Constitution Center (Washington, DC) - Constitution Center (Washington, D.C.)
| Ústavní centrum | |
|---|---|
 | |
 | |
| Bývalá jména | Budova Davida Nassifa |
| Obecná informace | |
| Typ | Kancelář |
| Umístění | 400 7th Street SW, Washington, DC , USA |
| Souřadnice | 38 ° 53'01 "N 077 ° 01'19" W / 38,88361 ° N 77,02194 ° W Souřadnice: 38 ° 53'01 "N 077 ° 01'19" W / 38,88361 ° N 77,02194 ° W |
| Stavba zahájena | 1968 |
| Dokončeno | 1969 |
| Náklady | 26,5 milionu dolarů (1969); 220 milionů $ (renovace 2006) |
| Majitel | Nassif Associates |
| Výška | |
| Střecha | 140 stop (43 m) |
| Technické údaje | |
| Počet podlaží | 10 |
| Podlahová plocha | 1 400 000 čtverečních stop (130 000 m 2 ) |
| Design a konstrukce | |
| Architekt | Edward Durrell Stone (1969); SmithGroup (2006) |
| Vývojář | David Nassif, starší |
| Hlavní dodavatel | Volpe Construction (1969); Davis Construction (2006) |
Constitution Center (dříve známá jako David Nassif Building ) je administrativní budova na adrese 400 7th Street SW ve Washingtonu, DC. Je vysoká 43 stop a má 10 pater. Pokrývá celý městský blok a je největší soukromou administrativní budovou v District of Columbia. Mezi současné nájemce patří Federální finanční agentura pro bydlení a Úřad kontrolora měny . V únoru 2014 stálo Constitution Center 725,8 milionů dolarů, což z něj činilo nejcennější zdanitelný majetek ve městě.
Původní struktura
V padesátých letech se americký Kongres, tehdejší řídící instituce District of Columbia, ujal projektu městské obnovy Southwest DC , prvního v hlavním městě a jednoho z prvních takových programů v zemi. V roce 1946 schválil Kongres zákon o přestavbě District of Columbia, který stanovil District of Columbia Redevelopment Land Agency (RLA) a poskytl zákonné oprávnění k vyklízení půdy a finančních prostředků, aby urychlil přestavbu v hlavním městě. Kongres také dal Národní komisi pro plánování kapitálu (NCPC) pravomoc určit, která půda bude přestavěna a jak. RLA však nebyla financována, dokud nebyl schválen zákon o bydlení z roku 1949 . Studie NCPC z roku 1950 zjistila, že malá jihozápadní čtvrť města trpěla vysokými koncentracemi starých a špatně udržovaných budov, přeplněností a hrozbami pro veřejné zdraví (například nedostatek tekoucí vnitřní vody, kanalizace, elektřina, ústřední topení, a vnitřní toalety). Konkurenční vize sanace sahaly od renovace až po velkoobchodní vyrovnání sousedství, ale převládal druhý pohled, protože je pravděpodobnější, že se kvalifikuje pro federální financování. Původní plány počítaly s demolicí téměř všech struktur v jihozápadním Washingtonu počínaje rokem 1950, ale právní výzvy vedly k postupnému zbourání oblasti až do poloviny 50. let minulého století.
Problémy kolem plánování a výstavby L'Enfant Plaza (bezprostředně na západ od místa) zpozdily výstavbu jakýchkoli budov v bloku až do konce 60. let. V roce 1963 koupila RLA pozemky od Westminsterského památkového kostela, Páté baptistické církve a majitelů domů. United States Department of Health, školství a sociálních věcí si přeje koupit místo pro své nové sídlo, ale RLA odmítl prodat nemovitost. (Federální vláda neplatí daně z pozemků a struktur, které vlastní, a RLA chtěla soukromého vlastníka, který by zvýšil daňový základ.) RLA se pokusila pozemek prodat 29. ledna 1965, ale nebyli žádní kupci.
Budova byla postavena na základě dohody mezi General Services Administration (GSA) a bostonským vývojářem Davidem Nassifem starším. V červenci 1965 prezident Lyndon B. Johnson začal plánovat sjednocení různých nesourodých přepravních agentur do nového amerického ministerstva dopravy . GSA (vlastník a manažer federální vlády USA) začal hledat pronájem nebo stavbu struktury pro umístění nové agentury na konci roku 1965. Donald T. Kirwan, vedoucí leasingové divize GSA, znal Nassifa z předchozího vyjednávání o pronájmu a probral s ním umístění budovy a její velikost. Nassif se 21. dubna 1966 přiblížil k RLA a požádal o koupi nově zbouraného bloku pozemků ohraničeného ulicemi 6., 7., D a E na jih. V květnu 1967 poslal GSA dopis Nassifovi, v němž mu radil, že je pravděpodobné, že pronajme celou konstrukci, kterou měl v úmyslu postavit. Nákup pozemků za 5,9 milionu USD byl dokončen 30. října 1967. Náklady na stavbu nejsou jasné. 15. listopadu 1967 Nassif zajistil stavební úvěr ve výši 39 milionů dolarů. Ale The Washington Post ustálený náklady stavby na $ 27 milionů v červenci 1968. noviny řekl v srpnu 1970, že náklady na konstrukci bylo 26.500.000 $. Budovu navrhl architekt Edward Durrell Stone , který také navrhl Centrum múzických umění Johna F. Kennedyho . 11. dubna 1968 si GSA od Nassifa pronajalo celou budovu na 20 let za 98 milionů dolarů. John A. Volpe Construction byl hlavním dodavatelem.
Stavba byla zahájena v červenci 1968 (i když se na velmi krátkou dobu zpozdilo, když na místě stávkovali odboráři hutníci ) a byla dokončena v roce 1969. Hlavní vchod stál před 7. ulicí JZ. Zahrnovalo centrální nádvoří (otevřené do nebe), které představovalo kašnu, chodníky, lavičky a terénní úpravy. Čtyři 15 stop (4,6 m) vysoké arkády prorazily budovu ve středu bloku na každé straně a vytvořily přístup na nádvoří. Vertikální mramor žebra fasádě byly získány ze stejného lomu u Carrara , Itálie , který poskytl mramoru pro Kennedy Center. Dokončená budova měla 10 pater, tři sklepní podlaží, převislé okapy a 2 500 000 čtverečních stop (230 000 m 2 ) prostoru (1 019 000 čtverečních stop (94 700 m 2 ) použitelného prostoru). Byla to v té době největší soukromá administrativní budova ve městě.
Kirwanovy kontakty s Nassifem se později staly předmětem právního vyšetřování. Kirwan nejenže s Nassifem sdílel důvěrné informace o leasingových plánech GSA, později investoval do Nassifova DC podnikání a stal se v něm důstojníkem. Tento vztah (Kirwan opustil GSA v prosinci 1966, předtím, než byl dopis označující úmysl pronajmout stanoven Nassifovi), a nepravidelný pronájem budovy GSA, se stal veřejně známým v srpnu 1970. Interní audit GSA byl kritický pro proces leasingu a náklady na pronájem.
Ten stejný měsíc bylo zpochybněno refinancování budovy. V USA je běžnou obchodní praxí, že původní věřitel poskytne dočasnou půjčku (dále jen „stavební půjčka“) na stavbu budovy. Meziúvěr je pak splacen druhým věřitelem, který se stává zástavním věřitelem a přijímá platby od vlastníka budovy. Riggs Bank , místní banka DC, poskytla prozatímní stavební úvěr společnosti Nassif. Systém důchodového pojištění zaměstnanců New York City měl splatit tuto stavební půjčku. Tato platba byla zastavena, když byl úředník pro půjčky, s nímž Nassif jednal, obviněn z přijímání úplatků za schválení půjček. Když penzijní fond odmítl půjčku poskytnout, Riggs Bank zažalovala o zaplacení a pohrozila zabavením budovy Nassif.
Od roku 1969 do roku 2007 sloužila budova Nassif jako sídlo amerického ministerstva dopravy (DOT). Budova byla navržena tak, aby měla odnímatelné vnitřní stěny, které umožňují snadnou rekonfiguraci vnitřního prostoru. V listopadu 1970 federální vláda využila své pravomoci významné domény a převzala kontrolu nad třípatrovou podzemní garáží od Nasifu, aby poskytla levné parkování pro pracovníky DOT. V průběhu let si tolik vládních pracovníků stěžovalo na nemoci při práci ve struktuře, že někteří věřili, že trpí syndromem nemocných budov . David Nassif Associates, majitel budovy, tyto nároky zpochybnil. Když však ministerstvo dopravy oznámilo, že v roce 2000 opustí budovu, majitelé slíbili rekonstrukci ve výši 100 milionů dolarů, která zahrnovala nový systém větrání a čištění vzduchu jako pobídku pro agenturu, aby zůstala. Majitelé také neúspěšně žalovali Generální správu služeb v roce 1999, aby ji donutili obnovit federální nájem budovy. Ministerstvo dopravy dokončilo jejich přesun z budovy Nassif do jejich nového sídla v červnu 2007.
Stanice metra Plaza L'Enfant otevřel eskalátor vchodem v severním podloubí struktury dne 1. července 1977. Vstup byl jedním ze dvou která byla otevřena v ten den (den zahájení Metro Blue Line je). Třetí vchod (uvnitř podzemního nákupního centra L'Enfant Promenade na L'Enfant Plaza) byl otevřen v říjnu 1977. V červnu 1992 otevřela společnost Virginia Railway Express stanici VRE L'Enfant ve výši 1,1 milionu dolarů na Virginia Avenue SE (asi půl bloku severně) Ústavního centra).
Renovace
V roce 2006 oznámila společnost Nassif Associates rekonstrukci budovy za 220 milionů dolarů a přejmenovala ji na „Constitution Center“. SmithGroup byla architektonická firma, která dohlížela na redesign, a Davis Construction dohlížel na stavbu.
Renovace zahrnovala některé z nejvyšších bezpečnostních prvků každé budovy v oblasti DC. Zahrnovaly centrální a obvodový zabezpečovací systém; uzavření centrálního náměstí budovy, které spolu s dalšími změnami zvýšilo vnitřní záběry o 80 000 čtverečních stop (7 400 m 2 ); sloupky podzemních garáží s ocelovým pláštěm schopné odolat silnému výbuchu; šest plně obsazených bezpečnostních detekčních míst; betonové blokády zabudované do fasády; komunikace, pitná voda a pomůcky obsažené v prostorech odolných proti výbuchu; větrací šachty pro parkovací garáž v zabezpečeném prostoru; a speciální bezpečnostní postupy pro získání přístupu ke kritickým systémům budovy. Díky bezpečnostním vylepšením byla kancelářská budova vhodná pro všechny federální agentury s výjimkou amerického ministerstva obrany . Podzemní parkovací garáž o rozloze 65 000 m 2 o rozloze 700 000 čtverečních stop obsahuje 1 500 míst.
Do budovy bylo také přidáno několik vybavení. Jednalo se o hlediště o velikosti 1030 čtverečních stop (930 m 2 ) a 400 míst k sezení na úrovni nádvoří/náměstí; šestipokojové konferenční centrum o rozloze 1 000 m 2, které pojme setkání 10 až 500 osob; bufet s kompletními službami na úrovni náměstí s přístupem na nádvoří; a fitness centrum pro 100 lidí.
Také radikálně se změnil exteriér budovy. Oslavovaný klíčový vizuální rys budovy, její vnější svislé bílé mramorové žebro, byl zcela odstraněn poté, co bylo shledáno, že je ukloněn před věkem a počasím. Ačkoli to zásadně změnilo povahu Durrellovy budovy, veřejný protest nebyl téměř žádný. Nahradila jej energeticky účinná celoskleněná fasáda. Asi nejvýznamnějším rysem renovace bylo použití systému chlazeného trámového systému HVAC , který k chlazení a ohřevu budovy využívá chlazenou nebo ohřívanou vodu cirkulující ve strategicky umístěných sloupcích ve vnitřním prostoru. Pro testování účinnosti technologie chladicího paprsku byl systém nainstalován v přístřešku budovy a testován po celý rok. Architekt souhlasil s používáním systému poté, co test překonal specifikace. Instalace představovala první rozsáhlé použití technologie chlazeného paprsku ve Spojených státech. Mezi další vylepšení úspory energie patřily detektory pohybu a denního světla, které v případě potřeby zhasnou světla, a speciální vnější okna, která se automaticky ztlumí, aby se předešlo dennímu vytápění. Vylepšen byl také ventilační systém budovy. Renovace zanechala konstrukci s vnitřním prostorem 1 400 000 čtverečních stop (130 000 m 2 ). Konečné náklady na rekonstrukci byly vyčísleny na 250 milionů dolarů.
Byla provedena také některá estetická vylepšení. Budova má nyní ve svém otevřeném centrálním nádvoří park o velikosti 1 akr (0,40 ha). Většina betonu na nádvoří byla odstraněna a vysázeny stromy, keře a květiny, aby absorbovaly dešťovou vodu. Park, který nyní není veřejnosti přístupný, zahrnuje také velmi velkou sochu žulového abstraktního umění („Legacy“) od Richarda Deutsche . Socha má odrážet původní fasádu budovy od Edwarda Durrella Stonea a také vzpomínku na Davida Nassifa staršího a jeho syna Davida Nassifa mladšího. Stanice metra L'Enfant Plaza má stále vchod pod budovou na ulici D JZ (ačkoli tento vchod byl uzavřen v období od října 2007 do července 2008 kvůli rekonstrukci budovy). V rámci renovace byla poblíž tohoto vchodu instalována umělecká díla mezinárodně známého umělce Stephena Knappa , ve kterém silné paprsky světla procházejí barevným sklem, aby se na strop rozetřely pestrobarevné vzory. Světelná socha s názvem „Transformace“ symbolizuje rekonstrukci a znovuzrození budovy.
The Constitution Center je registrováno u Green Building Council for Gold LEED Certification.
Zrekonstruované ústavní centrum získalo dvě ocenění. Webové stránky středoatlantických stavebních novin udělovaly budově v prosinci 2010 ocenění „Projekt roku-renovace/restaurování“. Dne 25. března 2011 udělil washingtonský stavební kongres svou cenu WBC Craftsmanship Award 2011 společnosti JE Richards, Inc. za dokonalost zpracování při instalaci výroby energie, distribuce a rozváděčů v Constitution Center.
V lednu 2011 bylo ústavní centrum oceněno městskými daňovými poradci na 446 milionů dolarů, což z něj v tomto roce činí třetí nejcennější soukromý majetek ve městě.
Nájemníci
Pozdní-2000s recese opustili rekonstruovaného domu snaží najít nájemníky. Poté, co byl v dubnu 2009 otevřen k obsazení, byl prázdný téměř dva roky. Americké ministerstvo pro vnitřní bezpečnost i NASA prozkoumaly pronájem celého nebo jeho části v letech 2009 a 2010, ale rozhodly se, že tak neučiní. V srpnu 2010 podepsala americká Komise pro cenné papíry (SEC) dopisní smlouvu na prostor o rozloze 900 000 čtverečních stop (84 000 m 2 ) v Constitution Center. SEC plánovala obsazení v září 2011. V lednu 2011 Úřad kontrolora měny souhlasil s pronajmutím prostoru 640 000 čtverečních stop (59 000 m 2 ) a Federální finanční agentura pro bydlení podepsala dohodu o obsazení 335 000 čtverečních stop ( 31 100 m 2 ) prostoru. Úřad kontrolora a Federální finanční agentura pro bydlení budovu obsadily do března 2012.
Obsazení budovy SEC neproběhlo podle plánu. V říjnu 2010 SEC informovala společnost Nassif Associates, že potřebuje pouze 340 000 čtverečních stop (32 000 m 2 ) z 900 000 čtverečních stop (84 000 m 2 ), které si pronajala. Dne 20. ledna 2011 zahájil generální inspektor SEC vyšetřování, zda pronajatý SEC byl správný a legální. Předsedkyně SEC Mary Schapiro byla republikány ve Sněmovně reprezentantů Spojených států silně kritizována za to, jak vyřídila nájemní smlouvu, kterou osobně schválila. V květnu nebylo jasné, zda SEC zabere vůbec nějaký prostor v budově. 23. května si generální inspektor SEC vyžádal formální stanovisko generálního kontrolora Spojených států , zda pronájem není v rozporu se zákonem o boji proti nedostatečnosti . Generální inspektor uvedl, že SEC "hrubě nadhodnotila množství prostoru potřebného v ústředí SEC pro předpokládané rozšíření SEC o více než 300 procent a použila tyto neopodstatněné a nepodporovatelné údaje k ospravedlnění toho, že se SEC zavázala k výdajům 556,8 milionu dolarů za 10 let".
Na začátku července 2011 společnost Nassif Associates uvedla, že souhlasila s uvolněním SEC z obsazování prostoru 51 000 m 2 (51 000 m 2 ) prostoru v Constitution Center. Společnost požádala SEC, aby jí uhradilo 45 milionů dolarů na výstavbu a další výdaje vzniklé v období od srpna 2010 do července 2011, ale agentura to odmítla. Společnost Nassif Associates uvedla, že odmítla podat žalobu proti agentuře, ačkoli uvedla, že bude pokračovat v jednání se SEC a dalšími federálními agenturami, aby usilovala o náhradu. Ve stejné době, United States Department of Justice řekl, že zvažuje, zda stíhat úředníky u SEC během manipulace doby leasingu a údajné padělání dokumentů, jejichž cílem je ospravedlnit.
Otázky obsazenosti v Ústavním centru byly dále zmateny legislativními akcemi. V říjnu 2011 sněmovní výbor Spojených států pro dopravu a infrastrukturu odhlasoval poměr 31: 22, aby Federální obchodní komise pronajala prostor 15 000 m 2 v Ústavním centru a uvolnila budovu Apex (která by byla otočena do Národní galerie umění ). Ačkoli tato legislativa nebyla přijata Kongresem, Výbor pro dopravu a infrastrukturu v březnu 2012 nařídil Všeobecné správě služeb (GSA) analyzovat potřeby vesmíru pro Federální obchodní komisi a několik dalších federálních agentur v District of Columbia a vydat zprávu výbor pro to, jak by Ústavní centrum mohlo tyto potřeby splnit. GSA v červnu 2012 uvedlo, že ústavní středisko mělo příliš malý prostor pro umístění celého FTC, a bylo příliš nákladné na to (po započtení pohyblivých výdajů a cen nájemného). GSA místo toho navrhlo, aby FTC pronajalo další prostor na 601 New Jersey Avenue NW a 1800 M Street NW (kde již pronajalo prostor a kde byl k dispozici další pokoj).
V dubnu 2012 společnost Nassif Associates uvedla, že SEC dluží také nájemné. Společnost uvedla, že dopisní smlouva vyžadovala, aby agentura platila 1,3 milionu dolarů měsíčně počínaje 1. listopadem 2011. Ke dni 30. dubna 2012 dlužila agentura zpětné nájemné ve výši 7,75 milionu dolarů, uvedla mluvčí společnosti. Agentura zpochybnila náklady s tím, že stavba interiéru nebyla nikdy dokončena. Představitelé SEC také uvedli, že agentura nyní v Centru ústavy nepotřebuje vůbec žádný prostor a že SEC spolupracuje s GSA na nalezení dalších federálních nájemců, kteří by převzali její pronájem. Na konci května Federální letecká správa uvedla, že by si mohla pronajmout prostor v budově o rozloze 25 000 m 2 v rámci rozsáhlé konsolidace šesti jejích kanceláří ve městě.
V červenci 2012 se GSA uklonila tlaku Kongresu a přesunula 1100 pracovníků FTC do Constitution Center z pronajatých míst na 601 New Jersey Avenue NW a 1800 M Street NW. Dohoda ponechala FTC ve svém sídle Apex Building. O tři měsíce později GSA pronajala poslední část svého prostoru v Constitution Center podepsáním leasingu pro National Endowment for the Arts a National Endowment for the Humanities .
2012 prodej
22. dubna 2011 David Nassif Associates oznámil, že uvádí ústavní centrum do prodeje, a řekl, že doufá, že najde kupce do konce léta 2011. Společnost také uvedla, že doufá v nákupní cenu 900 milionů dolarů. Realitní bankovní firma Eastdil Secured pomohla zajistit kupujícího.
V červnu 2012 Washington Business Journal oznámil, že partneři CommonWealth Partners a Nassif Associates vyjednali kupní smlouvu, ale nebyli schopni dosáhnout dohody. CommonWealth Partners poté ustoupili od dalších diskusí.
V prosinci 2012 byla dohodnuta dohoda o prodeji Ústavního centra. MetLife a neidentifikovaný investor (zastoupený společností Clarion Partners LLC) koupili 50 % podíl v budově. Prodejní cena byla 734 milionů dolarů, neboli 524 dolarů za čtvereční stopu (0,093 metru čtverečního). Prodejní cena byla u jedné budovy nejdražší v historii DC. (Nebylo to však nejvíce placené za metr čtvereční. Tento rekord byl zaznamenán u dvou budov Market Square na 701 a 801 Pennsylvania Avenue NW, které byly v roce 2011 prodány společnosti Wells Real Estate Investment Trust za 905 dolarů za metr čtvereční.) v únoru 2013 společnost David Nassif Associates oznámila, že ukončí svoji činnost a zlikviduje zbývající závazky.
Městští daňoví poradci uvedli, že hodnota ústavního centra vzrostla na 725,8 milionu dolarů v roce 2014, což je nárůst z 573,5 milionu dolarů v roce 2013 (nárůst o 152,3 milionu dolarů), což z něj činí nejcennější zdanitelný majetek v okrese Columbia.
Poznámky pod čarou
Bibliografie
- Banks, James G. a Banks, Peter S. Neúmyslné důsledky: rodina a komunita, oběti izolované chudoby . Lanham, MD: University Press of America, 2004.
- Výbor pro District of Columbia. Podvýbor pro fiskální a vládní záležitosti. Upravit zákon o přestavbě z roku 1945 a převést americký nemovitý majetek na RLA: slyšení a přirážky před podvýborem pro fiskální a vládní záležitosti a výborem pro District of Columbia . Sněmovna reprezentantů USA. 95. kongres, druhé zasedání. Washington, DC: US Government Printing Office, 1978.
- Gutheim, Frederick A. a Lee, Antoinette J. Worthy of the Nation: Washington, DC, Od L'Enfant k Národní komisi pro plánování kapitálu . Baltimore, MD: Johns Hopkins University Press, 2006.
- Průzkum historických amerických budov. Jihozápad Washington, oblast obnovy měst. HABS DC-856. DC-856. Služba národního parku. Americké ministerstvo vnitra. Červenec 2004.
- Rose, Mark H .; Seely, Bruce Edsall; a Barrett, Paul F. Nejlepší dopravní systém na světě: železnice, nákladní automobily, letecké společnosti a americká veřejná politika ve dvacátém století . Columbus, Ohio: Ohio State University Press, 2006.