Daň z nemovitosti ve Spojených státech - Property tax in the United States

Průměrná efektivní daň z nemovitosti 50 států (2007)
Top 1%	0,70
95-99	2.10
80-95	2,70
60-80	2,80
40-60	2,70
20-40	2,70
0-20	3,60

Většina místních vlád ve Spojených státech ukládá jako hlavní zdroj příjmů daň z nemovitosti , známou také jako sazba millage . Tato daň může být uvalena na nemovitosti nebo osobní majetek . Daň se téměř vždy vypočítá jako reálná tržní hodnota nemovitosti krát poměr daně krát sazba daně a obecně je povinností vlastníka nemovitosti. Hodnoty jsou stanoveny místními úředníky a mohou být zpochybněny vlastníky nemovitostí. Pro daňový úřad je jednou z výhod daně z nemovitosti oproti dani z obratu nebo dani z příjmu to, že příjem se na rozdíl od ostatních daní vždy rovná daňovému odvodu. Daň z nemovitosti obvykle vytváří požadované příjmy z daňových odvodů obcí. Nevýhodou pro poplatníka je, že daňová povinnost je pevná, zatímco příjem poplatníka není.

Daň je spravována na úrovni místní správy. Mnoho států stanoví omezení, jak mohou místní jurisdikce zdanit majetek. Protože mnoho nemovitostí podléhá dani podle více než jedné místní jurisdikce, některé státy poskytují metodu, pomocí níž jsou hodnoty mezi těmito jurisdikcemi jednotné.

Daň z nemovitosti si zřídka vypočítává vlastník sám. K danému datu se daň stává právně vymahatelnou povinností spojenou s majetkem. Většina států ukládá ve státě daně připomínající daň z nemovitostí a některé státy zdaňují jiné druhy majetku z podnikání.

Základy

Většina jurisdikcí pod státní úrovní ve Spojených státech ukládá daň z podílů na nemovitostech (pozemky, budovy a trvalá vylepšení), které jsou podle státního práva považovány za vlastnické podíly. Pravidla se velmi liší podle jurisdikce. Některé funkce jsou však téměř univerzální. Některé jurisdikce také zdaňují některé typy osobního majetku podnikání, zejména zásoby a vybavení. Státy obecně neukládají daně z majetku.

Mnoho překrývajících se jurisdikcí může mít pravomoc zdanit stejný majetek. Patří sem kraje nebo farnosti , města a obce , školní obvody , okresy služeb a speciální daňové úřady, které se liší podle státu. Jen málo států zavádí daň z hodnoty majetku. Daň vychází z reálné tržní hodnoty předmětného majetku a obecně se k majetku váže k určitému datu. Majitel nemovitosti k tomuto datu je povinen zaplatit daň.

Výše daně je stanovována každoročně na základě tržní hodnoty každé nemovitosti k určitému datu a většina jurisdikcí požaduje periodické opětovné stanovení hodnoty. Daň se vypočítá jako zjištěná tržní hodnota krát poměr daně a sazba daně. Poměry hodnocení a daňové sazby se v jednotlivých jurisdikcích liší a mohou se lišit podle typu majetku v rámci jurisdikce. Legislativní orgány většiny jurisdikcí určují své vyměřovací poměry a daňové sazby, ačkoli některé státy kladou na taková stanovení omezení.

Daňoví hodnotitelé pro daňové jurisdikce určují hodnoty majetku různými způsoby, ale obecně se od nich vyžaduje, aby tato stanovení založili na reálné tržní hodnotě. Reálná tržní hodnota je cena, kterou by ochotný a informovaný prodávající prodal nemovitost ochotnému a informovanému kupujícímu, aniž by byl nucen jednat. Pokud byla nemovitost nedávno prodána mezi nezávislými prodejci, stanoví takový prodej reálnou tržní hodnotu. V ostatních ( tj . Většině) případech musí být hodnota odhadnuta. Mezi běžné metody odhadu patří metoda srovnatelných prodejů, metoda odpisovaných nákladů a metoda výnosové metody. Majitelé nemovitostí mohou také deklarovat hodnotu, která může být změněna daňovým odhadcem.

Jakmile je hodnota určena, hodnotitel obvykle oznámí poslednímu známému vlastníkovi nemovitosti stanovení hodnoty. Taková oznámení mohou zahrnovat vypočtenou částku daně. Majitel nemovitosti pak může proti hodnotě zpochybnit. Hodnoty nemovitostí obecně podléhají kontrole revizní komise nebo podobného orgánu, před kterým může vlastník nemovitosti napadnout rozhodnutí.

Po vypořádání hodnot budou majitelům nemovitostí zaslány účty nebo oznámení o dani z nemovitosti. Platební doby a podmínky se velmi liší. Pokud vlastník nemovitosti nezaplatí daň, má daňová jurisdikce různé prostředky k inkasu, v mnoha případech včetně zabavení a prodeje nemovitosti. Daň z nemovitosti představuje zástavní právo k majetku, kterému podléhají také nabyvatelé.

Majetek podléhající dani

Téměř všechny jurisdikce ukládající daň z nemovitostí zdaňují nemovitý majetek . To zahrnuje pozemky, budovy a všechna vylepšení (často nazývaná příslušenství ), která nelze odstranit bez poškození majetku. Zdaněný majetek zahrnuje domy, farmy, obchodní prostory a většinu ostatních nemovitostí. Mnoho jurisdikcí také zdaňuje určité typy jiného majetku používaného v podnikání. Na nemovitost existující a nacházející se v jurisdikci ke konkrétnímu datu se vztahuje tato daň. Toto datum je často 1. ledna každého roku, ale liší se mezi jurisdikcemi. Majetek ve vlastnictví vzdělávacích, charitativních a náboženských organizací je obvykle osvobozen.

Daňová sazba

Sazby daně se v jednotlivých jurisdikcích velmi liší. Obvykle je stanoví řídící orgán daňové jurisdikce. Způsob stanovení sazby se velmi liší, ale může být omezen zákony konkrétních států. Daň z nemovitosti je pravděpodobně první nebo druhé nejvyšší daňové zatížení u kapitálově náročného podnikání, takže ve hře mohou být statisíce dolarů. V některých jurisdikcích je majetek zdaněn na základě jeho klasifikace. Klasifikace je seskupení vlastností na základě podobného použití. Příklady klasifikace jsou rezidenční, komerční, průmyslové, prázdné a poškozené nemovitosti. Klasifikace majetku se používá ke zdanění nemovitostí různými sazbami a pro různé účely veřejné politiky. Ve Washingtonu DC je například obsazenost nemovitostí motivována zdaněním rezidenčních nemovitostí na 0,85 procenta z odhadované hodnoty, ale prázdné rezidenční nemovitosti na 5 procent z odhadované hodnoty.

Sazba nebo millage

Sazba daně je procentem z odhadované hodnoty nemovitosti podléhající dani. To je v některých případech vyjádřeno jako „millage“ neboli daň z dolarů za tisíc dolarů odhadované hodnoty.

Poměr hodnocení

Většina jurisdikcí ukládá daň z určité části reálné tržní hodnoty, označované jako vyměřovací poměr. Tento poměr se může lišit v závislosti na typu nebo využití nemovitosti. Poměr vyměření může být v mnoha jurisdikcích rok od roku změněn řídícím orgánem daňové jurisdikce. Změny daňové sazby nebo vyměřovacího poměru mohou mít stejný praktický účinek jako změna čisté daně splatné u konkrétní nemovitosti.

Ocenění

Složení státních a místních daňových příjmů daní z obratu (hnědá), daní z majetku (bílá), licencí a dalších poplatků (šedá), daní z příjmů fyzických a právnických osob (zelená) v roce 2007.

Stanovení hodnoty majetku je kritickým aspektem zdanění majetku, protože tato hodnota určuje výši splatné daně. Ke stanovení hodnoty lze použít různé techniky. S výjimkou nedávno prodaného majetku má ocenění některé ze své podstaty subjektivní aspekty. Hodnoty se mohou v průběhu času měnit a mnoho států požaduje, aby daňové jurisdikce znovu stanovovaly hodnoty každé tři nebo čtyři roky. Hodnota majetku je často stanovena na základě aktuálního využití majetku, nikoli na základě potenciálního využití. Hodnoty majetku jsou stanoveny ke konkrétnímu datu ocenění pro každou jurisdikci, která se velmi liší.

Kdo určuje hodnotu

Vlastníci nemovitostí mohou učinit prohlášení o hodnotě majetku, který vlastní, finančnímu orgánu. Toto je často označováno jako ztvárnění. Finanční úřad může tuto hodnotu přijmout nebo hodnotu stanovit sám. Stanovení hodnoty obvykle provádí daňový odhadce pro finanční úřad. Některé stavy vyžadují, aby byly pro každou konkrétní vlastnost určeny jednotné hodnoty.

Tržní hodnota

Hodnoty majetku jsou obecně založeny na reálné tržní hodnotě majetku k datu ocenění. Reálná tržní hodnota byla definována jako cena, kterou by ochotný a informovaný kupující zaplatil nesouvisejícímu ochotnému a informovanému prodejci, pokud žádná ze stran není nucena jednat. Prodej konkrétní nemovitosti mezi osobami, které nejsou ve spojení, obecně přesvědčivě stanoví reálnou tržní hodnotu v den prodeje. Nedávný prodej stejného majetku tedy poskytuje dobrý důkaz o tržní hodnotě. Pokud nedošlo k žádnému nedávnému prodeji, musí být ke stanovení tržní hodnoty použity jiné techniky.

Odhadovaná hodnota

Mnoho jurisdikcí ukládá daň z hodnoty, která je pouze částí tržní hodnoty. Tato hodnocená hodnota je tržní hodnota krát poměr hodnocení. Poměry hodnocení často stanoví místní daňové jurisdikce. Některé státy však ukládají omezení na poměry hodnocení používané daňovými jurisdikcemi v rámci státu. Některá taková omezení se liší podle typu nebo použití majetku a mohou se lišit podle jurisdikce v rámci státu. Některé státy ukládají omezení rychlosti, s jakou se může odhadovaná hodnota zvýšit.

Vyrovnání mezi jurisdikcemi

Mnoho států požaduje, aby více jurisdikcí, které zdaňují stejný majetek, musely používat stejnou tržní hodnotu. Obecně takový stát poskytuje radu pro vyrovnání nebo podobný orgán pro stanovení hodnot v případech sporů mezi jurisdikcemi.

Oceňovací techniky

Daňoví hodnotitelé mohou pro stanovení hodnoty majetku, který nebyl nedávno prodán, použít celou řadu technik. Určení, kterou techniku použít a jak ji použít, neodmyslitelně zahrnuje úsudek.

Srovnatelné tržby

Hodnoty lze určit na základě nedávných prodejů srovnatelných nemovitostí. Hodnota většiny domů je obvykle stanovena na základě prodeje srovnatelných domů v nejbližším okolí. K dosažení srovnatelnosti mohou být nutné úpravy ocenění. Mezi faktory uvažované při určování, zda je nemovitost srovnatelná, patří:

Povaha nemovitosti (dům, kancelářská budova, holý pozemek atd.)
Umístění
Velikost
Využití nemovitosti (obytné, komerční, farmy atd.)
Povaha vylepšení
- Typy a použití budov
- Vlastnosti budov (počet ložnic, úroveň vybavení atd.)
- Věk vylepšení
Žádost nemovitosti (výhled, blízkost škol, typ přístupu, rušivé prvky v okolí atd.)
Omezení majetku (věcná břemena, omezení stavebního zákona, fyzická omezení atd.)
Užitečnost nemovitosti (úrodnost půdy, odvodnění nebo její nedostatek, otázky životního prostředí atd.)
Obecné ekonomické podmínky

Náklady

Pokud nedávné srovnatelné prodeje nemovitostí nejsou k dispozici, lze použít přístup založený na nákladech. V tomto přístupu jsou původní nebo reprodukční náklady nemovitosti sníženy o opravnou položku na snížení hodnoty (odpisy) vylepšení. V některých jurisdikcích může být výše odpisů omezena zákonem. Pokud jsou použity původní náklady, mohou být upraveny o inflaci nebo o zvýšení nebo snížení nákladů na výstavbu vylepšení. Náklady na výměnu mohou být určeny odhady stavebních nákladů.

Příjem

Alternativní ocenění lze použít u majetku vytvářejícího příjem na základě ekonomických konceptů. Pomocí výnosového přístupu je hodnota určena na základě současných hodnot očekávaných toků příjmů z nemovitosti. Výběr vhodné diskontní sazby při určování současných hodnot je klíčovým rozhodujícím faktorem ovlivňujícím ocenění podle tohoto přístupu.

Speciální hodnoty použití

Většina daňových jurisdikcí stanoví, že majetek použitý jakýmkoli z několika způsobů podléhá zvláštním postupům oceňování. To se běžně používá u majetku používaného pro zemědělství, lesnictví nebo jiná použití běžná v jurisdikci. Některé jurisdikce oceňují majetek jako „nejvyšší a nejlepší využití“, přičemž některé z nich poskytují výjimky pro domy nebo zemědělskou půdu. Zvláštní problémy s oceňováním se v jednotlivých jurisdikcích velmi liší.

Přecenění

Všechny daňové jurisdikce uznávají, že hodnoty majetku se mohou v průběhu času měnit. Hodnoty je tedy nutné periodicky znovu určovat. Mnoho států a lokalit požaduje, aby byla hodnota majetku znovu stanovena ve tří nebo čtyřletých intervalech. Takové přecenění se může řídit výše uvedenými zásadami oceňování nebo může použít techniky hromadného oceňování.

Limity na zvýšení

Některé jurisdikce stanovily limity pro to, jak moc mohou být hodnoty nemovitostí rok od roku zvýšeny pro účely daně z nemovitosti. Tyto limity mohou být aplikovány ročně nebo kumulativně, v závislosti na pravidlech jurisdikce.

Proces hodnocení

Proces posuzování se značně liší podle jurisdikce, pokud jde o postup a načasování. V mnoha státech lze na proces vyměřování a výběru pohlížet jako na dvouletý proces, kdy jsou hodnoty stanoveny v prvním roce a daně vyměřeny a zaplaceny ve druhém. Většina jurisdikcí vybízí majitele nemovitostí, aby na začátku procesu hodnocení deklarovali hodnotu svého majetku. Vlastníci nemovitostí ve všech jurisdikcích mají právo odvolat se proti rozhodnutí daňového orgánu, ale tato práva se velmi liší.

Ocenění posuzovatelem

Jurisdikce ukládající daň z nemovitosti jednotně účtují některým úředníkům určující hodnotu majetku podléhajícího dani jurisdikcí. Tento úředník může být zaměstnancem nebo dodavatelem daňové vlády a ve většině jurisdikcí je obecně označován jako hodnotitel daně . Některé daňové jurisdikce mohou sdílet společného daňového odhadce pro určitý nebo veškerý majetek v rámci jurisdikcí, zvláště když se jurisdikce překrývají.

Oznámení majiteli

Po stanovení hodnoty jsou daňoví hodnotitelé obecně povinni oznámit vlastníkovi (majitelům) nemovitosti takto určenou hodnotu. Postupy se liší podle jurisdikce. V Louisianě není vyžadováno žádné formální upozornění; místo toho hodnotitel „otevře“ knihy, aby vlastníci nemovitostí mohli zobrazit ocenění. Texas a některé další jurisdikce také vyžadují, aby oznámení obsahovalo velmi specifické položky a takové oznámení se může vztahovat na jurisdikce s více daněmi. Některé jurisdikce stanoví, že oznámení se provádí zveřejněním seznamu vlastností a hodnot v místních novinách.

V některých jurisdikcích je takové oznámení vyžadováno pouze tehdy, pokud se hodnota zvýší o více než určité procento. V některých jurisdikcích může oznámení hodnoty rovněž představovat daňový doklad nebo výměr. Obecně platí, že oznámení vlastníka začíná omezenou dobu, během které může vlastník hodnotu napadnout.

Posouzení

Vlastníci majetku jsou téměř vždy oprávněni projednat ocenění s daňovým hodnotitelem a takové diskuse mohou vést ke změnám v ocenění odhadce. Mnoho jurisdikcí umožňuje revizi stanovení hodnoty. Takovou kontrolu často provádí revizní komise, často složená z obyvatel jurisdikce, kteří nejsou jinak spojeni s vládou jurisdikce. Některé jurisdikce a některé státy navíc stanoví další kontrolní orgány.

Protest

Téměř veškerá jurisdikce stanoví mechanismus pro zpochybnění stanovení hodnoty hodnotitelem. Takové mechanismy se velmi liší.

Soudní odvolání

Všechny jurisdikce vybírající daň z nemovitosti musí umožnit majitelům nemovitostí obrátit se na soud a zpochybnit ocenění a daně. Postupy pro takové soudní odvolání se velmi liší. Některé jurisdikce zakazují soudní odvolání, dokud nejsou administrativní odvolání vyčerpána. Někteří povolují závaznou arbitráž.

Odvod daně

Daň se vybírá podle sazby daně a vyměřovacího poměru platného pro daný rok. Daňové jurisdikce vybírají daň z majetku po předběžném nebo konečném stanovení hodnoty. Daně z majetku ve Spojených státech jsou obecně splatné pouze v případě, že daňová jurisdikce daň vybírala nebo fakturovala. Forma odvodu nebo účtování se liší, ale často se provádí zasláním daňového dokladu majiteli nemovitosti nebo hypoteční společnosti.

Výjimky a pobídky

Daňové jurisdikce poskytují širokou škálu metod, které může vlastník nemovitosti použít ke snížení daně. Téměř všechny jurisdikce poskytují osvobození usedlosti, které snižuje daňovou hodnotu, a tedy i daň z domova jednotlivce. Mnoho z nich poskytuje další výjimky pro veterány. Daňové jurisdikce mohou také nabídnout dočasné nebo trvalé úplné nebo částečné osvobození od daně z nemovitostí, často jako pobídka pro konkrétní podnik k umístění svých prostor v rámci jurisdikce. Některé jurisdikce poskytují široké výjimky z majetkových daní pro podniky nacházející se v určitých oblastech, jako jsou podnikové zóny .

Největší osvobození od daně z majetku je osvobození pro registrované neziskové organizace; všech 50 států plně osvobodilo tyto organizace od státních a místních majetkových daní se studií z roku 2009, která odhaduje prominuté daňové příjmy osvobození od 17 do 32 miliard USD ročně.

Výjimky mohou být docela zásadní. Jen v New Yorku studie nezávislého rozpočtového úřadu zjistila, že náboženské instituce by bez takových výjimek byly zdaněny 627 mil. USD ročně; všechny osvobozené skupiny se ve fiskálním roce 2012 (od 1. července 2011 do 30. června 2012) vyhnuly placení dohromady 13 miliard dolarů.

Způsob platby

Čas a způsob platby majetkových daní se velmi liší. Daně z nemovitostí v mnoha jurisdikcích jsou splatné jednou platbou do 1. ledna. Mnoho jurisdikcí stanoví platbu ve více splátkách. V některých jurisdikcích je první splátka založena na dani z předchozího roku. Platba je obecně vyžadována v hotovosti nebo šekem doručeným nebo zaslaným do daňové jurisdikce.

Zástavní práva a záchvaty

Majetkové daně obecně připojit k nemovitosti; to znamená, že se stanou zátěží nemovitosti, kterou musí současní i budoucí majitelé uspokojit. K tomuto zabavení nebo zástavnímu právu obvykle dochází automaticky bez dalších kroků daňového orgánu. Zástavní právo je obecně odstraněno automaticky po zaplacení daně.

Není -li daň zaplacena ve stanovené lhůtě (včetně dodatečných úroků, penále a nákladů), proběhne daňový prodej , což může mít za následek buď 1) skutečný prodej nemovitosti, nebo 2) zástavní právo prodané třetí strana, která (po uplynutí jiného stanoveného časového období) může podniknout kroky k nárokování majetku nebo vynutit pozdější prodej za účelem vymožení zástavního práva.

Datum přílohy

Daňové zástavní právo se připojí k nemovitosti ke konkrétnímu datu, obvykle v den, kdy se daňová povinnost stane vymahatelnou. Toto datum, známé jako datum přílohy , se liší podle státu a v některých státech podle místní jurisdikce.

Delikvence

Pokud vlastník nemovitosti nezaplatí daň do data splatnosti, může finanční úřad vyměřit sankce a úroky. Množství, načasování a postupy se velmi liší. Penále a úroky jsou obecně vymahatelné stejným způsobem jako daň a vztahují se k majetku.

Zabavení a prodej

Pokud vlastník nemovitosti nezaplatí daň, může daňový orgán jednat o vymáhání jeho zástavního práva. Postupy vymáhání se liší podle státu. V některých státech může zástavní právo prodat daňový úřad třetí straně, která se pak může pokusit o inkaso. Ve většině států může finanční úřad zabavit nemovitost a nabídnout ji k prodeji, obvykle ve veřejné aukci. V některých státech mohou být práva získaná při takovém prodeji omezená.

Daňové správy

Daně z majetku jsou obecně spravovány odděleně každou jurisdikcí, která ukládá daň z nemovitosti, ačkoli některé jurisdikce mohou sdílet společnou správu daně z majetku. Správa daní je často prováděna ze správních úřadů daňové jurisdikce (např. Radnice). Forma a organizace se velmi liší.

Posuzovatelé

Většina daňových jurisdikcí označuje úředníky pověřené určováním hodnot majetku, vyměřováním a výběrem daní z majetku jako hodnotiteli. Hodnotitelé mohou být voleni, jmenováni, najímáni nebo sjednáváni v závislosti na pravidlech v jurisdikci, které se mohou v rámci státu lišit. Posuzovatelé se mohou nebo nemusí podílet na výběru daně. Daňoví hodnotitelé v některých státech jsou povinni složit určité certifikační zkoušky a/nebo mít určitou minimální úroveň zkušeností s oceňováním majetku. Větší jurisdikce zaměstnávají zaměstnance na plný úvazek v kanceláři daňových hodnotitelů, zatímco malé jurisdikce mohou pro celou funkci daňového hodnotitele zaměstnat pouze jednu osobu na částečný úvazek.

Ústavní omezení

Daně z majetku, stejně jako všechny daně ve Spojených státech, podléhají omezením podle USA a příslušných státních ústav. Ústava Spojených států obsahuje tři příslušná ustanovení: limity na federální přímých daní , což je pravidlo stejné ochrany a výsad a imunit ustanovení . Téměř všechny státní ústavy ukládají pravidla jednotnosti a rovnosti. Většina ústav států také ukládá další omezení, která se velmi liší.

Federální vláda má obecně zakázáno ukládat přímé daně, pokud tyto daně nejsou poté dány státům v poměru k počtu obyvatel. Na federální úrovni tedy nebyly uloženy majetkové daně ad valorem .

Státy musí poskytnout obyvatelům jiných států stejnou ochranu jako daňoví poplatníci.

Rovnoměrnost a rovnost

Státní ústavy omezují daňové úřady ve státě, včetně místních vlád. Tyto ústavy obvykle vyžadují, aby daně z majetku byly vyměřovány jednotně nebo stejně. Ačkoli mnoho států umožňuje různé daňové sazby mezi daňovými jurisdikcemi, většina zakazuje stejné jurisdikci uplatňovat různé sazby na různé daňové poplatníky. Tato ustanovení byla obecně interpretována tak, že způsob oceňování a hodnocení musí být konzistentní mezi jednotlivými místními vládami. Některé státní soudy usoudily, že tento požadavek jednotnosti a rovnosti nebrání poskytování individualizovaných daňových úlev (jako jsou výjimky a pobídky). Některé státy umožňují, aby různé třídy majetku (na rozdíl od různých tříd daňových poplatníků) byly oceněny pomocí různých hodnotících poměrů. V mnoha státech se ustanovení o jednotnosti a rovnosti vztahují pouze na daně z nemovitostí, což vede k významným problémům s klasifikací.

Dějiny

Daně z majetku ve Spojených státech vznikly v koloniálních dobách. V roce 1796 státní a místní vlády ve čtrnácti z patnácti států zdanily půdu, ale pouze čtyři zdanily zásoby (zásoby v obchodu). Delaware nezdaňoval majetek, ale spíše příjmy z něj. V některých státech „byl až na výjimky zdaněn veškerý majetek; v jiných byly pojmenovány konkrétní předměty. Půda byla v jednom státě zdaněna podle množství, v jiném podle kvality a ve třetím vůbec. Odpovědnost za vyměřování a vybírání daní v některých případech spojených se samotným státem; v jiných s okresy nebo okresy “. Vermont a Severní Karolína zdanily půdu podle množství, zatímco New York a Rhode Island zdanily pozemky podle hodnoty. Connecticut zdanil pozemek podle typu využití. Postupy se velmi lišily.

V období od roku 1796 do občanské války se vyvinul sjednocující princip: „zdanění veškerého majetku, movitého i nemovitého, viditelného i neviditelného, nebo skutečného a osobního, jak říkáme v Americe, jednotnou sazbou“. Během tohoto období se daně z nemovitosti začaly vyměřovat na základě hodnoty. To bylo zavedeno jako požadavek v mnoha státních ústavách.

Po občanské válce získal mnohem větší význam nehmotný majetek, včetně korporátních akcií. Pro daňové jurisdikce bylo obtížné najít a zdanit tento druh majetku. Tento trend vedl k zavedení alternativ k dani z nemovitostí (jako jsou daně z příjmu a prodeje ) na státní úrovni. Majetkové daně zůstaly hlavním zdrojem vládních příjmů pod úrovní státu.

Těžké časy během Velké hospodářské krize vedly k vysoké míře delikvence a snížení příjmů z daně z nemovitosti. Také během 20. století začala řada jurisdikcí osvobozovat určitý majetek od daní. Mnoho jurisdikcí osvobodilo domovy válečných veteránů. Po druhé světové válce nahradily některé státy výjimky ustanoveními „jističe“ omezujícími zvýšení hodnoty rezidencí.

Různé ekonomické faktory vedly v různých státech k iniciativám daňových poplatníků omezit daň z nemovitosti. Kalifornský návrh 13 (1978) pozměnil kalifornskou ústavu, aby omezila souhrnné daně z majetku na 1% „plné peněžní hodnoty takového majetku“. Rovněž omezilo zvýšení odhadované hodnoty nemovitostí na inflační faktor, který byl omezen na 2% ročně.

Politické problémy

Pokud jde o daň z nemovitosti, existuje mnoho zásadních problémů, včetně:

Spravedlnost nebo její nedostatek
Progresivita nebo její nedostatek
Správitelnost/socialistické přerozdělování prostředků daňových poplatníků
Allodiální název vs. skutečné vlastnictví majetku

Navzdory těmto problémům zůstávalo mnoho aspektů daně z nemovitostí a spoléhání se místních vlád na hlavní zdroj příjmů od koloniálních dob téměř stejné.

Názory na daň z nemovitosti

Roztahování

Při absenci politik územního plánování mění daň z nemovitostí z nemovitostí pobídky pro rozvoj půdy, což zase ovlivňuje vzorce využívání půdy. Jednou z hlavních obav je, zda podporuje rozrůstání měst či nikoli .

Tržní hodnota z nezastavěných nemovitostí odráží současné použití vlastnost má stejně jako jeho rozvojový potenciál. Jak se město rozšiřuje, relativně levné a nezastavěné pozemky (jako jsou farmy, farmy, soukromé památkové rezervace atd.) Rostou na hodnotě, protože sousední oblasti se rozvíjejí v maloobchodní, průmyslové nebo obytné jednotky. Tím se zvýší hodnota půdy, což zvýší daň z nemovitosti, která musí být zaplacena ze zemědělské půdy, ale nezvýší se objem příjmů na plochu půdy, kterou má vlastník k dispozici. To spolu s vyšší prodejní cenou zvyšuje motivaci pronajímat nebo prodávat zemědělskou půdu developerům. Na druhou stranu vlastník nemovitosti, který vyvíjí balík, musí poté zaplatit vyšší daň na základě hodnoty vylepšení. Díky tomu je vývoj méně atraktivní, než by jinak byl. Celkově tyto efekty vedou k rozvoji nižší hustoty, který má tendenci zvyšovat rozrůstání.

Pokusy o snížení dopadu majetkových daní na rozrůstání zahrnují:

Zdanění hodnoty pozemku - Tato metoda rozděluje hodnotu daného majetku na jeho skutečné složky - hodnotu pozemku a hodnotu zhodnocení. Postupně nižší a nižší daň se vybírá z hodnoty zlepšení a vyšší daň z hodnoty pozemku, aby byla zajištěna neutralita příjmů. Podobná metoda je známá jako zdanění s rozdělenou sazbou.
Ocenění při současném použití - Tato metoda hodnotí hodnotu dané nemovitosti pouze na základě jejího aktuálního využití. Podobně jako zdanění hodnoty půdy snižuje účinek zásahu do města.
Věcná břemena z hlediska ochrany - Vlastník nemovitosti přidává k nemovitosti omezení zakazující budoucí rozvoj. Tím se účinně odstraní potenciál rozvoje jako faktor daně z nemovitosti.
Výjimky - osvobození zvýhodněných tříd nemovitostí (jako jsou farmy, farmy, hřbitovy nebo soukromé památkové rezervace) od daně z nemovitosti úplně nebo posouzení jejich hodnoty v minimální výši (například 1 $ za akr).
Vynucení bydlení s vyšší hustotou - Například v oblasti Portlandu v Oregonu jsou místní obce často nuceny přijímat bydlení s vyšší hustotou s malými velikostmi pozemků. To se řídí víceúlohovým řídicím výborem pro rozvoj, v případě Portlandu Metro .
Hranice městského růstu nebo Zelený pás - Vláda prohlašuje, že některé pozemky jsou do budoucna nezastavitelné. To nutí regionální rozvoj zpět do městského jádra, zvyšuje hustotu, ale také ceny pozemků a bytů. Může to také způsobit, že vývoj přeskočí zónu omezeného použití, nastane ve vzdálenějších oblastech nebo se přestěhuje do jiných měst.

Distribuční

Bylo prokázáno, že daň z nemovitosti je za určitých okolností regresivní (to znamená, že neúměrně klesá na osoby s nižším příjmem), protože má dopad na konkrétní skupiny s nízkými příjmy/vysokými aktivy, jako jsou důchodci a zemědělci. Protože tyto osoby mají v průběhu času nashromážděná vysoká aktiva, mají vysokou daňovou povinnost z nemovitosti, přestože jejich realizovaný příjem je nízký. Větší část jejich příjmů jde tedy na placení daně. V oblastech se spekulativním zhodnocováním půdy (jako je Kalifornie v 70. a 20. letech 20. století) může existovat malý nebo žádný vztah mezi daněmi z nemovitostí a schopností majitelů domů platit jim prodejem nemovitosti krátkou dobu.

Tento problém byl běžným argumentem, který používali zastánci takových opatření, jako je Kalifornie Proposition 13 nebo Oregon Ballot Measure 5 ; někteří ekonomové dokonce vyzvali k úplnému zrušení daní z majetku, které by byly nahrazeny daněmi z příjmu , spotřebními daněmi, jako je evropská DPH , nebo jejich kombinací. Jiní však tvrdili, že majetkové daně jsou široce progresivní , protože lidé s vyššími příjmy mají nepoměrně větší pravděpodobnost, že budou vlastnit hodnotnější majetek. Navíc, zatímco téměř všechny domácnosti mají nějaký příjem, téměř třetina domácností nevlastní žádné nemovitosti. Navíc nejcennější nemovitosti vlastní společnosti, nikoli jednotlivci. Proto je majetek rozdělen nerovnoměrněji než příjem.

Bylo naznačeno, že tyto dvě víry nejsou neslučitelné - je možné, že daň je obecně progresivní, ale ve vztahu k menšinovým skupinám je regresivní. I když to není přímé a není pravděpodobné, že by to bylo individuální, mohou nájemci nemovitostí podléhat také dani z nemovitosti. Pokud daň sníží nabídku bytových jednotek, pak zvýší cenu nájmu. Tímto způsobem jsou náklady majitele na zdanění přeneseny na nájemce (obyvatele).

Progresivní zásady

Vzhledem k tomu, že hodnota majetku roste, existuje možnost, že noví kupující mohou platit daně ze zastaralých hodnot, a tak nepoctivě zatěžují ostatní majitele nemovitostí. K nápravě této nerovnováhy obce pravidelně přehodnocují majetek. Přecenění vytváří aktuální hodnotu, která bude použita pro stanovení daňové sazby potřebné k vytvoření požadovaného daňového odvodu.

Důsledkem toho je, že stávající vlastníci jsou přehodnoceni stejně jako noví vlastníci, a proto jsou povinni platit daně z majetku, jehož hodnota je určena tržními silami, jako je gentrifikace v oblastech s nízkými příjmy města. Ve snaze odlehčit často velké daňové zátěži stávajících vlastníků, zejména těch s pevnými příjmy, jako jsou starší lidé a ti, kteří přišli o práci, zavedly komunity výjimky.

V některých státech zákony stanoví osvobození (obvykle nazývané osvobození usedlostí ) a/nebo omezení procentního zvýšení daně, které omezují každoroční zvýšení daně z nemovitosti, aby obyvatelé vlastníků nebyli „zdaněni ze svých domovů“. Tyto výjimky a stropy jsou obecně k dispozici pouze vlastníkům nemovitostí, kteří svůj majetek používají jako své hlavní bydliště. Výjimky z usedlosti obecně nelze nárokovat na investice do nemovitostí a druhých domů . Když nemovitost s usedlostí změní vlastnictví, daň z nemovitosti často prudce stoupne a prodejní cena nemovitosti se může stát základem pro nové výjimky a limity, které má nový vlastník-obyvatel k dispozici.

Výjimky z usedlosti zvyšují složitost výběru daně z nemovitosti a někdy poskytují snadnou příležitost lidem, kteří vlastní několik nemovitostí, těžit z daňových úlev, na které nemají nárok. Protože neexistuje žádná národní databáze, která by propojovala vlastnictví domů s čísly sociálního zabezpečení , pronajímatelé někdy získávají slevy na dani z usedlosti nárokováním více nemovitostí v různých státech, a dokonce i ve svém vlastním státě, jako „hlavním bydlišti“, zatímco pouze jedna nemovitost je skutečně jejich bydlištěm . V roce 2005 bylo zjištěno, že několik amerických senátorů a kongresmanů mylně prohlásilo „své druhé domovy“ ve větší oblasti Washingtonu za své „hlavní rezidence“, což jim poskytlo úvěry na daň z nemovitosti, na které neměli nárok.

Kredity za nezasloužené usedlosti se ve státě Maryland staly tak všudypřítomnými, že na legislativním zasedání v roce 2007 byl přijat zákon vyžadující ověření statusu hlavního bydliště pomocí systému párování čísel sociálního zabezpečení. Návrh zákona jednomyslně prošel v Marylandském domě delegátů a Senátu a byl podepsán do zákona guvernérem. Férovost výběru a distribuce daně z nemovitosti je velmi diskutovaným tématem. Někteří lidé mají pocit, že školní systémy by byly jednotnější, kdyby byly daně vybírány a distribuovány na úrovni státu, čímž by se vyrovnalo financování školských obvodů. Jiní se zdráhají, aby sazby a alokace určovala vyšší úroveň vlády, raději nechávají rozhodnutí na vládních úrovních blíže lidem.

Na Rhode Islandu se vyvíjí úsilí o úpravu postupů přecenění tak, aby byl zachován hlavní přínos zdanění majetku, spolehlivost daňových příjmů a zároveň aby bylo zajištěno to, co někteří považují za opravu nespravedlivého rozdělování daňových zátěží na stávající vlastníky majetku.

Nejvyšší soud rozhodl, že Kongres může přímo zdanění vlastnictví půdy tak dlouho, dokud se daň rozdělena mezi státy založené na reprezentaci / obyvatelstva. V rozdělené dani z pozemků by každý stát měl svou vlastní daňovou sazbu dostatečnou ke zvýšení jeho poměrného podílu na celkových příjmech, které mají být financovány z daně z pozemků. Pokud má například stát A 5% populace, stát A by vybral a poukázal federální vládě takové daňové příjmy, které se rovnají 5% požadovaných příjmů. Takto rozdělená daň z pozemků byla mnohokrát používána až do občanské války.

Nepřímé daně z převodu pozemků jsou povoleny bez rozdělení: v minulosti to mělo formu požadavku, aby byly kolky a hypotéky opatřeny kolky , ale ty již federální zákon nevyžaduje. Podle zákona o vnitřních příjmech vláda realizuje značnou část příjmů z daní z příjmu z kapitálových zisků z prodeje půdy a z daní z nemovitosti z přechodu majetku (včetně půdy) po smrti jeho majitele.

Milton Friedman poznamenal, že „[daň z majetku] je jednou z nejméně špatných daní, protože je vybírána z něčeho, co nelze vyrobit - z té části, která se vybírá z půdy“. Analýza organizace Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj z roku 2008 byla v souladu s Friedmanovým názorem; při zkoumání vlivu různých typů daní na ekonomický růst zjistil, že daně z nemovitostí „se zdají být nejvíce podporující růst, následují spotřební daně a poté daně z příjmu fyzických osob“.

Viz také

Allodiální název
Council Tax , britský ekvivalent daně z nemovitosti
Pozemkový patent
Ceny ve Spojeném království
Teeterův plán
Daň z majetku

Reference

Jak protestovat za daň z nemovitosti?

externí odkazy

Přehledové průvodce poskytují některé státy:

Základy daně z nemovitosti v Louisianě od společnosti Lafayette, kancelář Louisiana Tax Assessor's
Texas Property Tax Basics od Texas kontrolor veřejných účtů
New York brožura Jak funguje daň z nemovitosti
Illinoisský majetkový daňový systém

Languages

In other projects