Pozemní nájemné - Ground rent

Nesmí být zaměňována s hlavním nájemným .

Jako právnický termín, nájemné z pozemku výslovně odkazuje na pravidelných plateb ze strany držitele nájemní nemovitosti do soukromníka nebo nadřazeného nájemce, jak je požadováno na základě nájemní smlouvy . V tomto smyslu se pozemkové nájemné vytvoří, když se pozemek v držení prodá na dlouhodobý pronájem nebo na leasing. Pozemkové nájemné poskytuje majiteli pozemku příjem. V ekonomii je pozemní nájemné formou ekonomického nájemného, což znamená, že veškerá hodnota, která připadá majitelům titulů v důsledku výhradního vlastnictví výsady na místo .

Dějiny

V římském právu , nájemné z pozemku ( solárium ) byl roční nájemné splatné na nájemce z několika plášťové (pozemek), nebo věčné pronájmu stavebních pozemků. V rané normanské Anglii mohli nájemníci pronajmout svůj nárok na pozemky, aby páni vlastnění půdy neměli nad podnájemcem žádnou pravomoc vybírat daně. V roce 1290 král Edward I. schválil statut Quia Emptores, který zabraňoval nájemcům pronajmout své pozemky jiným subinfeudací . Tím se vytvořil systém náhrady, kdy by byl plný zájem nájemce převeden na kupujícího nebo obdarovaného, ​​který by zaplatil nájemné. Tento systém později přešel do obecného práva v Anglii a byl přijat mnoha národy, které vysledují své právní dědictví do Británie.

Klasičtí ekonomové a georgisté kvantifikují pozemkové nájemné, aby prozkoumali a zachytili nezasloužený příjem nazývaný ekonomický renta , na rozdíl od příjmu z práce.

Ocenění

Hodnota bezplatného úroku zahrnuje:

  • Násobek současného ročního splatného pozemního nájemného, ​​které bude záviset na
    • splatnost leasingu
    • jakékoli budoucí plánované zvýšení úrovně pozemního nájemného
    • tržní úrokové sazby
    • pravděpodobnost selhání
    • pokud jsou nájemné za jednotlivé byty atd. malé, náklady na inkaso
  • Čistá současná hodnota reverze, tj. Na konci leasingu bude mít vlastník (kterému je placeno nájemné) pravděpodobně plný nárok na nemovitost, takže čím kratší je leasing, tím vyšší je hodnota reverze.
  • Jakákoli přiřaditelná „ manželská hodnota “ (značná částka určená k odškodnění držitelů svobod za ztrátu úroků při prodloužení leasingu s dobou kratší než 80 let).

V ekonomii znamená pozemkové nájemné veškerou ekonomickou hodnotu, která připadá vlastníkům pozemků, bez ohledu na to, zda jsou platby výslovně prováděny nebo zda jsou imputovány nájemné . Odhadci nemovitostí používají různé metodiky posuzování.

Spojené království

Ve Spojeném království se práva nájemců nemovitostí na nemovitost podléhající dlouhodobému pronájmu za pozemní nájemné řídí zákonem o nájemní smlouvě z roku 1967 pro domy a zákonem o nájemní reformě, bydlení a rozvoji měst z roku 1993 u bytů.

Anglie a Wales

V anglickém právu se zdá, že termín „pozemkové nájemné“ byl svého času populárně používán pro domy a pozemky, z nichž vydávají pozemní nájemné, i pro samotné nájmy. Lord Eldon v roce 1815 poznamenal, že kontext, ve kterém se termín vyskytoval, může významně měnit jeho význam.

Současně uznávaným významem pozemkového nájemného je nájemné, za které je pozemek pronajímán za účelem zlepšení stavbou: tj. Nájem účtovaný pouze za pozemek, a nikoli za budovy, které na něj mají být umístěny. Je proto obvykle nižší než nájemné, kterého by bylo možné dosáhnout u budovy pronajaté na otevřeném trhu, a je pronajato na delší dobu - nejméně 21 let, ale častěji 99 let, 125 let nebo dokonce 999 let.

Inflace narušila hodnotu pozemních nájmů u nemovitostí před rokem 2003, často s dlouhým pronájmem a nerostoucími příjmy, takže jejich hodnota je nyní často malá tam, kde není perspektiva zvratu (když se vlastnictví nemovitosti vrací zpět na svobodného vlastníka) řekněme 150 let. Vývojáři však nyní využívají pozemní nájemné na novostavbách a dokonce prodávají domy jako nájemné, aby vydělali na pozemním nájemném, které může být stejně náročné jako obecní daň.

Zákon o reformě Commonhold a Leasehold 2002 a nařízení Pronajímatele a nájemce (oznámení o nájmu) (Anglie) z roku 2004 nyní upravují formu oznámení, které je třeba vydat za účelem výběru pozemkového nájemného. Dříve byl problém s tím, že někteří majitelé zasílali nájemcům matoucí nebo nepoctivé požadavky na platby.

Podle podmínek nájemní smlouvy uděluje vlastník nemovitosti (přímý vlastník pozemku nebo nemovitosti) nájemci povolení převzít vlastnictví k nemovitosti na určené časové období. To se může pohybovat od 21 let do 999 let a během této doby bude držitel leasingu platit pozemkové nájemné vlastníkovi. Živnostníci pronajímají majetek především za počáteční prémii zaplacenou původním nájemcem za poskytnutí leasingu; ale navíc bude dlouhodobě splatné pozemní nájemné (často jen symbolická částka), což může být pro některé typy investorů atraktivní investice s fixním příjmem. Konečnou sankcí, kterou má pronajímatel k dispozici v případě porušení nájemní smlouvy u nájemce v důsledku nezaplacení poplatků za služby, pozemního nájemného nebo správních poplatků, je propadnutí nájmu a zpětné převzetí domu nebo bytu. K tomu musí pronajímatel nejprve doručit platné oznámení podle § 146 zákona o majetku z roku 1925 - Oznámení o hledání držby . Pronajímatel však nemůže doručit oznámení podle oddílu 146, kde je výše dlužných poplatků za služby, správní poplatky nebo pozemkové nájemné (nebo kombinace všech těchto), pokud nezaplacená částka není vyšší než 350 GBP nebo se skládá z částky nebo zahrnuje částku která je vynikající již více než tři roky.

Existuje řada společností, které se specializují na nákup pozemního nájemného pro dlouhodobé investice od pronajímatelů, kteří chtějí prodat své pozemní nájemné. Obvykle se zaměřují na nákup reverzních pozemkových nájmů , buď pro počáteční příjem, nebo pro příležitost ke zrušení základního majetku v určitém okamžiku v budoucnosti. Hodnota pozemního nájemného je ovlivněna vzorem revize nájemného při budoucích přírůstcích příjmů, hodnotou podkladového majetku, nevypršelou délkou pronájmu a tím, zda je použitelná sňatková hodnota .

Před prodejem pozemního nájmu stanovy ukládají transakčním stranám doručit oznámení oddílu V dlouhodobým nájemcům. To jim dává dvouměsíční lhůtu na odpověď. Po uplynutí této lhůty může transakce pokračovat do 12 měsíců za cenu uvedenou v oznámení nebo vyšší . Jediným případem, kdy jsou taková oznámení irelevantní, je výměna smluv o prodeji a koupi pozemního nájmu bytů dříve, než bylo prodáno 50% z nich . To pak umožňuje, aby částka přešla a pozemní práva na nájemné na oplátku, i když jsou všechny byty prodány, bez individuálních oznámení. Kupující nájemného je však moudré poznamenat čekající smlouvu o vlastnickém právu.

Před rokem 2003 evidovala katastr nemovitostí pozemní nájemné a nájemné je patrné z titulu vlastnického práva na jejich webových stránkách .gov.uk. Od 13. října 2003 to katastrální úřad již neučiní a je zapotřebí podrobnějšího zkoumání stažené nájemní smlouvy.

V minulosti pozemní nájem obvykle nebyl obtížný, obvykle kolem 100 liber za rok a často držitelé živností nepožadovali platbu. Ale v 2010s, vývojáři a stavitelé často udělovali pronájem nových domů s pozemním nájemným až 1000 liber ročně, s klauzulemi o eskalaci je zdvojnásobil každých 5 nebo 10 let. To může mít za následek okamžité a/nebo následné zamítnutí hypotéky věřiteli a jejich odhadci, pokud ano, což činí nemovitost prodejnou pod tržní cenou.

Majitelé leasingu mají právo po 2 letech prodloužit pronájem s méně než 99 lety na provoz a snížit pozemní nájem na „pepř“, tj. Na nulu, ale vývojáři to zmařili nákladnými pronájmy na více než 150 let, které oceňují - na základě pozemkové nájemné a termín - mimo dosah nájemců a prodat vlastní majetek - často před dokončením vývoje - vykořisťovatelským offshore společnostem.

Anglický a velšský „skandál pozemkového nájemného“ byl v tisku široce hlášen. V roce 2016 poslanec Peter Bottomley popsal skandál pozemních nájmů jako „legalizované vydírání“. Na otázky vznesené tajemníkem komunit MP ministr Sajid Javid řekl: „Musíme se ujistit, že druhy zneužívání, které zmínil, budou odstraněny, a budeme i nadále dělat vše, co je v našich silách. Spolupracujeme s řadou zúčastněných stran a určitě vidíme, jak toho dokážeme více. “

V červnu 2018 britská vláda oznámila, že se změní doba držby nájmu, přičemž nové dlouhodobé pronájmy budou mít nulové pozemní nájemné.

Skotsko

Ve skotském právu není termín pozemní nájemné používán, ale jeho místo zaujímá pro praktické účely pozemní roční , který má dvojí význam:

  • V době reformace ve Skotsku byly země Církve rozdělené korunou na různá lordstva, přičemž příjemcům grantu se říkalo „Lords of Erection“. V 17. století tito Lords of Erection rezignovali na své převahy vůči koruně, s výjimkou feu-cla , která měla být zachována, dokud nebude zaplacena cena dohodnutá za jejich vykoupení. Tato vyhrazená moc vykoupení však byla korunou v předvečer Unie rezignována a feu-clo se stalo splatným na neurčito pánům z Erection jako pozemní roční.
  • Spekulanti v budovách obvykle poskytují dílčí feus stavitelům na vysoké feu-duty. Ale kde jsou sub-feus zakázány-mohly být před Conveyancing (Scotland) Act 1874  -a tam je velká poptávka po stavbě půdy, feuars často stanoví, že stavitel platí roční nájem, spíše než koupit pozemek úplně. Toto roční nájemné se nazývá pozemní roční . Úroky nejsou splatné z prodlení pozemkových letniček a stejně jako u jiných skutečných zátěží mohou být pozemní letničky nyní volně přidělovány a přenášeny .

Feu clo ve Skotsku bylo ukončeno zákonem o zrušení feudálního vlastnictví atd. (Skotsko) z roku 2000 .

Severní Irsko

Vyplacení pozemních nájmů v Severním Irsku je upraveno zákonem o pozemních nájmech (Severní Irsko) z roku 2001 .

Irská republika

V Irské republice bylo pozemní nájemné rysem městského života. Zatímco většina legislativy týkající se reformy nájmu byla přijata pro zemědělskou půdu (viz irské zákony o pozemcích ), městští okupanti / nájemníci směli „vykoupit“ své pozemní nájemné od pronajímatelů, a tak efektivně změnit dlouhodobý pronájem na vlastnický podíl, naposledy podle zákonů z roku 1978 a 2005. Zejména pozemní nájemné v Castlebaru v hrabství Mayo bylo zadrženo po kontroverzním zmizení lorda Lucana v roce 1974.

Holandsko

Pozemní leasingy ( erfpachten ) jsou v Nizozemsku běžné. Většina nizozemských obcí (včetně Rotterdamu, Den Bosch, Eindhovenu, Haarlemu a Maastrichtu) však v současné době od systému upouští a nabízí domácím právo koupit si svůj pozemek. Řada, včetně Amsterdamu, si však ponechává pozemní pronájem, což usnadňuje komplexní přestavbu, předchází spekulacím s pozemky a znamená, že celá komunita těží z jakéhokoli zvýšení hodnoty půdy.

  • Dne 1. července 2016 Amsterdam představil možnost trvalého pozemního pronájmu i dočasného a nepřetržitého pozemního pronájmu. Majitelé domů měli do 8. ledna 2020 za výhodných podmínek možnost převést svůj pozemní pronájem na trvalý základ, což znamená, že bude indexován podle inflace a na konci každého období nebude nepředvídatelně stoupat.
  • Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht a Vlaardingen (nová pravidla v roce 2013) si také ponechávají pozemní nájemné.
  • Haag zavedl nový systém nájmu a vlastnictví od 1. dubna 2008. Majitelé domů mohou koupit svůj pozemek za 5% z 55% hodnoty zastavěného pozemku a přeměnit tak své trvalé nájemní právo na vlastnictví. U větších kancelářských budov a průmyslových budov nad 100 m² a ploch, které dosud nejsou aktuálně využívány, zůstává pozemní nájem v platnosti.
  • V provincii Groningen přežívá varianta, ve které existuje věčné právo nájmu, beklemrecht (právo útlaku).

Právo a hypotéky

V Nizozemsku je pronájem pozemků upraven hlavou 7 knihy 5 nizozemského občanského zákoníku.

V mnoha případech se z dlouhodobých pronájmů stávají kvalifikované indexované půjčky, které vytvářejí daňové výhody.

Banky od roku 2010 uplatňují přísnější pravidla při poskytování hypoték na nemovitosti určené k pronájmu bytů. Na hypotéku jsou nadále způsobilé pouze nové neomezené leasingy vydané od 1. ledna 2013. Tyto smlouvy musí být v souladu s „bankovní směrnicí o financování práv z nájmu“ Nizozemské bankovní asociace. Smlouvy na dobu určitou, například na 30 nebo 49 let, jsou vyloučeny, zatímco stávající smlouvy na dobu určitou vydané před 1. lednem 2013 jsou způsobilé pro financování hypotékou, pokud podmínky splňují kritéria způsobilosti Nizozemské bankovní asociace. Banky se k tomu rozhodly, protože se obávají, že vlastník půdy provede podstatné navýšení, což povede k problémům s platbami pro nájemce. Majitelé pronajatých nemovitostí, kteří chtějí prodat svůj dům, jsou stále častěji konfrontováni s tímto omezením. Dům se v mnoha případech jeví jako neprodejný, protože noví potenciální kupci nemohou získat financování.

Spojené státy

Termín nájemné z pozemku se uplatňují v mnoha amerických státech k jakési držby vytvořeném dotace poplatků snadné , poskytovatel vyhrazují sebe a své dědice určité nájemné, které je zájem o peněžní hodnoty pozemku.

Maryland

Stát Maryland udržuje rezervy na pozemní nájmy, především v oblasti Baltimore . Praxe sahá až do sedmnáctého století, kdy menší majitelé a nevolníci platili feudálům úrodu a dobytek, aby si pronajali panskou půdu. Při pozemním nájmu majitelé domů vlastní pouze samotnou budovu, ale za pronájem samotného pozemku od jeho majitele musí zaplatit malou částku. Podle zákona z Marylandu, pokud není pozemkové nájemné zaplaceno včas, se vlastník pozemku může obrátit na soud a nechat na dům umístit zástavní právo, čímž skutečně zabaví dům majiteli domu za relativně malou částku, někdy za pouhých 24 $. K tomu došlo téměř 4 000krát v Baltimore City od roku 2000 do roku 2005. Kromě toho jsou nemovitosti s pozemkovým nájemným obvykle oceněny asi o 10 000 USD méně než srovnatelné nemovitosti bez pozemkového nájemného.

V roce 2007 představil nouzový účet guvernér Demokratické Marylandu Martin O'Malley, aby zcela zakázal nové pozemní nájmy a zabránil vlastníkům pozemků v zabavování domů delikventním majitelům domů. Zákon byl schválen zákonodárcem. Marylandský státní zákon vyžadoval, aby všichni vlastníci pozemků zaregistrovali vlastnictví země u státu do září 2008, jinak vlastnictví půdy automaticky zanikne. V roce 2008 bylo v Marylandu asi 85 000. Nové zákony byly u některých pozemkových vlastníků napadeny u soudu, který to označil za protiústavní odebrání majetku bez spravedlivé náhrady. V roce 2011 byl zákon shledán protiústavním Marylandským odvolacím soudem, státním nejvyšším soudem, do té míry, do jaké měl údajně zaniknout vlastnická práva nájemců. Po 22. lednu 2007 již nelze vytvářet nové nájemní smlouvy na pozemní nájemné a majitelé pozemních nájemných musí své nájmy zaregistrovat u ministerstva pro posuzování, aby mohli vybírat nájemné nebo podat zástavní právo k nezaplacenému nájemnému (přestože při registraci již nehrozí zánik) vlastnického práva).

New York

Na pronajatých pozemcích v New Yorku existuje více než stovka bytových a družstevních budov , včetně významných výškových budov, jako jsou Trump Plaza a The Stanhope . Mnoho se datuje do 60. a 70. let minulého století, než se město stalo jedním z nejdražších realitních trhů na světě.

Podle jednoho realitního makléře z New Yorku mají byty v budovách k pronájmu obvykle „o 25 ... až 40 procent“ méně než srovnatelné jednotky v budovách na pozemcích, ale jejich „vnímané riziko“ může způsobit potíže . Měsíční náklady zahrnují platby nájemného za pozemek, takže jsou výrazně vyšší než poplatky ve vlastnictví budovy a mohou prudce a neočekávaně stoupat, pokud je hodnota pozemku přehodnocena během realitního boomu . Teoreticky by vypršení nájmu půdy mohlo dokonce změnit akcionáře/vlastníky na nájemníky a učinit jejich investice bezcennými.

Pensylvánie

Pozemní nájmy v Pennsylvánském společenství jsou považovány za nemovitosti a v případě neúčasti jdou na dědice. Jsou to služby pronájmu, nikoli poplatky za pronájem, stanovy Quia Emptores, které v Pensylvánii nikdy neplatily , a podléhají všem incidentům s těmito nájmy. Poskytovatel pozemkového nájemného může hypotéku zastavit , prodat nebo s ní jinak nakládat, jak chce, a zatímco je nájemné zaplaceno, pozemek nelze prodat ani ztratit hodnotu vylepšení. Vlastník půdy jej může obsadit nebo jej může vylepšit a prodat vylepšení (například stavby), přičemž si ponechá vlastnické právo k pozemku a účtuje kupujícímu pozemkové nájemné.

Zemi nájemné být freehold nemovitosti , kterou vytvořil skutkem , a věčné trvání, není předpoklad, že byl propuštěn mohl na zvykovém právu , vznikají z časových intervalech. Podle zákona (zákon ze dne 27. dubna 1855, s. 7) je však předpoklad uvolnění nebo zániku vytvořen tam, kde nebyla učiněna žádná platba, nárok nebo požadavek na nájemné, ani nebylo učiněno nebo dáno prohlášení nebo potvrzení o jeho existenci. vlastníkem prostor, na které se vztahuje, po dobu jednadvaceti let. Pozemní nájmy byly po určité době dříve nevratné, ale vytváření nevyměnitelných pozemních nájmů je nyní zakázáno (shromáždění Pennsylvania Act 7, 22. dubna 1850).

Virginie

Virginské společenství povoluje pronájem obytných pozemků, které jsou definovány zákonem:

„Pronájem rezidenčních pozemků“ znamená nájem nebo poplatek zaplacený za užívání pozemků, bez ohledu na to, zda je na uživatele převeden či nikoli, nebo pronájem pozemku pro osobní obytné účely, (i) který je možné přiřadit dlužníkovi bez souhlas věřitele, (ii) který je na dobu delší než patnáct let, včetně jakýchkoli práv na obnovení podle volby dlužníka, (iii) pokud má dlužník současné nebo budoucí právo ukončit takové pozemní nájemné a získat celý zájem věřitele na pozemku zaplacením určené nebo určitelné částky, a (iv) v případě, že je podíl na pozemku na straně věřitele především zájmem na zajištění jeho práva na zaplacení nájemného nebo poplatku.

Kodex Virginie § 55-79.01.B. (Dále jen dlužník je osoba povinna zaplatit, a věřitele stranu oprávněny přijímat pozemní nájem.) Výše pozemní pronájmu mohou být změněny kteroukoli stranou jednou za pět let, ale, pokud se strany nedohodnou jinak, částka takové změny nesmí být větší než procentní změna indexu spotřebitelských cen (nebo jiného standardu předepsaného zákonem) během předchozích tří let. Pozemní nájemné představuje zástavní právo k nemovitosti. Podmínky smlouvy o nájmu pozemků mohou být začleněny do listiny nebo jiného nástroje převodu podle zákonné formy.

Reference

 Tento článek včlení text z publikace, která je nyní veřejně dostupná :  Renton, Alexander Wood (1911). „ Pozemní nájem “. V Chisholmu, Hugh (ed.). Encyklopedie Britannica . 12 (11. vydání). Cambridge University Press. s. 625–626.

externí odkazy