příjmu dlužníka přesahuje to, co Fannie nebo Freddie umožní úvěru, aktivům a typu majetku dlužníka, který je financován
- Úvěrová historie s příliš mnoha problémy na získání „agenturní“ půjčky, ale ne tolik, aby vyžadovala subprime půjčku (například nízké skóre FICO nebo závažné delikvence, ale žádné nedávné splátky nebo bankrot )
- Poměry půjčky k hodnotě (procento vypůjčené ceny nemovitosti) nad limity agentury pro danou nemovitost, obsazenost nebo charakteristiky dlužníka
Tímto způsobem jsou půjčky Alt-A „alternativami“ ke standardu vyhovujících hypoték krytých GSE.
Úvahy o dlužníkovi
Příkladem osoby, která žádá o hypotéku se stanoveným příjmem, je jednotlivec s více a různými zdroji příjmu, který by vyžadoval zdlouhavé množství dokladů, například příjem ze samostatné výdělečné činnosti nebo z investic. Pamatujte, že snížené výpůjčky na dokumentaci stále vyžadují, aby dlužníci autorizovali věřitele k náhodnému objednání daňových přiznání z Internal Revenue Service za účelem ověření příjmu z aplikace.
Stejné funkce dokumentace jsou k dispozici v pokynech „subprime“ a podobné mohou být dokonce k dispozici v pokynech agentury. Alt-A a subprime se liší v tom, že obecně řečeno, dlužník Alt-A by měl dostatečný finanční profil, aby se kvalifikoval pro „vyhovující“ hypotéku, i kdyby to nebyl jeden z výše uvedených faktorů, zatímco subprime dlužník by trpěl výjimečně slabými vlastnostmi úvěru, příjmu nebo aktiv. Avšak v případech, kdy charakteristiky dlužníka, nemovitosti a půjčky splňují zejména pokyny agentury, Fannie's a Freddie's automatic preeapproval systems obecně udělují automaticky snížené funkce dokumentace bez dalších nákladů. Dražší půjčky typu Alt-A nebo subprime nejsou nutné, aby si silní dlužníci mohli své žádosti urychlit.
Kromě omezených funkcí dokumentace, pokyny Alt-A obvykle také nabízejí dlužníkům větší flexibilitu než pokyny agentury týkající se úvěrových skóre dlužníka, příjmu a úrovní aktiv. Dlužník, jehož finanční profil nemusí splňovat pokyny agentury pro požadované podmínky půjčky, by tak mohl být nadále způsobilý podle pokynů Alt-A.
Úvahy o majetku a obsazenosti
Kromě úvěrového a finančního profilu dlužníka jsou standardy GSE také obecně nejpřísnější, pokud jde o to, kolik z hodnoty daného typu nemovitosti nebo kupní ceny je povoleno půjčovat na bydlení obývané vlastníkem , druhé („dovolená“) a jiné než obývané ( „investice“) domů a za jakých podmínek. Kombinace těchto faktorů vlastnictví a obsazenosti s profilem daného dlužníka může půjčku posunout z „hlavní“ kategorie úvěrů vyhovujících agenturám a do méně přísných kategorií, jako je Alt-A a subprime. Například Fannie Mae může souhlasit s nákupem všech půjček poskytnutých konkrétním věřitelem v rodinných domech pro jednu rodinu v konkrétní oblasti za konkrétní maximální LTV pro dlužníky v rámci daného limitu příjmů, aktiv a úvěrů. Dlužníci přesahující tyto limity nebo ti, kteří hledají půjčky nad maximální LTV pro druhé domy, by museli požádat o půjčku Alt-A. Dlužníci budou ještě dále mimo hranice příjmů, aktiv a úvěrů, možná budou muset zvážit subprime financování - od roku 2008 je obtížné je najít.
Podobně jako půjčky Alt-A, kategorie jumbo a super-jumbo obecně používají sloučení agentur a pokynů Alt-A pro způsobilost dlužníka a zároveň umožňují větší maximální částky půjček než ty, které povolují GSE (od roku 2007, 417 000 $ pro jednu rodinu doma mimo Aljašku, Havaj, Guam a Americké Panenské ostrovy).
Přehodnocení rizika
Během hypoteční krize s rizikovými hypotékami, která začala v roce 2007, byly hypotéky Alt-A podrobeny zvláštní kontrole.
Jedním z problémů spojených s půjčkami Alt-A je nedostatek nezbytného dokladu nebo dokumentace potřebné ke schválení půjčky. Věřitelé se tedy mohou přiklánět k tomu, aby navrhli, aby dlužníci zkreslili své příjmy nebo aktiva, aby získali nárok na větší půjčku; z dlouhodobého hlediska se může stát, že si dlužníci nemohou dovolit své platby, ale věřitelé stále inkasují statný zisk. Vzhledem k tomu, že půjčky Alt-A jsou také financování volby pro většinu nemovitostí neobývaných investory, představují jako třída mnohem větší pravděpodobnost selhání dlužníka než běžné hypotéky vyhovující hypotéce, protože lidé s větší pravděpodobností opustí nemovitost, ve které nežijí, než mají riskovat ztrátu svých domovů. Od roku 2008 existovaly silné důkazy o slabosti cenných papírů zajištěných hypotékami Alt-A z podobných důvodů jako krize u cenných papírů zajištěných subprime.
Vzhledem k tomu, že půjčky Alt-A nebyly primárně nakupovány GSE, staly se tak nákladnějšími a mnohem těžší je najít v důsledku obecné krize na trzích s hypotékami zajištěnými cennými papíry. Půjčky Alt-A byly stále k dispozici od jednotlivých institucí, které je držely „v portfoliu“, místo aby je znovu prodávaly investorům, a od poloviny roku 2008 došlo k silnému tlaku na to, aby FNMA a FHLMC bylo povoleno nakupovat více jim. Úrokové sazby v této kategorii půjček se však v letech 2006 až 2008 podstatně zvýšily v důsledku zmenšujícího se sekundárního trhu .