Jen kompenzace - Just compensation
Jen vyrovnání se hradí je zapotřebí pátého doplňku zákona k ústavě Spojených států (a protějšek ústav státu), když soukromé vlastnictví je přijato (nebo v některých státech, které bylo přijato nebo poškozené). Vláda (odsuzovatel) obvykle podá žalobu na významnou doménu, aby převzala soukromé vlastnictví pro „veřejné použití.“, Ale pokud tak neučiní a nezaplatí za převzetí, může vlastník požadovat náhradu v rámci akce zvané „inverzní odsouzení“. Z důvodu účelnosti soudy obecně používají spravedlivou tržní hodnotu jako měřítko spravedlivého odškodnění s odůvodněním, že se jedná o částku, kterou by ochotný prodejce přijal v dobrovolné prodejní transakci, a proto by měla být splatná také v nedobrovolné formě. Nicméně, americký nejvyšší soud opakovaně uznal, že „reálná tržní hodnota“, jak je definováno podle něj nedosahuje toho, co prodávající bude požadovat a přijímat dobrovolných transakcí.
Tržní hodnota je převládajícím, nikoli však výlučným měřítkem spravedlivé kompenzace. Spravedlivá tržní hodnota je odhadci definována jako nejpravděpodobnější cena, pokud jde o hotovost, kterou by ochotný kupující zaplatil ochotnému prodejci, přičemž každý by byl plně informován o dobrých a špatných vlastnostech nemovitosti, přičemž nemovitost byla vystavena na trhu na přiměřenou dobu k přilákání nabídek. V případech významných domén je ale hodnota definována jako nejvyšší cena dosažitelná na otevřeném trhu. Tato hodnota nemusí být ovlivněna faktory, které ovlivňují trh z důvodu bezprostředního převzetí významné domény. Jinými slovy, nemovitost musí být oceněna, jako kdyby projekt, pro který je převzat, neexistoval - toto je známé jako doktrína „vlivu projektu“.
Vzhledem k tomu, že reálná tržní hodnota zahrnuje budoucnost, hypotetická transakce (prodej nemovitosti v době ocenění ještě neproběhl) je reálná tržní hodnota vyjádřena názorem znalců nebo vlastníka (vlastníků) nemovitosti.
Základním atributem vlastnictví, který určuje jeho tržní hodnotu, je jeho nejvyšší a nejlepší využití, což je jeho nejvýnosnější legální použití. To nemusí být aktuální použití nemovitosti, ani použití, pro která je vlastnost aktuálně rozdělena do zón, pokud je prokázáno, že existuje pravděpodobnost změny zóny. Nejvyšší a nejlepší využití je často předmětem sporných sporů. Odsuzující úřady běžně argumentují za nejvyšší a nejlepší využití, které jsou mnohem méně intenzivní než to, co má na mysli odhadce vlastníka soukromého majetku. Toto je často skutečné bojiště v významných případech oceňování domén.
Ve neobvyklých případech lze použít jiné náhrady než spravedlivou tržní hodnotu; USA v. Pewee Coal Co. , 341 US 114 (1951) (zvýšená provozní ztráta uhelné společnosti během jejího dočasného zabavení vládou považovaná za měřítko kompenzace).
V případech významných domén není standardem často nejpravděpodobnější cena, ale nejvyšší cena dosažitelná v transakci dobrovolného prodeje zahrnující předmětnou vlastnost. Vzhledem k tomu, že odsouzení zbavuje majitele možnosti věnovat svůj čas získání špičkového dolaru na trhu, zákon stanoví, že definuje reálnou tržní hodnotu jako nejvyšší cenu, kterou by nemovitost na otevřeném trhu přinesla.
Tržní hodnota nezahrnuje náhodné ztráty (např. Náklady na stěhování, ztráta dobrého jména podniku atd.), Ale některé z těchto ztrát jsou částečně kompenzovány zákony, jako je federální zákon o jednotné pomoci při přemístění ( Kodex federálních předpisů 49 ) a jeho státní protějšky. Soudní odepření náhrady za obchodní ztráty způsobené, když je podnik zabývající se na zabraném pozemku zničen odběrem, bylo předmětem mnoha kontroverzí a ostré kritiky ze strany právních komentátorů. Pouze jeden stát (Aljaška) nicméně umožňuje jejich zotavení ve všech případech, stejně jako několik dalších, když se ukáže, že je pro postižený podnik nemožné přemístit se. Některé státy umožňují vymáhání obchodních ztrát zákonem.
Stejně tak poplatky za právní zastoupení a odhadce majitele nemovitosti nejsou zahrnuty do pouhé kompenzace. V některých státech je lze získat zpět zákonem, když vlastník získá odškodnění, které o určitou částku převyšuje nabídku nebo důkazy odsuzujícího orgánu. V takovém případě je v Kalifornii a New Yorku udělení takových poplatků uvážením soudu.
Pokud dojde ke zpoždění výplaty spravedlivé náhrady, majitel má také nárok na úrok z částky opožděné platby.
Důležitým, ale do značné míry ignorovaným aspektem spravedlivého odškodnění ve významné oblasti je to, že pokud odsuzovatel vezme vlastníkovi celý pozemek, ve skutečnosti neplatí nic (kromě transakčních nákladů), protože pouze vyměňuje jedno aktivum (peníze) za jiné aktivum stejná hodnota (půda v reálné tržní hodnotě) Takže na konci transakce - za předpokladu procesu spravedlivého ocenění - jsou obě strany teoreticky stejně dobře jako dříve. Jejich rozvahy se nemění. Britové používají přesnější terminologii a nazývají významnou doménu „Povinný nákup“, která je ekonomicky přesná, ne-li zcela gramatická (povinný je prodej, nikoli nákup).