Zabavení - Foreclosure

Dům v kalifornském Salinasu v exekuci po prasknutí americké realitní bubliny

Zabavení je právní proces, ve kterém se věřitel pokouší získat zpět zůstatek úvěru od dlužníka, který přestal platit věřiteli tím, že si vynutí prodej aktiva použitého jako zajištění úvěru.

Formálně, hypoték (hypotéční) , nebo jiný zástavního věřitele , získává zánik hypoteční dlužník (hypotéční) ‚s spravedlivé právo na vykoupení , a to buď na základě soudního rozhodnutí nebo ze zákona (není po určitou zákonnou proceduru).

Věřitel obvykle získá jistotu od dlužníka, který hypotéku nebo zástavu aktiva jako dům zajistí půjčka. Pokud se dlužník dostane do prodlení a věřitel se pokusí majetek převzít zpět , mohou mu soudy ekvity přiznat spravedlivé právo na splacení, pokud dlužník dluh splatí. I když toto spravedlivé právo existuje, jedná se o cloud na titul a věřitel si nemůže být jistý, že může majetek převzít zpět. Proto se věřitel prostřednictvím procesu exekuce snaží okamžitě ukončit spravedlivé právo na odkoupení a převzít zákonný a spravedlivý nárok na nemovitost za poplatek . Ostatní držitelé zástavního práva mohou rovněž vyloučit právo majitele na splacení za jiné dluhy, například za daně po splatnosti, nezaplacené směnky dodavatelů nebo splatné poplatky nebo výměry za sdružení vlastníků domů .

Proces uzavření, který se vztahuje na hypoteční úvěry na bydlení, je banka nebo jiný zajištěný věřitel, který prodává nebo znovu získává balík nemovitostí poté, co vlastník nedodržel dohodu mezi věřitelem a dlužníkem nazývanou „ hypotéka “ nebo „ listina důvěry “ . Běžným porušením hypotéky je prodlení se zaplacením směnky , zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Když je proces dokončen, věřitel může prodat nemovitost a ponechat výtěžek na splacení hypotéky a jakýchkoli soudních nákladů a obvykle se říká, že „věřitel zabavil svoji hypotéku nebo zástavní právo “. Pokud byla směnka učiněna s doložkou o postihu a pokud prodej nepřinese dostatek na zaplacení stávajícího zůstatku jistiny a poplatků, pak může zástavní věřitel podat žádost o rozhodnutí o nedostatku . V mnoha státech ve Spojených státech zahrnují položky zahrnuté k výpočtu částky rozsudku o nedostatku nedostatek jistinu úvěru, naběhlý úrok a poplatky za právní zastoupení sníženou o částku, kterou věřitel nabídl při exekučním prodeji.

Typy

Držitel hypotéky může obvykle zahájit uzavření trhu v době uvedené v dokumentech k hypotéce, obvykle po určitou dobu poté, co nastane výchozí stav. Ve Spojených státech, Kanadě a mnoha dalších zemích existuje několik typů uzavření trhu. Například v USA jsou široce používány dva z nich - jmenovitě soudním prodejem a silou prodeje - ale v několika dalších státech USA jsou možné i jiné způsoby.

Soudní

Exekuce soudním prodejem, běžně nazývaná soudní exekuce , zahrnuje prodej zastavené nemovitosti pod dohledem soudu. Výtěžek jde nejprve na uspokojení hypotéky, poté dalších držitelů zástavního práva a nakonec zástavního věřitele/dlužníka, pokud nějaký výnos zbude. Soudní uzavření je k dispozici v každém americkém státě a je vyžadováno v mnoha (Florida vyžaduje soudní uzavření). Věřitel zahájí soudní exekuci podáním žaloby na dlužníka. Stejně jako u všech ostatních právních kroků musí být všechny strany informovány o uzavření trhu, ale požadavky na oznámení se v jednotlivých státech v USA výrazně liší. Soudní rozhodnutí je vyhlášeno po výměně podání na (obvykle krátkém) jednání u státního nebo místního soudu v USA. V některých poměrně vzácných případech jsou exekuce podány u federálních soudů v USA.

Soudní úředník dohlíží na prodej a provádí právní dokumenty a listiny, pokud existují. To může provést soudce vyššího soudu nebo rozhodčí speciálně jmenovaný soudem pro soudní soukromí.

Nesoudní

Zabavení na základě prodejní síly, nazývané také nesoudní uzavření trhu , a je schváleno mnoha státy, pokud je v hypotéce zahrnuta doložka o moci prodeje nebo pokud byla namísto skutečné hypotéky použita smlouva o důvěře s takovou doložkou. V některých státech USA, jako je Kalifornie a Texas , jsou téměř všechny takzvané hypotéky ve skutečnosti skutky důvěry. Tento proces zahrnuje prodej nemovitosti držitelem hypotéky bez soudního dohledu (jak je uvedeno níže). Tento proces je obecně mnohem rychlejší a levnější než uzavření trhu soudním prodejem. Stejně jako v případě soudního prodeje jsou držitelé hypotéky a ostatní držitelé zástavního práva prvními a druhými žadateli o výnosy z prodeje.

Přísný

Jiné typy uzavření trhu jsou považovány za méně významné z důvodu jejich omezené dostupnosti. Podle přísné exekuce , která je k dispozici v několika státech, včetně Connecticutu, New Hampshire a Vermontu, v případě, že soudní spor vyhraje zástavní věřitel, soud nařídí věřiteli v selhání, aby hypotéku zaplatil ve stanovené lhůtě. Pokud by to zástavní věřitel neučinil, držitel hypotéky získá vlastnické právo k nemovitosti bez povinnosti jej prodat. Tento typ uzavření je obecně dostupný pouze tehdy, je -li hodnota majetku nižší než dluh („ pod vodou “). Historicky byla původní metoda uzavření přísná uzavření trhu.

Akcelerace

Zrychlení je klauzule, která se obvykle nachází v oddílech 16, 17 nebo 18 typické hypotéky v USA. Ne všechna zrychlení jsou pro každou hypotéku stejná, protože to závisí na podmínkách mezi věřitelem a povinným hypotékou (hypotékami). Pokud dojde k porušení podmínky hypotéky, vstoupí v platnost klauzule o zrychlení. Může dlužníkovi prohlásit celý splatný dluh, pokud by dlužník (dlužníci) převedli titul v budoucnu na kupujícího. Ustanovení v hypotéce rovněž stanoví, že oznámení o zrychlení musí být doručeno povinnému zástavnímu věřiteli (hypotečním investorům), kteří podepsali Poznámka. Každá hypotéka poskytuje dlužníkovi (dlužníkům) lhůtu k vyřízení své půjčky. Nejčastější časová období přidělená dlužníkům (dlužníkům) jsou obvykle 30 dní, ale u komerčních nemovitostí to může být 10 dní. Oznámení o zrychlení se nazývá Dopis poptávky a/nebo Porušení. V dopise informuje dlužníka, že mají 10 nebo 30 dní od data uvedeného v dopise na obnovení své půjčky. Dopisy o poptávce/porušení jsou rozesílány certifikovanou a běžnou poštou na všechny pozoruhodné adresy dlužníka (dlužníků). Také při zrychlování hypotéky musí věřitel poskytnout cenovou nabídku, která se odhaduje na 30 dní od data dopisu. Tomuto dopisu se říká dopis FDCPA (Fair Practices Iniciative Collect Practices Acts) a/nebo počáteční komunikační dopis. Jakmile dlužník obdrží dva dopisy poskytující časové období pro obnovení nebo splacení půjčky, musí věřitel počkat, dokud tato doba nevyprší, aby mohl podniknout další kroky. Když uplyne 10 nebo 30 dní, znamená to, že akcelerace vypršela a věřitel se může pohnout kupředu s uzavřením majetku.

Věřitel také zahrne veškeré nezaplacené daně z nemovitosti a splátky v této výši, takže pokud dlužník nemá významný vlastní kapitál, bude dlužit více než původní částka hypotéky.

Věřitelé mohou také urychlit půjčku, pokud existuje doložka o převodu, která zavazuje zástavního věřitele informovat věřitele o jakémkoli převodu, ať už; opce na pronájem, držení nájmu na 3 roky a více, pozemkové smlouvy, smlouva o listině, převod vlastnického práva nebo podílu na nemovitosti.

Drtivá většina (ale ne všechny) hypotéky dnes mají akcelerační doložky. Držitel hypotéky bez této doložky má pouze dvě možnosti: buď počkat, až budou splatné všechny platby, nebo přesvědčit soud, aby namísto plateb po splatnosti požadoval prodej některých částí nemovitosti. Alternativně může soud nařídit nemovitost prodanou s výhradou hypotéky, přičemž výtěžek z prodeje půjde na platby dlužné držiteli hypotéky.

Proces

Proces uzavření trhu může být rychlý nebo dlouhý a liší se stát od státu. Jiné možnosti, jako je refinancování , krátký prodej , alternativní financování, dočasná ujednání s věřitelem nebo dokonce bankrot, mohou majitelům domů nabídnout způsoby, jak se vyhnout uzavření trhu. Webové stránky, které mohou propojit jednotlivé dlužníky a majitele domů s věřiteli, jsou stále častěji nabízeny jako mechanismy, jak obejít tradiční věřitele při plnění platebních povinností poskytovatelů hypoték. Přestože mezi státy existují malé rozdíly, proces uzavření obecně sleduje časovou osu, počínaje počátečními zmeškanými platbami, přechodem k naplánovanému prodeji a nakonec obdobím zpětného odkupu (je -li k dispozici).

Přísné a soudní

Ve Spojených státech existují dva typy uzavření trhu ve většině států popsané obecným právem . Pomocí „ listiny namísto uzavření “ nebo „ přísné uzavření “ si držitel směnky nárokuje nárok na vlastnictví a držení majetku zpět v plné spokojenosti s dluhem, obvykle na základě smlouvy.

V řízení jednoduše známém jako exekuce (nebo možná rozlišované jako „soudní exekuce“) musí věřitel žalovat dlužníka v prodlení u státního soudu. Po konečném rozhodnutí (obvykle souhrnném rozsudku ) ve prospěch věřitele je nemovitost předmětem aukce okresního šerifa nebo jiného soudního úředníka. Mnoho států vyžaduje tento druh řízení v některých nebo všech případech uzavření trhu k ochraně jakéhokoli vlastního kapitálu, který dlužník může mít v majetku, v případě, že hodnota zabaveného dluhu je podstatně nižší než tržní hodnota nemovitosti; to také odrazuje od strategického uzavření věřitele, který chce získat majetek. V této exekuci pak šerif vystaví v aukci listinu vítěznému uchazeči. Banky a další institucionální věřitelé mohou při prodeji nabízet částku dlužného dluhu, ale existuje řada dalších faktorů, které mohou nabídku ovlivnit, a pokud žádný další kupující nepostoupí, věřitel na oplátku získá nárok na nemovitý majetek.

Nesoudní

Historicky byla drtivá většina soudních exekucí bez odporu, protože většina dlužníků v prodlení nemá peníze na to, aby si najala poradce. Americký průmysl finančních služeb proto od poloviny 19. století loboval za rychlejší uzavření trhu, které by nezanášalo státní soudy nespornými případy a snížilo by náklady na úvěr (protože náklady na vymáhání kolaterálu musí mít vždy- v). Věřitelé také tvrdili, že vyřazování exekucí ze soudů je ve skutečnosti laskavější a méně traumatizující vůči dlužníkům v prodlení, protože se vyhne teroristickým účinkům žalování.

V reakci na to mírná většina států USA přijala neosoudné postupy uzavření trhu, ve kterých zástavní věřitel (nebo běžněji zmocněnec, zmocněnec nebo pověřený správce zástavního věřitele) dá dlužníkovi oznámení o prodlení (NOD) a záměr zástavního věřitele prodat nemovitý majetek ve formě předepsané státním statutem ; NOD v některých státech musí být také zaznamenáno proti majetku. Tento typ exekuce se běžně nazývá „zákonná“ nebo „nesoudní“ exekuce, na rozdíl od „soudní“, protože zástavní věřitel nemusí k zahájení exekuce podat skutečnou žalobu. Několik států ukládá dodatečné procedurální požadavky, jako například nechat si razítkovat dokumenty soudním úředníkem; Colorado vyžaduje použití okresního „veřejného správce“, vládního úředníka, spíše než soukromého správce specializujícího se na provádění exekucí. Ve většině států je však jediným vládním úředníkem zapojeným do nesoudního uzavření trhu okresní zapisovatel, který při prodeji pouze zaznamenává jakákoli oznámení o předprodeji a listinu správce .

Pokud se u tohoto typu uzavření trhu s „mocí prodeje“ nepodaří dlužníkovi napravit prodlení nebo k zastavení prodeje použije jiné zákonné prostředky (např. Podání návrhu na prohlášení konkursu k dočasnému zastavení uzavření trhu), zástavní věřitel nebo jeho zástupce veřejná dražba v podobným způsobem jako aukci šerifa. Je pozoruhodné, že samotný věřitel může nabídnout nemovitost v aukci a je jediným uchazečem, který může učinit „nabídku úvěru“ (nabídka založená na samotném nesplaceném dluhu), zatímco všichni ostatní uchazeči musí být schopni okamžitě (nebo v rámci velmi krátké časové období) předložit dražebníkovi hotovost nebo peněžní ekvivalent jako pokladní šek . V květnu 2012 Nejvyšší soud USA vyřešil nejistotu ohledně práva zajištěného věřitele na nabídku úvěru při prodeji podle konkurzního plánu podle kapitoly 11 . Ve věci RadLAX Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, 566 US ______ (2012), Soud shledal, že je povinen interpretovat konkurzní zákon „jasně a předvídatelně za použití dobře zavedených zásad zákonné konstrukce“ a vyřešit přetrvávající nejistoty při nabízení úvěru podle kapitola 11 plán a dodržování práv zajištěných věřitelů.

Dražitel s nejvyšší nabídkou v aukci se stane vlastníkem nemovitosti, bez zájmu bývalého vlastníka, ale může být zatížen zástavním právem nadřazeným zabavené hypotéce (např. Hypotéka pro seniory, nezaplacené daně z nemovitosti, zástavní právo k demolici/demolici) . V případě, že se bývalý obyvatel dobrovolně neopustí, může být k získání majetku do vlastnictví nutné další právní jednání, například vystěhování .

Obrany

V některých státech USA, zejména v těch, kde je k dispozici pouze soudní uzavření trhu, ovlivnila ústavní otázka řádného postupu schopnost některých věřitelů vyloučit. V Ohiu americký federální okresní soud pro severní obvod Ohia zamítl četné žaloby na uzavření trhu věřiteli kvůli neschopnosti údajného věřitele prokázat, že jsou skutečnou stranou zájmu. Totéž se stalo v případu okresního soudu v Coloradu v červnu 2008.

Naproti tomu v šesti federálních soudních obvodech a ve většině států bez soudního uzavření trhu (jako je Kalifornie) byl řádný proces již soudně určen jako lehkovážná obrana. Smyslem neosoudného uzavření je, že není zapojen žádný státní aktér (tj. Soud). Ústavní právo na řádný proces chrání lidi pouze před porušováním jejich občanských práv státními aktéry, nikoli soukromými aktéry. ` konkrétní uzavření trhu by mělo pokračovat.)

Dále je odůvodněno, že pokud si podle zásady smluvní svobody chtějí dlužníci užívat dodatečnou ochranu formalit soudního uzavření trhu, je jejich zátěží najít věřitele ochotného poskytnout půjčku zajištěnou tradiční konvenční hypotékou místo listina důvěry se silou prodeje. Soudy rovněž odmítly jako lehkovážný argument, že pouhý legislativní akt povolování nebo regulace procesu bez soudního uzavření trhu tím transformuje samotný proces na činnost státu.

Na druhé straně, protože při neosoudním uzavření neexistuje právo na řádný proces, bylo rozhodnuto, že je irelevantní, zda měl dlužník skutečné oznámení (tj. Subjektivní povědomí) o uzavření trhu, pokud správce uzavření trhu vykonával úkoly předepsané statut ve snaze dát výpověď.

Spravedlivé uzavření trhu

„Striktní uzavření trhu“ dostupné v některých státech je spravedlivým právem kupujícího zabaveného prodeje. Kupující musí podat u soudu návrh na dekret, který ruší veškerá práva držitele mladšího zástavního práva na nadřízený dluh. Pokud držitel mladšího zástavního práva nepodá námitku v soudně stanoveném časovém rámci, jeho zástavní právo se zruší a vlastnické právo kupujícího bude vymazáno. Tento účinek je stejný jako přísné uzavření trhu, ke kterému došlo v anglickém obecném právu ekvity jako reakce na vývoj ekvity vykoupení .

Hledání titulu a problémy se zástavním právem

Ve většině jurisdikcí je obvyklé, že propadající věřitel získá prohledání nemovitosti a oznámí všem ostatním osobám, které mohou mít zástavní právo k majetku, ať už rozsudkem , smlouvou nebo zákonem nebo jiným zákonem, takže mohou se objevit a uplatnit svůj zájem na soudním sporu o uzavření smlouvy. Toho je dosaženo podáním litispendence v rámci soudního řízení a jeho záznamem za účelem veřejného oznámení o aktuálnosti žaloby o uzavření smlouvy. Ve všech jurisdikcích USA musí věřitel, který provádí exekuční prodej nemovitosti, která má federální daňové zástavní právo, oznámit prodej společnosti Internal Revenue Service 25 dnů předem . Neposkytnutí oznámení vede k tomu, že zástavní právo zůstane po prodeji připojeno k nemovitosti. Proto je nezbytné, aby věřitel prohledal místní federální daňová zástavní práva, takže pokud mají strany uzavření trhu federální daňové zástavní právo proti nim, je to řádně oznámeno IRS. Podrobné vysvětlení federálního daňového zástavního práva ze strany IRS lze nalézt.

Soutěž o uzavření trhu

Protože právo na vykoupení je spravedlivé právo, uzavření trhu je akcí ve vlastním kapitálu. Aby bylo zachováno právo na splacení, dlužník může mít možnost požádat soud o soudní příkaz. Pokud hrozí opětovné zabavení, musí dlužník požádat o dočasný soudní příkaz. Dlužník však možná bude muset složit dluhopis ve výši dluhu. To chrání věřitele, pokud je pokus zastavit exekuci jednoduše pokusem uniknout dluhu.

Dlužník může rovněž napadnout platnost dluhu v rámci pohledávky vůči bance, aby zastavil exekuci a žaloval o náhradu škody. V řízení o exekuci nese věřitel také břemeno prokázání, že je způsobilý k exekuci.

Několik amerických států, včetně Kalifornie, Gruzie a Texasu, ukládá dlužníkům usilujícím o napadení protiprávního uzavření trhu precedenční podmínku „něžnosti“, která má kořeny v zásadě maxima kapitálu, že „kdo hledá kapitál, musí nejprve udělat kapitál“ jako pravidlo obecného práva říká, že strana usilující o odstoupení od smlouvy musí nejprve vrátit všechny výhody získané na základě smlouvy.

Jinými slovy, napadnout údajně protiprávní vyloučení, dlužník musí zákonné platidlo z celého zůstatku dluhu před uzavření trhu prodeje. Kalifornie má jednu z nejpřísnějších forem tohoto pravidla v tom, že finanční prostředky musí věřitel obdržet před prodejem. Jeden pokus o výběrové řízení byl nedostatečný, když šek dorazil v pondělí přes FedEx , tři dny poté, co v pátek již došlo k uzavření prodeje.

Minimálně jedna učebnice zaútočila na paradox, který je součástí pravidla nabídkového řízení - totiž pokud by dlužník skutečně měl dostatek hotovosti na okamžité zaplacení celého zůstatku, již by jej zaplatil a věřitel by se nepokoušel je uzavřít v první místo - ale ve výše uvedených státech je to i nadále zákon.

Občas dlužníci získali na poslední chvíli dostatek peněz (obvykle zoufalým prodejem jiných nezatížených aktiv), aby nabídli dobrou nabídku, a zachovali si tím svá práva napadnout proces uzavření trhu. Soudy byly nesympatické k pokusům takových dlužníků získat ztráty z prodeje ohně od uzavírajících věřitelů.

Jeden pozoruhodný soudní případ zpochybňující zákonnost postupu uzavření trhu je někdy citován jako důkaz různých tvrzení týkajících se půjčování. V případě First National Bank of Montgomery v. Jerome Daly Jerome Daly tvrdil, že banka nenabízela právní formu protiplnění, protože peníze, které mu byly půjčeny, byly vytvořeny při podpisu smlouvy o půjčce. Mýtus uvádí, že Daly vyhrál, nemusel splácet půjčku a banka nemohla získat zpět jeho majetek. Ve skutečnosti bylo „rozhodnutí“ (široce označované jako „rozhodnutí o kreditní řece“) soudy označeno za neplatné.

V nedávném případu v New Yorku Soud zamítl pokus věřitele vyloučit souhrnný rozsudek, protože věřitel nepředložil řádná čestná prohlášení a doklady na podporu své žaloby o uzavření smlouvy a také, že předložené dokumenty a čestná prohlášení nebyla připravena běžným způsobem. průběh podnikání. Právní zástupci mnoha dlužníků založí věřiteli důkaz o splnění 90denního požadavku na oznámení o předběžném uzavření trhu s cílem oddálit a prodloužit řízení o zajištění, což poskytne dlužníkovi další 3 měsíce na vyčištění jejich záznamu a splacení dluhu.

Aukce uzavření trhu

Když účetní jednotka (v USA, typicky krajský šerif nebo zmocněnec) aukce zabavené nemovitosti, držitel směnky může stanovit počáteční cenu jako zbývající zůstatek hypotečního úvěru. Existuje však řada otázek, které ovlivňují způsob uvažování o cenách nemovitostí, včetně rozhodnutí o bankrotu. Na slabém trhu může uzavírající strana stanovit počáteční cenu na nižší částku, pokud se domnívá, že nemovitost zajišťující úvěr má nižší hodnotu než zbývající jistina úvěru. Doba od oznámení exekucí do skutečného prodeje nemovitosti závisí na mnoha faktorech, jako je například metoda exekuce (soudní nebo mimosoudní).

Když je zbývající hypoteční zůstatek vyšší než skutečná domácí hodnota, je nepravděpodobné, že by uzavírající strana přilákala aukční nabídky v této cenové hladině. Dům, který prošel exekuční dražbou a nedokázal přilákat žádné přijatelné nabídky, může zůstat ve vlastnictví majitele hypotéky. Tento inventář se nazývá REO (ve vlastnictví nemovitosti). V těchto situacích se vlastník/správce snaží prodat prostřednictvím standardních realitních kanálů.

Další závazky dlužníka

Po hypotéce může být požadováno zaplacení soukromého pojištění hypotéky nebo PMI, pokud je jistina jeho primární hypotéky nad 80% hodnoty jeho majetku. Ve většině situací pojistné požadavky zaručují, že věřitel získá zpět nějakou předem definovanou část hodnoty úvěru, a to buď z výnosů aukce uzavření trhu, nebo z PMI nebo z jejich kombinace.

Nicméně na nelikvidním realitním trhu nebo v případě poklesu cen nemovitostí může být nemovitost, která byla zabavena, prodána za méně než zbývající zůstatek na primárním hypotečním úvěru a nemusí existovat pojištění, které by pokrylo ztrátu. V takovém případě může soud dohlížející na proces uzavření trhu vydat rozsudek o nedostatku vůči zástavnímu věřiteli. Rozsudky o nedostatku lze použít k umístění zástavního práva k jinému majetku dlužníka, který zavazuje hypotéku splatit rozdíl. Poskytuje věřiteli zákonné právo inkasovat zbývající část dluhu z jiného majetku zástavního věřitele (pokud existuje).

Z tohoto pravidla existují výjimky. Pokud je hypotéka neregresním dluhem (což je často případ hypoték na bydlení obývaných vlastníky v USA), věřitel nesmí jít po majetku dlužníka, aby získal zpět své ztráty. Schopnost společnosti Lender provádět úsudek o nedostatku může být omezena státními zákony. V Kalifornii a některých dalších amerických státech jsou původní hypotéky (ty, které byly uzavřeny v době nákupu) obvykle půjčkami bez postihu; refinancované půjčky a úvěrové linky vlastního kapitálu však nejsou.

Pokud se věřitel rozhodne nevykonávat úsudek o nedostatku-nebo nemůže, protože hypotéka není regresní-a akceptuje ztrátu, může být dlužník povinen zaplatit daň z příjmu z neuhrazené částky, pokud ji lze považovat za „odpuštěný dluh“. Nedávné změny daňových zákonů však mohou změnit způsob vykazování těchto částek.

Jakákoli zástavní práva vyplývající z jiných půjček proti zabavenému majetku ( druhé hypotéky , HELOC ) jsou „vymazána“ exekucí.

Alternativa opětovného vyjednávání

V důsledku bubliny na trhu nemovitostí ve Spojených státech a následné hypoteční krize v oblasti subprime se zvýšil zájem spíše o nové vyjednávání nebo úpravu hypotečních úvěrů než o uzavření trhu a někteří komentátoři spekulovali, že krizi zhoršila „neochota věřitelů znovu vyjednat hypotéky “. Několik zásad, včetně iniciativy Hope Now sponzorované ministerstvem financí USA a plánu „Making Home Affordable“ z roku 2009, nabídlo pobídky k novému vyjednávání hypoték. Renegociace mohou zahrnovat snížení splatné jistiny nebo dočasné snížení úrokové sazby. Studie ekonomů Federálního rezervního systému z roku 2009 zjistila, že i při použití široké definice opětovného vyjednávání obdržely změnu pouze 3% „vážně delikventních dlužníků“. Vedoucí teorie připisuje nedostatek opětovného vyjednávání sekuritizaci a velkému počtu žadatelů s jistotou zájmu o hypotéku. Za touto teorií je určitá podpora, ale analýza dat zjistila, že míra opětovného vyjednávání byla u nezabezpečených a sekuritizovaných hypoték podobná. Autoři analýzy tvrdí, že banky typicky znovu nevyjednávají, protože očekávají, že vyděláním peněz vydělají více peněz, protože opětovné vyjednávání s sebou nese rizika „samoléčby“ a „redefaultu“. Vládou podporované programy, jako je Home Affordable Refinance Program (HARP), mohou poskytnout majitelům domů možnost refinancovat své hypotéky, pokud nejsou schopni získat tradiční refinancování kvůli jejich snížené hodnotě domů.

Zdá se, že mnoho věřitelů používá proces dvojího sledování, kdy věřitel současně hovoří s dlužníkem o „úpravě půjčky“, ale také pokročí v uzavření prodeje dlužníkova majetku. Bylo slyšet, že si dlužníci stěžují, že byli těmito praktikami uvedeni v omyl, a často byli „překvapeni“, že jejich dům byl prodán v aukci uzavření trhu, protože věřili, že se nacházejí v „procesu úpravy půjčky“. Kalifornie přijala právní předpisy k odstranění tohoto typu „dvojího sledování“-Listina práv majitele domu-AB 278, SB 900, která vstoupila v platnost 1. ledna 2013.

Zkušenosti domácností po uzavření trhu

Výzkumný dokument Federální rezervní rady z roku 2011 „Zkušenosti amerických domácností po uzavření obchodu“ používal k měření chování po uzavření trhu úvěrové zprávy od více než 37 milionů jednotlivců v letech 1999 až 2010, zejména pokud jde o budoucí půjčky a spotřebu bydlení . Studie zjistila, že: 1) V průměru 23% lidí, kteří zažili uzavření trhu, se přestěhovali do jednoho roku od zahájení procesu uzavření trhu. Ve stejné době měla kontrolní skupina (která nečelila uzavření trhu) pouze 12% míru migrace; 2) Pouze 30% dlužníků po uzavření trhu se přestěhovalo do čtvrtí se středním příjmem nejméně o 25% nižším než jejich předchozí sousedství; 3) Většina migrantů po uzavření trhu neskončí v podstatně méně žádaných čtvrtích nebo více přeplněných životních podmínkách; 4) Mezi skupinami po uzavření trhu a kontrolními skupinami nebyl žádný významný rozdíl ve velikosti domácnosti. Avšak pouze 17% jednotlivců po uzavření trhu mělo po uzavření trhu stejný počet a složení členů domácnosti než dříve. Pro srovnání, kontrolní skupina udržovala stejné společníky v domácnosti ve 46% případů; a 5) Pouze asi 20% jednotlivců po uzavření trhu se rozhodlo žít v domácnostech, kde hypotéku držela jedna osoba. Celkově autoři dospěli k závěru, že „je těžké říci, zda je tento malý účinek způsoben tím, že šok, který vede k uzavření trhu, není dlouhodobý, protože úvěrová omezení způsobená uzavřením exekuce na úvěrovou zprávu nejsou velká, nebo proto, že bydlení služby jsou neelastičtější než jiné formy spotřeby. “

Ovlivněné demografické údaje

Nedávné studie o bydlení ukazují, že menšinové domácnosti neúměrně zažívají exekuce. Mezi další příliš zastoupené skupiny patří Afroameričané, domácnosti nájemců, domácnosti s dětmi a majitelé domů narozených v zahraničí. Statistiky například ukazují, že afroameričtí kupující mají 3,3krát větší pravděpodobnost uzavření trhu než bílí kupující, zatímco latino a asijští kupující mají 2,5 a 1,6krát vyšší pravděpodobnost. Jako další statistický příklad se více než 60 procent zabavení, ke kterým došlo v New Yorku v roce 2007, týkalo pronájmu nemovitostí. Dvacet procent zabavení na celostátní úrovni bylo z pronájmu nemovitostí. Jedním z důvodů je to, že většina těchto lidí si půjčila s rizikovými subprime půjčkami. V této oblasti existuje značný nedostatek výzkumu, který by představoval problémy ze tří důvodů. Jeden, protože není schopen popsat, kdo zažívá uzavření trhu, je náročné vyvinout politiky a programy, které mohou tomuto trendu do budoucna zabránit/omezit ho. Zadruhé, vědci nedokážou říci, do jaké míry nedávné exekuce zvrátily pokroky v oblasti vlastnictví domů , kterých dosáhly některé skupiny, jimž historicky chyběl rovný přístup. Za třetí, výzkum se příliš zaměřuje na efekty na úrovni komunity, přestože jsou nejvíce postiženy jednotlivé domácnosti. Mnoho lidí uvádí jako primární důvod pro uzavření trhu zdravotní stav svých nebo rodinných příslušníků. Mnozí nemají zdravotní pojištění a nejsou schopni adekvátně zajistit své zdravotní potřeby. To opět poukazuje na skutečnost, že uzavření trhu se týká již tak zranitelných populací. Kreditní skóre je po uzavření trhu velmi ovlivněno. Průměrný počet bodů snížených při 30denním zpoždění splátky hypotéky je 40-110 bodů, 90denní zpoždění je 70-135 bodů a konečné uzavření, krátký prodej nebo deed-in-lieu je 85-160 bodů.

Nedávné trendy

V roce 2009 se Kongres Spojených států pokusil zachránit ekonomiku záchranou pro finanční průmysl ve výši 700 miliard dolarů; sílil však konsenzus, že prohlubující se kolaps trhu s bydlením je jádrem akutního hospodářského útlumu země. Liberální a konzervativní ekonomové a zákonodárci poté, co utratili miliardy dolarů na záchranu finančních institucí, aby viděli ekonomickou spirálu ještě hlouběji do krize, tlačili na přesměrování zákona o ekonomických stimulech na to, co považovali za hlavní problém: trh s bydlením. Ale pod konsensem ohledně pomoci na trhu s bydlením existovaly obrovské rozdíly v tom, kdo by měl těžit z konkurenčních plánů. Demokraté chtěli mířit peníze přímo na lidi v největší tísni; a republikáni chtěli zaměřit peníze téměř na všechny kupce domů, na teorii, že rostoucí příliv nakonec zvedne všechny lodě.

V roce 2010 došlo k 14% nárůstu počtu domů, které obdržely výchozí oznámení od července do září. V tomto roce obdržel jeden z každých 45 domů prohlášení o uzavření trhu a problém se rozšířil s rostoucí mírou nezaměstnanosti v celé zemi. Banky se staly extrémně agresivními bez velké trpělivosti vůči těm, kteří zaostali při splácení hypotéky, a do procesu uzavření trhu vstupuje více rodin dříve než kdy dříve. V roce 2011 byly banky na cestě zabavit více než 800 000 domácností. V roce 2010 byla nejvyšší míra žádostí o uzavření trhu v Las Vegas v Nevadě ; Fort Myers, Florida ; Modesto, Kalifornie ; Scottsdale, Arizona ; Miami, Florida ; a Ontario, Kalifornie . Geografická rozmanitost těchto měst je kompenzována skutečností, že se jedná o relativně metropolitní oblasti. Velká města jako Houston v Texasu zaznamenala v roce 2010 nárůst o 26%, 23% v Seattlu ve Washingtonu a 21% v Atlantě ve státě Georgia . Tato města měla nejnižší míru nezaměstnanosti. Na opačném konci spektra byla města s nejnižší mírou uzavření trhu Řím, NY; South Burlington, VT; Charleston, WV; Bryan, TX; a Tuscaloosa, AL. Není překvapením, že tyto oblasti měly jedny z nejvyšších celostátních úrovní nezaměstnanosti , což pomáhá tuto souvislost dále demonstrovat. Citát od generálního ředitele RealtyTrac Jamese Saccacia shrnuje nejnovější trendy:

"Povodňové vody z uzavření v roce 2010 na nejvíce zasažených trzích s bydlením v zemi poněkud ustoupily." I přesto zůstávaly úrovně uzavření trhu pětkrát až desetkrát vyšší než historické normy na většině těch těžce zasažených trhů, kde přetrvávají hluboké rizikové linie, které by potenciálně mohly vyvolat další vlny aktivit zabavování v roce 2011 a dále. “

Podle zprávy o uzavření trhu RealtyTrac za leden 2014 obdržel 1 z každých 1058 domů v USA prohlášení o uzavření trhu. Toto číslo spadá do vyššího spektra frekvence uzavření. V srpnu 2014 byla míra uzavření trhu 33,7%, což je o 1,7% více než v loňském roce. Nárůst aktivity uzavření trhu byl nejvýznamnější v New Yorku a New Jersey, dvě nejhustěji osídlené oblasti v USA těsně za nimi je Florida.

Dopad uzavření trhu

Vnější dveře a okno domu s několika papírovými oznámeními přilepenými k oběma
Oznámení se hromadí na dveřích a okně uzavřeného, ​​neobydleného domu.

Dopad uzavření trhu přesahuje jen vlastníky domů, ale rozšiřuje se také na města a sousedství jako celek. Města s vysokou mírou uzavření trhu často zažívají více kriminality a krádeží s rozbíjením opuštěných domů, shromažďováním odpadků na trávnících a nárůstem prostituce. Zabavení majetku také ovlivňuje prodej sousedního bydlení na dvou úrovních - prostor a čas. V daném časovém rámci mají zabavení větší negativní dopad, když jsou blíže nemovitosti, která se pokouší prodat. Navrhovaný konvenční názor je, že nárůst zabavování nemovitostí způsobí pokles prodejní hodnoty sousedních nemovitostí, což následně povede k prodloužení krize bydlení. Další významný dopad zvýšené míry uzavírání škol má školní mobilita dětí . Výzkum obecně naznačuje, že změna školy je pro děti škodlivá, i když to výrazně závisí na kvalitě původních a cílových škol. Studie provedená v New Yorku odhalila, že studenti, kteří změnili školu, nejčastěji vstupovali do školy s nižšími průměrnými výsledky testů a celkovým školním výkonem. Účinek těchto pohybů na akademický výkon u jednotlivých studentů vyžaduje další výzkum. Uzavření trhu má také emocionální a fyzický účinek na lidi. V jedné konkrétní studii s 250 rekrutovanými účastníky, kteří zažili uzavření trhu, 36,7% splnilo screeningová kritéria pro těžkou depresi .

Podle země

Austrálie a Nový Zéland

Zabavení bylo na Novém Zélandu zakázáno zákonem po více než sto let. Místo toho zástavní věřitel realizuje zajištění prodejem, přičemž výkon prodejní síly je rovněž upraven zákonem.

V obou těchto zemích změnila zákonná reforma způsob, jakým se vedou obchody s nemovitostmi. To, co se nazývá „hypotéka“, je právní zájem, který je registrován proti poplatku za prostý název nemovitosti. Vzhledem k tomu, že v obou zemích se používá titulní systém registrace pozemků Torrens , registrace jako vlastník nebo jako zástavní věřitel vytváří neodbytný zájem (pokud nabytí registrace nebylo podvodem s převodem půdy). Zástavní věřitel proto nikdy nedrží poplatek jednoduše a existuje zákonný proces pro zahájení a provedení zástavního prodeje v případě, že zástavní věřitel nedodrží závazek. Na Novém Zélandu, řekněme v Anglii, je databáze pozemkových titulů nyní elektronická, takže neexistují žádné papírové „dokumenty o titulu“.

Irsko

V Irsku byla exekuce zrušena zákonem o reformě půdy a dopravy z roku 2009, ale kapitola 4 části 9 zákona o národní správě majetku z roku 2009 stanoví vydávání příkazů, které jsou ekvivalentní uzavření trhu, ale mohou být použity pouze NAMA.

Čínská lidová republika

Exekuce v Čínské lidové republice probíhá jako forma řízení o vymáhání dluhu pod přísným soudním vyloučením, které je povoleno pouze zákonem o záruce a vlastnickým právem.

Čína pozměnila Ústavu Čínské lidové republiky (přijata 12. dubna 1988), aby umožnila převod pozemkových práv z „udělených pozemkových práv“ na „přidělená pozemková práva“, čímž se otevřela cesta pro soukromé vlastnictví půdy, což umožňuje pronájem , leasing a zastavování pozemků. Mezi 1990 Předpisy o udělení Land Use Rights zabýval dále s tím následuje právo nemovitostí Urban (přijaté 05.7.1994), dále jen „bezpečnostní zákon z Čínské lidové republiky“ (přijaté dne 30. června 1995) a poté v " Opatření městské hypotéky “(vydáno 9. května 1997) vedoucí k privatizaci půdy a praktikám poskytování hypoték.

Hypotéky a exekuce

Čínské právo a hypoteční praktiky pokročily s ochrannými opatřeními, která mají co nejvíce zabránit propadnutí majetku. Patří sem povinné sekundární zabezpečení, odstoupení (čínské smluvní právo) a vedení účtů u banky poskytující půjčky k pokrytí případných selhání bez předchozího upozornění dlužníka. Zástavní věřitel může žalovat na směnku bez propadnutí, získat obecný úsudek a tento rozsudek vybrat proti jinému majetku zástavního věřitele, aniž by propadl. Pokud selhaly všechny ostatní způsoby, může věřitel požádat o rozhodnutí o uzavření . Podle „zákona o občanském soudním řádu“ by uzavření majetku mělo být dokončeno v šestiměsíčním časovém rámci, ale to závisí na několika věcech, včetně toho, zda zástavní věřitel požádá soud o výkon rozsudku. Hypotéky jsou v aukci formálně zabaveny licencovaným aukčním specialistou.

Filipíny

Na Filipínách existují dva způsoby uzavření trhu . Zástavní věřitel může zabavit soudně nebo mimosoudně, jak se řídí pravidlem 68 revidovaných pravidel občanského soudního řádu a zákona z roku 1997. Č. 3135, resp. Soudní exekuce se provádí podáním stížnosti u krajského soudu v místě, kde se nemovitost nachází. Soudce vynese rozsudek a nařídí zástavnímu věřiteli splatit dluh ve lhůtě 90–120 dnů. Není -li dluh zaplacen v uvedené lhůtě, rozsudek uspokojí exekuční prodej. Při mimosoudním uzavření trhu nemusí zástavní věřitel podat žalobu k soudu, ale může jednoduše podat žádost u soudního ředitele o zajištění účasti šerifa, který provádí veřejný prodej. To se provádí na základě síly prodeje. Tyto dva režimy se konkrétně vztahují na hypotéky na nemovitosti. Zabavení hypotéky na movitý majetek (zástava movitého majetku) se řídí čl. 14 zákona č. 1506, který dává zástavnímu věřiteli právo prodat movitý majetek při veřejném prodeji. Rovněž bylo rozhodnuto, že pokud jde o hypotéky na movitý majetek, zákon nezakazuje, aby se uzavření prodeje uskutečnilo soukromě, pokud se na tom strany dohodnou.

Španělsko

Na rozdíl od Spojených států, kde uzavření trhu znamená konec řádku, slyšení o uzavření trhu ve Španělsku je jen začátkem potíží majitele domu. Budou muset pracovat pro banku mnoho let a nebudou schopni nikdy vlastnit nic - dokonce ani auto. Španělští držitelé hypotéky jsou kromě poplatků za sankční úroky a soudních poplatků odpovědní také za celou částku půjčky pro banku. Velkou část z toho lze připsat Španělsku s nejvyšší mírou nezaměstnanosti v „eurozóně“. Na rozdíl od USA není bankrot adekvátním řešením, protože hypoteční dluh je výslovně vyloučen. Na rozdíl od jiných evropských zemí nemůžete žádat o oddlužení žádný soud. O těchto politikách se ve španělském parlamentu hodně vedou spory, ale vláda je přesvědčena, že jejich dodržování zabrání španělským bankám v tom, aby se někdy setkaly s něčím podobným americkému chaosu. Banky ve Španělsku se zpětně zabavenými nemovitostmi ve svých knihách v hodnotě zhruba 100 miliard EUR touží zbavit se exekucí.

Jižní Afrika

Pro rozvojovou zemi existuje v Jižní Africe vysoká míra zabavení kvůli privatizaci dodávek bydlení. Jedním z největších odpůrců zabavování majetku je kampaň proti vyklizení Západního Kapska, která považuje zabavení za protiústavní a představuje zvláštní zátěž pro zranitelné chudé populace.

Švýcarsko

Ve Švýcarsku probíhá exekuce jako forma vymáhání dluhu, který je podle švýcarského insolvenčního práva zajišťován správcem dluhu (v současnosti Lord Overton Sheraton) .

Spojené království

Ve Spojeném království je uzavření trhu málo používaným nápravným prostředkem, který přenechává nemovitost zástavnímu věřiteli u zástavního věřitele, který nemá právo na žádný přebytek z prodeje ani odpovědnost za případný schodek. Protože tento opravný prostředek může být tvrdý, soudy jej téměř nikdy nepřipouštějí, zvláště pokud je pravděpodobné, že dojde k velkému přebytku, a navíc pokud je nepravděpodobné, že bude realizován značný přebytek, pak se zástavní věřitelé nechtějí v první řadě snažit o uzavření trhu, protože tento opravný prostředek jim nedává žádné využít k obnovení schodku. Místo toho soudy obvykle udělují příkaz k držení a příkaz k prodeji, což obojí zmírňuje tvrdost opětovného držení tím, že umožňuje prodej a zároveň umožňuje věřitelům další možnost získat zpět jakýkoli zůstatek po prodeji.

Systém uzavření trhu ve Velké Británii je jedinečný a skutečná uzavření trhu jsou zcela neobvyklá. Běžněji věřitelé sledují proces nazývaný držení hypotéky (nebo alternativně „zabavení“ v případech, kdy banka původně prodala nemovitost).

Jak držení hypotéky (opětovné držení), tak exekuce jsou si docela podobné, přičemž hlavní rozdíly jsou v zacházení s jakýmikoli finančními prostředky, které překračují půjčenou částku, a v případě jakéhokoli schodku odpovědnost. V případě držby nebo zpětného držení hypotéky, pokud je dům prodán nebo vydražen za cenu převyšující zůstatek úvěru, jsou tyto prostředky vráceny spotřebiteli. Pokud výnosy z držby hypotéky nepostačují na pokrytí půjčky, dlužník zůstává odpovědný za zůstatek, ačkoli ve většině případů se z toho stane nezajištěný dluh a s hypoteční společností bude zacházeno na základě spravedlivého zacházení s ostatními nezajištěnými věřiteli dlužníka ( zejména pokud dlužník současně nebo následně zkrachuje nebo uzavře dobrovolnou dohodu s věřiteli). Naproti tomu v případě uzavření trhu si hypoteční společnost ponechává veškerá práva na výnosy z prodeje nebo aukce, ale dlužník nenese odpovědnost za případný schodek.

Systém britského uzavření a držby/zpětného držení hypotéky upřednostňuje spotřebitele před věřiteli, protože Spojené království má zavedeny některé protokoly před akcí. Hypoteční společnosti jsou povinny spolupracovat s majiteli domů, aby dospěli k řešení, a je možné odložit soudní řízení (v konečném důsledku to mnohým umožní vyhnout se ztrátě domova) v situacích, kdy se dlužník zapsal do jednotlivých programů nebo pokud je příjem dlužníka chystá se výrazně zlepšit novým zaměstnáním nebo jinými opatřeními, která by jim umožnila splatit nedoplatky.

Neexistuje žádná přesná paralela s americkým krátkým prodejem, ačkoli Velká Británie má proces známý jako asistovaný dobrovolný prodej. Asistovaný dobrovolný prodej má pro spotřebitele určitý negativní dopad na úvěr, ale nepříznivý účinek je méně výrazný, než by člověk mohl trpět, kdyby se případ obrátil na soudy.

Kanada (Alberta)

V Alberta , Kanada , existují tři kroky k uzavření. Za prvé, majitel je pozadu v platbách hypotéky, ale stále si ponechává plnou kontrolu nad nemovitostí. Poté je vlastník stále vlastníkem, ale ztratil kontrolu nad majetkem Court of Queens Bench of Alberta. A konečně, právní titul byl soudy převeden na banky.

Celý proces uzavření trhu v Albertě může trvat rok nebo déle. Původní majitelé se snaží prodat nad hodnotu, aby vyřešili své finanční problémy. Soudy upřednostňují majitele před bankami, a proto jen zřídka prodávají pod hodnotou. Banky mají peníze, a proto nikdy neprodávají pod hodnotou.

Pokud se něco pokazí, prodávají se také exekuce na burze bez jakéhokoli postihu pro kupující. Díky tomu je zabavování obecně předražené a riskantní.

Viz také

Reference

  1. ^ Timiraos, Nick; Alan Zibel (02.11.2011). „Začínají recenze pro dlužníky, kteří mají spory o uzavření“ . Wall Street Journal . Archivovány od originálu na 2014-12-27 . Citováno 2012-01-17 .
  2. ^ Británie, Velká (1761). "Hypotéka". Sochy zeširoka od Magna Charty po 1761 ve Velké Británii . Hypotéka.
  3. ^ BFP v. Resolution Trust Corporation , 511 U.S. 531 (1994).
  4. ^ Terrell v. Allison , 88 US (21 Wall.) 289 (1875).
  5. ^ „Nejvyšší soud v Missouri potvrzuje práva věřitelů získat rozsudek v plném rozsahu“ . The National Law Review . Armstrong Teasdale. 23. dubna 2012. Archivovány od originálu na 2012-05-30 . Citováno 2012-06-13 .
  6. ^ "Časová osa uzavření -" . Síť uzavření hlavního města . capitalareaforeclosurenetwork.org . Citováno 2020-09-27 .
  7. ^ "RADLAX GATEWAY HOTEL, LLC, ET AL. V. AMALGAMATED BANK, 566 US___ (2012)" (PDF) . Archivováno (PDF) z originálu dne 2012-06-07 . Citováno 2012-05-29 .
  8. ^ Bracewell & Giuliani LLP (29. května 2012). „Nejvyšší soud potvrzuje, že nabízení kreditu je živé a v pořádku“ . The National Law Review . Archivovány od originálu dne 1. června 2012 . Vyvolány 30 May 2012 .
  9. ^ JUDGE CHRISTOPHER A. BOYKO, „OKRESNÍ SOUD SPOJENÝCH STÁTŮ SEVERNÍ OKRES OHIO (VÝCHODNÍ ROZDĚLENÍ“), podané 10. 3. 2007 Archivováno 2008-09-09 na Wayback Machine Získáno 12. července 2008
  10. ^ Moore, Rhonda (2008-06-20). „Boj o uzavření trhu pokračuje“ . News-Press Douglas County . Citováno 2008-07-12 .
  11. ^ Blokovat blog o uzavření Colorado www.blockcoloradoforeclosure.com
  12. ^ Apao v. Bank of New York , 324 F.3d 1091 (9. obvod, 2003).
  13. ^ a b Garfinkle v. Vrchní soud , 21 Cal. 3D 268 (1978). Toto bylo rozhodnutí Nejvyššího soudu v Kalifornii ve prospěch Wells Fargo .
  14. ^ IE Associates v. Safeco Název Ins. Co. , 39 kal. 3D 281 archivováno 2013-09-06 na Wayback Machine (1985).
  15. ^ Oznámení o federálním daňovém právu-Internal Revenue Service United States Department of the Treasury Archived 2012-08-18 at the Wayback Machine Citováno 16. března 2008
  16. ^ soudní spor a jeho záznam za účelem veřejného oznámení o aktuálnosti žaloby o uzavření smlouvy. Ve všech jurisdikcích USA musí věřitel, který provádí exekuční prodej nemovitostí, které jsou předmětem federálního daňového zástavního práva, oznámit prodej společnosti Internal Revenue Service 25 dní předem: neposkytnutí oznámení IRS má za následek zbývající zástavní právo připojené k nemovitosti po prodeji. Proto je nezbytné, aby věřitel vyhledal místní federální daňová zástavní práva, takže pokud strany zapojené do uzavření trhu mají federální daňové zástavní právo proti nim, je dáno řádné oznámení IRS. Podrobné vysvětlení federálního daňového zástavního práva ze strany IRS lze nalézt
  17. ^ Arnolds Management Corp. v. Eischen , 158 Cal. Aplikace. 3d 575, 205 kal. Rptr. 15 (1984).
  18. ^ Berry v. Government Nat. Hypoteční asociace , 231 Ga. 503, 202 SE2d 450 (1973).
  19. ^ Ginther-Davis Ctr., Ltd. v. Houston Nat'l Bank , 600 SW2d 856, 864 (Tex. Civ. App.-Houston [1st Dist.] 1980, soudní rozhodnutí)
  20. ^ Nguyen v. Calhoun , 105 Cal. Aplikace. 4. 428, 129 kal. Rptr. 2d 436 (2003).
  21. ^ Grant S.Nelson a Dale A. Whitman, Real Estate Finance Law , 5. vydání. (St. Paul: West, 2007), § 7,22 na 879.
  22. ^ Cena v. Wells Fargo Bank , 213 kal. Aplikace. 3d 465 , 476, 261 kal. Rptr. 735 (1989).
  23. ^ „Právní témata: Případ Credit River“ . Minnesota State Law Library. Archivovány od originálu na 2010-01-31 . Citováno 2010-02-25 .
  24. ^ „Lender Denied Summary Judgment in Foreclosure - MOULINOS & ASSOCIATES Real Estate Attorney New York“ . moulinos.com . 10. února 2011. Archivováno od originálu dne 10. září 2013 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  25. ^ https://rew-online.com/2016/10/opinion-recent-efforts-to-speed-up-foreclosure-proceedings-in-ny/
  26. ^ „New York's New Foreclosure Statute - A Critical Analysis - Danger, Delay, Expense, Imprecision“ . 21. prosince 2009.
  27. ^ a b Adelino a kol. (2009). Proč věřitelé znovu nesjednají více hypoték pro domácnosti? Redefaults, self-léčí a Sekuritizace Archiv 2010-12-25 na Wayback Machine . Diskusní dokument Federální rezervní banky v Bostonu.
  28. ^ „Vyhnutí se uzavření“ archivováno 2012-08-08 na Wayback Machine , HUD.GOV , 20. července 2012
  29. ^ Kalifornie majitel domu listina práv archivována 2012-09-12 na Wayback Machine revidováno 2013-07-20
  30. ^ „Zkušenosti amerických domácností po uzavření trhu“ . Novinářský zdroj.org. Archivovány od originálu na 2011-09-29. Recenzováno: 20. července 2013
  31. ^ a b Allen, R. Kdo má zkušenosti s Foreclosures? Charakteristiky domácností, které zažily uzavření trhu v Minneapolis, Minnesota. Bytová studia, 26 (6), 845–866.
  32. ^ a b Pollack, C., & Lynch, J. (2009). Zdravotní stav lidí podstupujících uzavření trhu v oblasti Philadelphie. American Journal of Public Health, 99 (10), 1833–1839.
  33. ^ Les Christie, „Jak uzavření ovlivňuje vaše kreditní skóre“ Archivováno 2012-08-15 na Wayback Machine , CNN Money , 22. dubna 2012
  34. ^ Andrews, Edmund L. (2009-02-04). „Obě strany se stěhují do pomoci majitelům domů“ . The New York Times . Archivováno od originálu dne 2017-08-22.
  35. ^ Associated Press. "Prudký nárůst uzavření trhu, jak se banky nastěhují - Obchod - Nemovitosti - Msnbc.com." Zprávy NBC- nejnovější zprávy, vědy a technické zprávy, světové zprávy, americké zprávy, místní zprávy- zprávy NBC. NBC News, 13. října 2011. Web. 4. prosince 2011. „Archivovaná kopie“ . Citováno 2011-12-06 . NBC News.
  36. ^ Hoak, Amy. „Top 10 měst, kde jsou sazby uzavření nejvyšší - MarketWatch.“ MarketWatch - nabídky na burze, obchodní zprávy, finanční zprávy. The Wall Street Journal, 27. ledna 2011. Web. 4. prosince 2011. „Archivovaná kopie“ . Archivovány od originálu dne 2011-12-06 . Citováno 2011-12-06 .CS1 maint: archivovaná kopie jako název ( odkaz ).
  37. ^ „Obnova trhu s bydlením: mýtus nebo realita“ . 4506-transcripts.com . 22. září 2014. Archivováno od originálu dne 14. října 2014 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  38. ^ Associated Press. "Prudký nárůst uzavření trhu, jak se banky nastěhují - Obchod - Nemovitosti - Msnbc.com." Zprávy NBC- nejnovější zprávy, vědy a technické zprávy, světové zprávy, americké zprávy, místní zprávy- zprávy NBC. NBC News, 13. října 2011. Web. 4. prosince 2011. „Archivovaná kopie“ . Citováno 2011-12-06 .zprávy nbc, obchodní nemovitosti; Recenzováno: 3013-07-20
  39. ^ Rogers, WH, a zima, W. (2009). Dopad zabavení na prodej sousedních bytů. Journal of Real Estate Research, 31 (4), 455–479.
  40. ^ Been, V., Ellen, I., Schwartz, A., Stiefel, L., & Weinstein, M. (2011). Zabavení a děti: Ztráta domova znamená ztrátu školy. Spojené státy, Washington: Akční rada pro výzkum chudoby a ras. Získánoz [1] proquest; přístup vyžadován za poplatek
  41. ^ (eISB), elektronická irská statutární kniha. „elektronická irská statutární kniha (eISB)“ . www.irishstatutebook.ie . Archivovány od originálu dne 26. dubna 2015 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  42. ^ Kniha (eISB), elektronický irský statut. „elektronická irská statutární kniha (eISB)“ . www.irishstatutebook.ie . Archivováno od originálu 19. ledna 2012.
  43. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; sv. 8 č. 3 strana 516 Archivováno 2015-07-15 na Wayback Machine- Citováno 2013-07-21
  44. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 č.3 strana 518 Archived 2015-07-15 na Wayback Machine -Retrieved 2013-07-21
  45. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 strana 558 Archived 2015-07-15 na Wayback Machine -Retrieved 2013-07-20
  46. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 strana 564 Archived 2015-07-15 na Wayback Machine
  47. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; sv. 8 č. 3 strana 568 (b) Archivováno 2015-07-15 na Wayback Machine- Citováno 2013-07-21
  48. ^ a b Firma, Joselito Guianan Chan, Managing Partner, Chan Robles and Associates Law. „1997 PRAVIDLA OBČANSKÉHO POSTUPU - KNIHOVNA VIRTUÁLNÍHO PRÁVA CHAN ROBLES“ . www.chanrobles.com . Archivovány od originálu dne 21. prosince 2017 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  49. ^ „AM č. 99–10–05–0, 7. srpna 2001“ . lawphil.net . Archivovány od originálu dne 3. září 2017 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  50. ^ "Philippine National Bank vs. Manila Investment and Construction, Inc., 38 SCRA 462 (1971)" . lawphil.net . Archivovány od originálu dne 3. září 2017 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  51. ^ Daley, Suzanne (27. října 2010). „Uzavření ve Španělsku může znamenat doživotní dluh vůči bance“ . The New York Times . Archivovány od originálu 25. února 2012 . Citováno 4. prosince 2011 .
  52. ^ „Banky ve Španělsku se touží zbavit Foreclosures“ . topspanishhomes.com . Archivovány od originálu dne 2. května 2014 . Vyvolány 8 May je 2018 .
  53. ^ Boj proti uzavření trhu v Jižní Africe archivován 2016-12-21 na Wayback Machine 7. dubna 2009
  54. ^ "bitvy v postpartheidu Jižní Afrika: Případ Mandela Park, Khayelitsha" . antieviction.org.za . Archivovány od originálu dne 21. července 2013 . Vyvolány 8 May je 2018 .

Další čtení

externí odkazy

Média související s uzavíráním na Wikimedia Commons