Ocenění nemovitosti - Real estate appraisal

Oceňování nemovitostí , oceňování nemovitostí či pozemků ocenění je proces rozvoje názor hodnota nemovitosti (obvykle založené na tržní hodnotě ). Realitní transakce často vyžadují ocenění, protože k nim dochází zřídka a každá nemovitost je jedinečná (zejména jejich stav, klíčový faktor při oceňování), na rozdíl od korporátních akcií, s nimiž se obchoduje denně a jsou identické (centralizovaná valrasiánská aukce jako burza je nereálná ). Poloha také hraje klíčovou roli při oceňování. Vzhledem k tomu, že nemovitost nemůže změnit umístění, často mohou její hodnotu změnit právě vylepšení nebo vylepšení domu. Zprávy o hodnocení tvoří základ pro hypoteční úvěry, vypořádání majetků a rozvodů, zdanění atd. Někdy se ke stanovení prodejní ceny nemovitosti používá hodnotící zpráva.

Kromě povinného vzdělávacího stupně, který se může lišit od financí po stavební technologie, většina, ale ne všechny země vyžadují, aby odhadci měli licenci pro tuto praxi. Realitní odhadce má obvykle možnost dosáhnout 3 úrovní certifikace: Appraisal Trainee, Licensed Appraiser a Certified Appraiser. Druhá a třetí úroveň licence vyžadují minimálně 2 000 hodin praxe za 12 měsíců a 2 500 hodin praxe za ne méně než 24 měsíců. Odhadci jsou často známí jako „odhadci nemovitostí“ nebo „odhadci pozemků“; v britské angličtině jsou „inspektoři oceňování“. Pokud je názor odhadce založen na tržní hodnotě, musí také vycházet z nejvyššího a nejlepšího využití nemovitosti. Ve Spojených státech jsou hypoteční ocenění vylepšených rezidenčních nemovitostí obvykle vykazována ve standardizovaném formuláři, jako je zpráva o jednotném hodnocení rezidenčních nemovitostí . Ocenění více komerčních nemovitostí (např. Příjmů produkujících, surové půdy) je často uváděno v narativním formátu a je dokončeno certifikovaným generálním odhadcem.

Typy hodnot

Ocenění nemovitosti hledá několik typů a definic hodnoty. Mezi nejběžnější patří:

Tržní hodnota - odhadovaná částka, za kterou by se mělo aktivum nebo závazek směnit v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v transakci za obvyklých tržních podmínek, po řádném marketingu a v případech, kdy strany jednaly vědomě, obezřetně a bez donucení.
  • Hodnota z užívání nebo užitná hodnota - Čistá současná hodnota (NPV) peněžního toku, který aktivum generuje pro konkrétního vlastníka při konkrétním použití. Hodnota z užívání je hodnota pro jednoho konkrétního uživatele a může být vyšší nebo nižší než tržní hodnota nemovitosti.
  • Investiční hodnota - je hodnota pro jednoho konkrétního investora a může, ale nemusí být vyšší než tržní hodnota nemovitosti. Rozdíly mezi investiční hodnotou aktiva a jeho tržní hodnotou poskytují kupujícím nebo prodávajícím motivaci vstoupit na trh. Mezinárodní standardy oceňování (IVS) definují:
Investiční hodnota - hodnota aktiva vlastníkovi nebo potenciálnímu majiteli pro individuální investiční nebo provozní cíle.
  • Daňová hodnota Ad Valorem - je hodnota používaná pro daňové účely a je určena shromažďováním údajů prostřednictvím procesu hromadného oceňování. Proces hromadného oceňování aplikuje data shromážděná prostřednictvím různých zdrojů na nemovitosti ke stanovení základu daně
  • Pojistná hodnota - je hodnota nemovitosti, na kterou se vztahuje pojistná smlouva . Obecně nezahrnuje hodnotu webu.
  • Likvidační hodnota - lze analyzovat buď jako nucenou likvidaci, nebo jako řádnou likvidaci a je běžně vyhledávaným standardem hodnoty v konkurzním řízení. Předpokládá prodejce, který je nucen prodat po období expozice, které je kratší než běžný časový rámec trhu.

Cena vs hodnota

Mohou existovat rozdíly mezi skutečnou hodnotou nemovitosti ( tržní hodnotou ) a cenou jejího pořízení ( cena ). Zaplacená cena nemusí představovat tržní hodnotu dané nemovitosti. Někdy mohou být přítomny zvláštní úvahy, jako je zvláštní vztah mezi kupujícím a prodávajícím, kde jedna strana měla kontrolu nebo významný vliv na druhou stranu. V ostatních případech mohla být transakce pouze jednou z několika nemovitostí prodaných nebo obchodovaných mezi dvěma stranami. V takových případech cena zaplacená za jakýkoli konkrétní kus není jeho tržní „hodnotou“ (myšlenkou však obvykle je, že všechny kusy a ceny tvoří součet tržní hodnoty všech dílů), ale spíše jeho tržní „cenou“ “.

Jindy může kupující ochotně zaplatit prémiovou cenu nad obecně přijímanou tržní hodnotou, pokud jeho subjektivní ocenění nemovitosti (její investiční hodnota pro něj) bylo vyšší než tržní hodnota. Jedním konkrétním příkladem toho je vlastník sousední nemovitosti, který by kombinací vlastního majetku s předmětným majetkem (asambláží) mohl dosáhnout úspor z rozsahu a přidané hodnoty ( hodnoty plottage ). Podobné situace se někdy stávají v podnikových financích . K tomu může například dojít, když ke sloučení nebo akvizici dojde za cenu, která je vyšší než hodnota představovaná cenou podkladové akcie. Obvyklé vysvětlení pro tyto typy fúzí a akvizic je, že „částka je větší než její části“, protože plné vlastnictví společnosti poskytuje plnou kontrolu nad ní. To je něco, za co kupující někdy zaplatí vysokou cenu. Tato situace může nastat také při nákupu nemovitostí.

Nejčastějším důvodem pro hodnotu odlišnou od ceny je, že kupující nebo prodávající nejsou informováni o tom, jaká je tržní hodnota nemovitosti, ale přesto se dohodnou na smlouvě za určitou cenu, která je buď příliš drahá, nebo příliš levná. To je pro jednu ze dvou stran nešťastné. Odhadce nemovitých věcí je povinen odhadnout skutečnou tržní hodnotu nemovitosti, nikoli její tržní cenu.

Nemovitosti jsou často hodnoceny s hodnotou nižší než jejich tržní hodnoty; toto je známé jako dílčí hodnocení. Frakční hodnocení může mít za následek vlastnosti, které jsou hodnoceny na 10% nebo méně z jejich daných tržních hodnot.

Definice tržní hodnoty ve Spojených státech

Ve Spojených státech se oceňuje určitý typ hodnoty (např. Hodnota uzavření trhu, reálná tržní hodnota, hodnota v nouzi při prodeji, investiční hodnota). Nejčastěji používanou definicí hodnoty je tržní hodnota . Přestože Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) nedefinuje tržní hodnotu, poskytuje obecné pokyny, jak by měla být tržní hodnota definována:

Typ hodnoty uváděný jako názor, který předpokládá převod majetku (tj. Vlastnické právo nebo soubor takových práv) k určitému datu za konkrétních podmínek stanovených v definici pojmu identifikovaný odhadcem, jak je uvedeno v posudku.

Definice hodnoty použité v posudku nebo analýze a zprávě aktuální analýzy trhu (CMA) je souborem předpokladů o trhu, na kterém může předmětná nemovitost obchodovat. Ovlivňuje výběr srovnatelných dat pro použití v analýze. Může také ovlivnit metodu použitou k ocenění vlastnosti. Například hodnota stromu může přispět až 27% hodnoty nemovitosti.

Hlavní přístupy k hodnotě

Existují tři tradiční skupiny metodik pro určování hodnoty. Obvykle se jim říká „tři přístupy k hodnotě“, které jsou na sobě obecně nezávislé:

  • Přístup ke srovnání tržeb (porovnání vlastností nemovitosti s vlastnostmi srovnatelných nemovitostí, které se nedávno prodávaly v podobných transakcích).
  • Rozbor nákladů (kupující nebude platit více za nemovitosti, než by stálo vybudování ekvivalent).
  • Přístup příjmy (podobné metod používaných pro finanční ocenění, analýzy cenných papírů nebo cenové vazba).

Nedávný trend podnikání však směřuje k použití vědecké metodiky hodnocení, která se opírá o základ kvantitativních údajů, rizik a geografických přístupů. Pagourtzi a kol. poskytly přehled metod používaných v průmyslu porovnáním konvenčních a pokročilých přístupů.

Jak již bylo zmíněno dříve, odhadce si obecně může pro stanovení hodnoty vybrat ze tří přístupů. Jeden nebo dva z těchto přístupů budou obvykle nejvhodnější, přičemž druhý přístup nebo přístupy budou obvykle méně užitečné. Odhadce se musí zamyslet nad „rozsahem práce“, typem hodnoty, samotným majetkem a kvalitou a množstvím údajů dostupných pro každý přístup. Nelze vyslovit zastřešující tvrzení, že jeden nebo druhý přístup je vždy lepší než jeden z ostatních přístupů.

Odhadce musí přemýšlet o způsobu, jakým většina kupujících daný typ nemovitosti obvykle kupuje. Jakou metodu hodnocení používá většina kupujících pro typ nemovitosti, která je oceňována? To obecně vede úvahy odhadce o nejlepší metodě ocenění ve spojení s dostupnými údaji. Například hodnocení nemovitostí, které obvykle kupují investoři (např. Mrakodrapy , kancelářské budovy), může přikládat větší váhu příjmovému přístupu. Kupující, kteří mají zájem o koupi obytné nemovitosti pro jednu rodinu, by raději porovnali cenu, v tomto případě by byl vhodnější přístup ke srovnávání prodejů (přístup k analýze trhu). Třetím a posledním přístupem k hodnotě je nákladový přístup k hodnotě. Nákladový přístup k hodnotě je nejužitečnější při určování pojistitelné hodnoty a nákladů na výstavbu nové struktury nebo budovy.

Například jednotlivé bytové domy dané kvality obvykle prodávají za konkrétní cenu za byt. V mnoha z těchto případů může být použitelnější přístup ke srovnání prodejů. Na druhou stranu bytový komplex s více budovami by byl obvykle oceňován příjmovým přístupem, protože ten by následoval, jak by ho většina kupujících ocenila. Jako další příklad jsou rodinné domy nejčastěji oceňovány s největší vážností pro přístup porovnávání prodejů. Pokud je však obydlí pro jednu rodinu v sousedství, kde jsou všechna nebo většina bytů nájemními jednotkami, může být užitečnější některá varianta příjmového přístupu. Volba metody oceňování se tedy může měnit v závislosti na okolnostech, i když se oceňovaný majetek příliš nemění.

Srovnání prodeje

Přístup ke srovnání prodejů je založen především na principu substituce. Tento přístup předpokládá, že obezřetný (nebo racionální) jedinec za nemovitost nezaplatí více, než by stálo nákup srovnatelné náhradní nemovitosti. Tento přístup uznává, že typický kupující porovná požadované ceny a pokusí se koupit nemovitost, která splňuje jeho přání a potřeby za nejnižší cenu. Při vývoji přístupu porovnávání prodejů se odhadce pokouší interpretovat a měřit jednání stran zapojených na trhu, včetně kupujících, prodávajících a investorů.

Metody sběru dat a proces oceňování

Shromažďují se údaje o nedávných prodejích nemovitostí podobných předmětu, který je oceňován, nazývaných „srovnatelné“. Při oceňování a určování hodnoty nemovitosti lze použít pouze PRODANÉ nemovitosti, protože představují částky skutečně zaplacené nebo dohodnuté za nemovitosti. Mezi zdroje srovnatelných údajů patří realitní publikace, veřejné záznamy, kupující, prodávající, realitní makléři a/nebo agenti, odhadci atd. Důležité podrobnosti o každém srovnatelném prodeji jsou popsány v hodnotící zprávě. Vzhledem k tomu, že srovnatelné prodeje nejsou totožné s předmětnou nemovitostí, je možné provést úpravy podle data prodeje, místa, stylu, vybavení, rozlohy, velikosti webu atd. Hlavní myšlenkou je simulovat cenu, která by byla zaplacena, pokud by každý srovnatelný prodej byl totožný s předmětným majetkem. Pokud je srovnatelné nad subjektem v faktoru nebo aspektu, pak je pro tento faktor potřeba úprava směrem dolů. Podobně platí, že pokud je srovnatelný v daném aspektu horší než subjekt, pak je pro tento aspekt nutná úprava směrem nahoru. Úprava je poněkud subjektivní a závisí na školení a zkušenostech odhadce. Z analýzy skupiny upravených prodejních cen srovnatelných prodejů odhadce vybere ukazatel hodnoty, který je reprezentativní pro předmětnou nemovitost. Je možné, že různí odhadci zvolí jiný ukazatel hodnoty, který nakonec poskytne jinou hodnotu nemovitosti.

Kroky v přístupu ke srovnání prodeje

  1. Prozkoumejte trh a získejte informace týkající se prodejů a čekajících prodejů, které jsou podobné předmětné nemovitosti
  2. Prozkoumejte tržní údaje a zjistěte, zda jsou věcně správné a přesné
  3. Určete příslušné srovnávací jednotky (např. Prodejní cenu za metr čtvereční) a pro každou z nich vytvořte srovnávací analýzu
  4. Porovnejte předmět a srovnatelné prodeje podle prvků srovnání a podle potřeby upravte
  5. Srovnejte údaje o více hodnotách, které jsou výsledkem úpravy (nahoru nebo dolů) srovnatelných prodejů, na indikaci jediné hodnoty

Nákladový přístup

Rozbor nákladů bylo jednou nazvané přístup shrnutí. Teorie říká, že hodnotu nemovitosti lze odhadnout součtem hodnoty pozemku a znehodnocené hodnoty případných vylepšení. Hodnota vylepšení je často označována zkratkou RCNLD (pro „reprodukční/reprodukční náklady nové bez odpisů“). Reprodukcí se rozumí reprodukce přesné repliky; náklady na výměnu se týkají nákladů na stavbu domu nebo jiné zlepšení, které má stejnou užitnou hodnotu , ale s využitím moderního designu, zpracování a materiálů. V praxi odhadci téměř vždy používají reprodukční náklady a poté odečtou faktor pro jakoukoli funkční pomůcku spojenou se stářím předmětné nemovitosti. Výjimkou z obecného pravidla použití reprodukční ceny je u některých ocenění hodnoty pojištění. V takových případech je cílem reprodukce přesného majetku po destruktivní události, jako je požár.

Ve většině případů, kdy je zahrnut nákladový přístup, je celková metodika hybridem přístupů pro srovnání nákladů a prodejů (představující jak náklady dodavatelů, tak ceny, které zákazníci hledají). Například náklady na výměnu stavby budovy lze určit přidáním nákladů na práci, materiál a další náklady. Na druhé straně hodnoty pozemků a odpisy musí být odvozeny z analýzy srovnatelných údajů o prodeji.

Nákladový přístup je považován za nejspolehlivější při použití na novějších strukturách, ale u starších nemovitostí má tato metoda tendenci být méně spolehlivý. Nákladový přístup je často jediným spolehlivým přístupem při řešení vlastností zvláštního použití (např. Veřejné shromáždění, přístavy ).

Příjmový přístup

Přístupový kapitalizační přístup (často označovaný jednoduše jako „příjmový přístup“) se používá k ocenění komerčních a investičních nemovitostí. Protože je zamýšleno přímo odrážet nebo modelovat očekávání a chování typických účastníků trhu, je tento přístup obecně považován za nejvhodnější techniku ​​oceňování nemovitostí vytvářejících příjmy, kde existují dostatečné tržní údaje.

V komerčním majetku vytvářejícím příjem tento přístup kapitalizuje tok příjmů do indikace hodnoty. To lze provést pomocí multiplikátorů příjmů nebo kapitalizačních sazeb aplikovaných na čistý provozní příjem (NOI). Obvykle byla NOI stabilizována, aby na nedávnou událost nepřikládala příliš velkou váhu. Příkladem toho je nepronajatá budova, která technicky nemá NOI. Stabilizovaný NOI by předpokládal, že budova je pronajata za běžnou cenu a s obvyklými úrovněmi obsazenosti. Čistý provozní příjem (NOI) je hrubý potenciální příjem (GPI), snížený o neobsazenost a ztrátu z inkasa (= efektivní hrubý příjem) mínus provozní náklady (ale bez dluhové služby, daní z příjmů a/nebo odpisů účtovaných účetními).

Alternativně lze několikaletý čistý provozní příjem ocenit modelem analýzy diskontovaných peněžních toků (DCF). Model DCF se široce používá k ocenění větších a dražších nemovitostí vytvářejících příjmy, jako jsou velké kancelářské věže nebo velká nákupní centra. Tato technika aplikuje tržně podporované výnosy (nebo diskontní sazby) na předpokládané budoucí peněžní toky (jako jsou roční údaje o příjmech a typicky jednorázový obrat z případného prodeje nemovitosti), aby se dospělo k indikaci současné hodnoty. V Kanadě se hodnoty reverze obvykle pohybují od 16x-21x NOI roku prodeje.

Když jsou domy zakoupeny pro osobní potřebu, kupující může ověřit požadovanou cenu pomocí příjmového přístupu v opačném směru. Očekávanou míru návratnosti lze odhadnout porovnáním čistých očekávaných nákladů s požadovanou cenou. Tento výnos lze porovnat s jinými investičními příležitostmi majitele domu.

Britské oceňovací metody

Ve Spojeném království byla metodika oceňování tradičně rozdělena do pěti metod:

1. Srovnávací metoda . Používá se pro většinu typů nemovitostí, kde existují dobré důkazy o předchozích prodejích. To je analogické s přístupem pro srovnání prodejů popsaným výše.

2. Investiční metoda , známá také jako hardcore . Používá se pro většinu komerčních (a rezidenčních) nemovitostí, které produkují budoucí peněžní toky pronajímáním nemovitosti. Tato metoda porovnává odhadovanou hodnotu nájmu (ERV) neboli „horní část“ s aktuálním („procházejícím“) příjmem nebo „spodní část“, aby poskytla informaci, zda by budoucí hodnota nemovitosti měla stoupat nebo klesat na základě příjem. Pokud je příjem nemovitosti vyšší než ERV, někdy se tomu říká „pěna“, což lze zaměňovat s používáním „pěny“ v USA, která popisuje období před realitní bublinou .

Peněžní toky lze porovnat s tržně určeným ekvivalentním výnosem a hodnotu majetku lze určit pomocí jednoduchého modelu. Všimněte si, že tato metoda je opravdu srovnávací metodou, protože hlavní proměnné jsou určeny na trhu. Ve standardní americké praxi je však úzce související kapitalizace NOI zaměňována s metodou DCF podle obecné klasifikace přístupu kapitalizace příjmů (viz výše).

3. Zbytková metoda . Používá se pro nemovitosti zralé pro rozvoj nebo přestavbu nebo pouze pro holé pozemky. Hodnota webu nebo neupravené nemovitosti je založena na vylepšené nebo rozvinuté hodnotě snížené o náklady na výstavbu, profesionální poplatky, náklady na financování vývoje a zisk nebo návratnost rizika vývojáře.

4. Zisková metoda . Používá se k obchodování s nemovitostmi, kde jsou mírné důkazy o sazbách, jako jsou hotely, restaurace a domy pro seniory. Tříletý průměr provozního zisku (odvozený z výkazu zisku a ztráty nebo výkazu zisku a ztráty ) je aktivován pomocí vhodného výnosu. Všimněte si toho, protože použité proměnné jsou vlastní nemovitosti a nejsou odvozeny z trhu, takže pokud nebudou provedeny příslušné úpravy, bude výsledná hodnota hodnota z používání nebo investice, nikoli tržní hodnota .

5. Nákladová metoda . Používá se pro pozemky a budovy zvláštního charakteru, u nichž nelze získat údaje o zisku, nebo pro pozemky a budovy, pro které neexistuje trh z důvodu jejich vlastností veřejné služby nebo dědictví. Zbytková i nákladová metoda by byly ve Spojených státech seskupeny podle nákladového přístupu (viz výše).

Podle současných standardů oceňování RICS se uznávají následující hodnoty:

  • Tržní hodnota (viz PS 3.2);
  • Tržní nájemné (viz PS 3.3);
  • Hodnota (hodnota investice) (viz PS 3.4); a
  • Reálná hodnota (viz PS 3.5)

Praxe ve Velké Británii

Běžná veřejná zkušenost autorizovaných inspektorů je v procesu získávání hypotečního úvěru . Ocenění hypotéky bude vyžadovat každý hypoteční věřitel jako podmínku získání hypotečního úvěru. Kupující domů může využít možnosti pověřit stejného geodeta, aby provedl „Zprávu RICS HomeBuyer“ nebo „Průzkum budovy RICS“ (někdy nazývaný „strukturální průzkum“), obvykle za příplatek. Když je zeměměřič poučen o této kombinované roli, je pro věřitele stále vytvořeno ocenění hypotéky a pro dlužníka je navíc připravena zpráva HomeBuyer Report nebo Building Survey. Toto ujednání může zabránit potenciálnímu střetu zájmů, kdy má zeměměřič jako klient při transakci věřitele i dlužníka. Z důvodu etiky a aspektu profesní odpovědnosti by dlužníci měli vzít na vědomí, že průzkum věřitele je vytvořen výhradně pro věřitele a zeměměřič nenese odpovědnost za ztrátu nebo opomenutí dlužníka. Od reformy červené knihy oceňovací praxe RICS v posledních letech byla definice ocenění hypotéky vypuštěna. Nyní se jedná o tržní ocenění, které má stejnou definici jako ocenění ve zprávě RICS HomeBuyer.

Rada hypotečních úvěrů doporučuje, aby kupující by neměl spoléhat pouze na hypoteční ocenění, ale získat plnější průzkum pro své vlastní účely. Podrobnější průzkum je však zřídka podmínkou půjčky.

Strukturální vada

Dlužník může upřednostnit výběr nezávislého inspektora, který by provedl zprávu HomeBuyer Report nebo Building Survey.

Zpráva o ocenění hypotéky

Ocenění hypotéky je ve prospěch věřitele. Účelem je pouze potvrdit, že nemovitost stojí za zaplacenou cenu, za účelem ochrany zájmů věřitele. Na zprávu se vždy vztahuje prohlášení, které potvrzuje, že zeměměřič nemá vůči dlužníkovi žádnou odpovědnost. Toto je právně platné vyloučení.

Domácí průzkumy RICS

V rámci reforem provedených RICS na počátku 21. století s cílem lépe regulovat poskytování profesionálních produktů široké veřejnosti, odvětví, které obvykle není schopno plně ocenit důsledky nedostatečné specifikace požadovaných položek, které mají být zjišťovány, a způsobu jejich vykazování Společnost RICS vyrobila novou řadu spotřebních výrobků se značkou RICS. Nyní jsou k dispozici tři spotřebitelské produkty - 1. Zpráva o stavu RICS 2. Zpráva RICS HomeBuyer 3. Průzkum stavby RICS Tyto produkty mají v celém rozsahu konzistentní vzhled s běžnými písmy a obecným formátem. Rozdíly přicházejí v detailu, který je následně uveden. Ty jsou diskutovány níže.

Zpráva o stavu RICS

Jedná se o krátkou zprávu, která se ve stručnosti podívá na nemovitost a podá zprávu o vizuálním stavu devíti vnějších prvků stavby, devíti vnitřních prvků stavby, sedmi služeb dodávaných do budovy a tří klíčových součástí pozemků, ve kterých je nemovitost umístěna. Zprávy hodnotí podmínky od 1 - dobré, 2, - vyžadující pozornost v blízké budoucnosti, 3 - vyžadující pozornost nyní pomocí systému semaforů upozornit na věci, na kterých záleží.

V praxi má tato zpráva pro kupujícího malou hodnotu, pokud se inspektor nezúčastní současně s tím, když kupující provádí prohlídku, a chce včasné zjištění obecného stavu, přičemž využije maximum odborných znalostí geodeta o tom, jak mohou budovy selhat. nejsou pro průměrného kupujícího zřejmé. Někteří inspektoři souhlasí, že budou provádět tyto průzkumy jako předzvěst následného rozšíření služby o podrobnější zprávu v kterémkoli z dalších dvou typů v sadě RICS Home Surveys. Poplatek za první hlášení je obvykle diskontován v poplatku za podrobnou navazující zprávu, protože když se zeměměřič vrátí do nemovitosti, je již pochopeno, jaké problémy jsou v nemovitosti.

Zpráva RICS HomeBuyer

Tento formát dokumentu byl v roce 2010 revidován tak, aby zahrnoval snadno asimilovatelný formát pro čtenáře. Problém s dřívějším formátem často hlášeným klientům RICS po obdržení předchozího průzkumu a ocenění homebuyera byl ten, že struktura nerozlišovala snadno chyby od hlavního popisu. Byl zaveden systém semaforu a inspektoři musí ohodnotit každý prvek inspekce podle priority. Tímto způsobem lze snadno identifikovat závažné překážky a komentovat méně kritické vady, aby čtenáři poskytli rady ohledně toho, čemu bude v blízké budoucnosti třeba věnovat pozornost. Nekomentuje požadavky na údržbu položek, u nichž bylo zjištěno, že jsou v uspokojivém stavu, pouze potvrzuje, že v tuto chvíli není důvod k obavám. Tento formát je vhodný pro širokou škálu nemovitostí, ale je nejvhodnější pro tradičně stavěné domy, které nejsou vystaveny velmi vážným problémům ani předchozím velkým změnám či přístavbám. Tato zpráva je mnohem delší než zpráva o stavu a podrobněji se zabývá nemovitostí, aby podala zprávu o vizuálním stavu a potřebách údržby u devíti vnějších prvků stavby, devíti vnitřních prvků stavby, sedmi služeb dodávaných do budovy a tří klíčových součástí z důvodů, ve kterých je nemovitost umístěna. Zprávy hodnotí podmínky od 1 - dobré, 2, - vyžadující pozornost v blízké budoucnosti, 3 - vyžadující pozornost nyní pomocí systému semaforů upozornit na věci, na kterých záleží. Zpráva také obsahuje komentáře, které radí vašemu právnímu zástupci v otázkách, které je třeba při přepravě řešit, a veškerých rizicích, která postihují budovu, pozemky a lidi obecnější povahy. Existuje také tržní ocenění majetku a posouzení nákladů na přestavbu pro účely pojištění.

Ne všichni autorizovaní inspektoři mají povolení poskytovat RICS HomeBuyer Report, protože obsahuje tržní ocenění. Podle pravidel Královské instituce autorizovaných inspektorů musí být každý inspektor provádějící tyto průzkumy také registrovaným odhadcem RICS a pro tento úkol musí mít pojištění profesní odpovědnosti. Toto je pokus společnosti RICS poskytnout spotřebiteli důvěru poté, co se starší zprávy o ocenění dostaly do hanby.

Stavební průzkum RICS
Došková chata

Existuje několik variant průzkumu bytových domů, který nabízí kupujícím domů výběr produktů. Dvě hlavní varianty jsou verze pokynů RICS, která vychází z dřívějších pokynů RICS z roku 2004 (nověji aktualizovaných „Průzkumy pokynů k RICS pro rezidenční nemovitosti, 3. vydání“, které byly zavedeny v prosinci 2013). Primárním rozdílem mezi pokyny a praktickými poznámkami pro spotřebitele je formát zpráv. Styl na míru nebo rámcový styl (signál semaforu). Pokyny pro geodety jsou „osvědčené postupy“ a poznámky k praxi jsou „povinné“.

Verze pokynů může být poskytnuta v dohodnutém formátu stylu dokumentu Word s přílohou pro fotografie atd. K dispozici je také možnost (za příplatek za uvedení do provozu) přidat tržní ocenění a další služby, jako jsou náklady na opravy a řízení projektů / další vyšetřovací služby po dohodě, jak je uvedeno na konci tohoto popisu. Ve skutečnosti jde o plně zakázkovou zprávu.

Alternativou je verze cvičných poznámek (uvedená na trh v listopadu 2012). Je to podobný formát signálu semaforu jako ostatní produkty průzkumu RICS, jako jsou zprávy o stavu RICS a zprávy RICS homebuyer.

Oba formáty zpráv (verze s pokyny a verze s poznámkami k praxi) jsou vhodné prakticky pro všechny nemovitosti, mimo jiné včetně památkově chráněných budov , doškových chat , dřevostaveb a podobně.

Stavební průzkum je nejpodrobnějším průzkumem dostupným od většiny firem Chartered Surveyors. Ačkoli je to důkladné, stále to může vést k doporučení pro další vyšetřování od jiných specialistů; viz. níže. Příslušný inspektor se však vždy pokusí prozkoumat příčiny vlhkých a stavebních vad, než doporučí další vyšetřování. Zpráva o průzkumu budovy je mnohem delší než zpráva o stavu, ale nemusí být mnohem delší než zpráva o koupi domu, protože její obsah závisí na stavu pozorovaném v každém jednotlivém případě. Průzkum stavebního průzkumu verze se podrobněji zabývá nemovitostí, aby podal zprávu o vizuálním stavu a potřebách údržby devíti vnějších prvků stavby, s možností rozdělení na jednotlivé prvky, s devíti vnitřními prvky stavby a sedmi službami dodány do budovy zkoumané podobným způsobem. Také tři klíčové součásti pozemků, ve kterých je nemovitost umístěna, lze podle potřeby dále rozdělit.

Verze zprávy z praxe rovněž hodnotí podmínky od 1 - dobré, 2, - vyžadující pozornost v blízké budoucnosti, 3 - vyžadující pozornost nyní pomocí systému semaforů, aby upozornila na věci, na kterých záleží. V tomto formátu, pokud existuje závada, bude nejen identifikována, ale analyzována její příčina a metody opravy a odstranění příčiny podrobně diskutovány. Zpráva také obsahuje komentáře, které radí vašemu právnímu zástupci v otázkách, které je třeba při přepravě řešit, a veškerých rizicích, která postihují budovu, pozemky a lidi obecnější povahy. Diskutuje se také o způsobech úniku v případě požáru, který může být zejména u starších domů narušen špatným designem a úpravami. V dokumentu není uvedeno tržní ocenění ani posouzení nákladů na přestavbu pro účely pojištění. Lze je přidat spolu s odhady nákladů na opravy samostatnou smlouvou, jak je popsáno v užitečných vysvětlujících poznámkách RICS pro klienty.

Klíčovým rysem stavebních průzkumů RICS je, že poskytují příležitost klientům a geodetům navázat podrobný dialog o nemovitosti, kterou hodlají koupit. Kupující shledávají průzkum budov užitečným v tom, že umožňují další vyjednávání o ceně nebo poskytnutí informací pro klienty o prodloužení nebo opravách. Průzkum budovy je velmi interaktivní proces.

Certifikát energetické náročnosti

Autorizovaní inspektoři mohou také poskytnout certifikát energetické náročnosti.

Limity

Chartered Surveyors nejsou nutně specialisté v jiných oborech a mohou doporučit další vyšetřování elektrikářem , plynářem , statikem nebo odborníkem jiného druhu, podle toho, co při své inspekci zjistí. Mohou také doporučit práci právního zástupce kupujícího k potvrzení záležitostí, které by mohly ovlivnit jejich ocenění, jako je (u nemovitostí držených na leasing ), nevypršela doba nájmu , kdo je odpovědný za hranice atd.

Kontrola Chartered Surveyor je obvykle nevtíravá. Nemají oprávnění zvedat palubky, vrtat díry nebo provádět výkopy u nemovitosti, kterou potenciální kupující v této fázi nevlastní, což znamená, že z jejich prohlídky nemusí být patrné určité vady nebo problémy.

Jejich poplatky jsou součástí nákladů na stěhování ve Spojeném království .

Další úvahy

Rozsah práce

Přestože jednotné standardy profesionální znalecké praxe (USPAP) vždy vyžadovaly, aby odhadci identifikovali rozsah práce potřebné k dosažení věrohodných výsledků, v posledních letech se ukázalo, že odhadci plně nerozumí procesu jejich adekvátního vývoje. Při formulování rozsahu práce pro věrohodné hodnocení způsobil koncept omezeného versus úplného hodnocení a použití pravidla pro odjezd zmatek klientům, odhadcům a recenzentům. Abychom se s tím vyrovnali, byl USPAP v roce 2006 aktualizován tím, co začalo být známé jako projekt rozsahu práce. V návaznosti na to USPAP odstranil pravidlo odjezdu i koncept omezeného hodnocení a bylo vytvořeno nové pravidlo rozsahu práce. V tomto měli odhadci identifikovat šest klíčových částí problému s hodnocením na začátku každého úkolu:

  • Klient a další předpokládaní uživatelé
  • Zamýšlené použití posudku a posudku
  • Definice hodnoty (např. Trh, uzavření trhu, investice)
  • Jakékoli hypotetické podmínky nebo mimořádné předpoklady
  • Datum účinnosti hodnotící analýzy
  • Klíčové vlastnosti předmětné nemovitosti

Na základě těchto faktorů musí odhadce určit rozsah potřebné práce, včetně metodik, které mají být použity, rozsahu vyšetřování a použitelných přístupů k hodnotě. V současné době jsou minimálními normami pro rozsah práce:

  • Očekávání klienta a ostatních uživatelů
  • Akce vrstevníků odhadce, kteří plní podobné úkoly

Rozsah práce je prvním krokem v jakémkoli procesu hodnocení. Bez přesně definovaného rozsahu práce nemusí být závěry posudku životaschopné. Definováním rozsahu práce může odhadce správně vyvinout hodnotu pro danou vlastnost pro zamýšleného uživatele a pro zamýšlené použití ocenění. Celá myšlenka „rozsahu práce“ je poskytnout jasná očekávání a pokyny pro všechny strany, pokud jde o to, co hodnotící zpráva dělá a nezahrnuje; a kolik práce s tím bylo vynaloženo.

Typy vlastnických podílů

Rovněž musí být znám a uveden ve zprávě druh "úroků" nemovitosti, který je oceňován. Obvykle se u většiny prodejů nebo financování hypotékou oceňuje jednoduchý úrok. Poplatek za prostý úrok je nejkompletnějším balíkem dostupných práv. V mnoha situacích a v mnoha společnostech, které se neřídí anglickým obecným právem nebo napoleonským kodexem , však může být běžnější nějaký jiný zájem. I když existuje mnoho různých možných zájmů v oblasti nemovitostí, tři nejběžnější jsou:

  • Jednoduchá hodnota poplatku (ve Velké Británii známá jako vlastní vlastnictví ) - Nejúplnější vlastnictví v oblasti nemovitostí, které v zemích běžného práva podléhá pravomocem vyhrazeným státu (daně, escheat, přední doména a policejní moc)
  • Hodnota leasingu - jedná se jednoduše o jednoduchý úrok zatížený leasingem. Pokud je leasing za tržní nájemné, pak hodnota leasingu a jednoduchá hodnota poplatku jsou stejné. Pokud však nájemce platí více nebo méně než tržní, může být zbytkový majetek držitele pronajatého poplatku plus tržní hodnota nájmu více nebo méně než jednoduchá hodnota poplatku.
  • Leasehold value - Úrok držený nájemcem. Pokud nájemce platí tržní nájemné, pak leasing nemá žádnou tržní hodnotu. Pokud však nájemce platí méně než trh, rozdíl mezi současnou hodnotou zaplacených a současnou hodnotou tržních nájmů by byl kladnou hodnotou nájmu. Například hlavní maloobchodní řetězec může být schopen vyjednat pronájem pod trhem, aby sloužil jako kotva nájemce pro nákupní centrum. Tato hodnota nájmu může být převoditelná na jiného nájemce, a pokud ano, má drobný nájemce kladný zájem o nemovitost.

Domácí prohlídka

Pokud je před hodnocením provedena domácí prohlídka a tato zpráva je poskytnuta odhadci, může dojít k užitečnějšímu posouzení. Důvodem je, že odhadci, který není odborným inspektorem domu, bude sděleno, zda jsou vyžadovány podstatné stavební vady nebo větší opravy. Tato informace může způsobit, že odhadce dospěje k jinému, pravděpodobně nižšímu názoru na hodnotu. Tyto informace mohou být zvláště užitečné, pokud jedna nebo obě strany žádající o ocenění mohou skončit ve vlastnictví nemovitosti. To je někdy případ majetku při rozvodovém vyrovnání nebo právním rozsudku.

Hromadné oceňování a automatizované oceňovací modely

Přijatelnost modelů automatického oceňování (AVM) roste. Ty spoléhají na statistické modely, jako je vícenásobná regresní analýza , algoritmy strojového učení nebo geografické informační systémy (GIS). Zatímco AVM mohou být docela přesné, zvláště když jsou použity ve velmi homogenní oblasti, existují také důkazy o tom, že AVM nejsou přesné v jiných případech, například když se používají ve venkovských oblastech nebo když oceněný majetek neodpovídá dobře sousedství .

Hromadné hodnocení pomocí počítače

Hromadné oceňování pomocí počítače , zkráceně „CAMA“, je obecný termín pro jakýkoli softwarový balíček používaný vládními agenturami, který pomáhá zavádět oceňování nemovitostí pro výpočty daně z nemovitostí. CAMA je systém oceňování majetku, obvykle jen určitých typů nemovitostí , který zahrnuje počítačem podporované statistické analýzy, jako je vícenásobná regresní analýza a postup adaptivního odhadu, který pomáhá odhadci při odhadování hodnoty.

Řídící orgány a profesní organizace

Mezinárodní

Různé skupiny pro oceňování v USA a mezinárodní profesionální hodnotící organizace začaly v posledních letech spolupracovat na vývoji mezinárodních standardů oceňování . To usnadní globální standardy oceňování nemovitostí, což je velmi potřebný doplněk k portfoliím investic do nemovitostí, které překračují národní hranice. Některé hodnotící skupiny jsou již mezinárodními organizacemi, a proto do určité míry již obsahují určitou úroveň globálních standardů.

The International Valuation Standards Council (IVSC) je nevládní organizace (NGO) členem OSN s členstvím, které zahrnuje všechny hlavní národní hodnotitele standardů a profesní sdružení ze 150 různých zemí (včetně Appraisal Institute , American Society odhadců , že RICS , tlačítko [Nácvik odhady sdružení Indie] a Appraisal Institute of Canada ). IVSC vydává International Valuation Standards (IVS), nyní ve svém 12. vydání.

Německo

V Německu je oceňování nemovitostí známé jako oceňování nemovitostí ( Immobilienbewertung ). Odhadci nemovitostí ( Immobilienbewerter nebo Gutachter ) se mohou kvalifikovat jako Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (oficiálně jmenovaný a přísežný odborník). Tento dříve velmi důležitý titul však v posledních letech ztratil mnoho ze své důležitosti, ale stále má určitou hodnotu v soudních řízeních. Název není pro hodnocení obecně vyžadován.

Řídící orgány

Ocenění nemovitostí v Německu je částečně kodifikováno zákonem. Federální Baugesetzbuch (zkráceně BauGB, „německý zákon o stavebnictví“) obsahuje pokyny pro řídící orgány, definuje pojem tržní hodnota a odkazuje na kontinuální pravidla (kapitola 3, články 192 a násl.). Každá obec (město nebo správní obvod) musí vytvořit Gutachterausschuss (hodnotící výbor), skládající se z předsedy a čestných členů. Výbor shromažďuje informace o všech obchodech s nemovitostmi (je nutné zaslat kopii každé notářské kupní smlouvy na Gutachterausschuss ) a zařadí je do Kaufpreissammlung (databáze kupních cen). Většina výborů zveřejňuje každé dva roky oficiální zprávu o trhu s nemovitostmi, ve které se kromě jiných informací o srovnatelnosti stanoví hodnota pozemku. Výbory rovněž provádějí hodnocení jménem orgánů veřejné moci.

Federální předpisy

BauGB definuje Verkehrswert nebo Marktwert (tržní hodnota, oba termíny se stejným významem) takto: „Tržní hodnota je určena cenou, kterou lze realizovat k datu ocenění, při transakci za obvyklých tržních podmínek, s náležitým ohledem na právní situace a účinné charakteristiky, povaha a rozložení prostor nebo jakýkoli jiný předmět ocenění “(neoficiální překlad). Záměrem, stejně jako v jiných zemích, je zahrnout všechny objektivní vlivy a vyloučit všechny vlivy vyplývající ze subjektivních okolností zúčastněných stran.

Tento federální zákon je podpořen Wertermittlungsverordnung (zkráceně WertV, „nařízení o stanovení hodnoty“). WertV definuje kodifikované přístupy k oceňování a obecnou techniku ​​oceňování. Německé kodifikované přístupy k oceňování (povoleny jsou i jiné přístupy, jako je DCF nebo reziduální přístup, nikoli však kodifikované), jsou tyto:

  • Vergleichswertverfahren (přístup ke srovnání tržeb) -používá se tam, kde jsou k dispozici dobré důkazy o předchozích prodejích a u majetku obývaného vlastníky, zejména kondominií a rodinných domů;
  • Ertragswertverfahren (německý příjmový přístup) - standardní postup pro majetek, který produkuje budoucí peněžní toky z pronájmu majetku;
  • Sachwertverfahren (německý přístup k nákladům) - používá se pro specializovaný majetek, kde neplatí žádný z výše uvedených přístupů, např. Veřejné budovy.

Obecná nařízení WertV jsou dále podpořena Wertermittlungsrichtlinie (zkráceně WertR, „směrnice o stanovení hodnoty“). WertR poskytuje šablony pro výpočty, tabulky (např. Ekonomické odpisy) a pokyny pro zvažování různých vlivů. WertV a WertR nejsou pro hodnocení pro neoficiální použití závazné, nicméně by měly být považovány za nejlepší postup nebo obecně uznávanou (německou) oceňovací praxi (GAVP).

Komentáře k německému GAVP

Obecně uznávané (německé) zásady oceňování jsou v souladu s mezinárodní praxí. Investiční trh váží výnosový přístup nejvíce. Existuje však několik důležitých rozdílů:

  • Pozemky a vylepšení jsou řešeny samostatně. Německý GAVP předpokládá, že půdu lze využívat neomezeně, ale budovy mají omezenou životnost; To se shoduje s vyvažováním aktiv. Hodnota pozemku je určena přístupem ke srovnání tržeb jak v příjmech, tak v nákladových přístupech, s využitím údajů nashromážděných Gutachterausschuss, které jsou poté přičteny k hodnotě budovy.
  • Aby se zohlednilo využití půdy, čistý provozní příjem je snížen Liegenschaftszins (úroky placené vlastníkovi pozemku vlastníkem budovy, tj. Pozemkové nájemné). Tyto Liegenschaftszins je součin hodnoty pozemků a Liegenschaftszinssatz (úroková sazba pro využívání půdy). Liegenschaftszinssatz je ekvivalent výtěžku, s některými významnými rozdíly-a je také určena Gutachterausschuss .
  • Na rozdíl od výnosu All Risks Yield (ARY) v britské praxi Liegenschaftszinssatz (zkráceně LZ) nezahrnuje příspěvek na prodlení (nezaměňovat se strukturálním uvolněným místem), proto je potřeba jej odečíst od hrubého provozního důchodu . V důsledku toho bude Liegenschaftszinssatz obvykle nižší než výnos všech rizik.
  • Na základě předpokladu, že ekonomická životnost vylepšení je omezená, výnos a zbývající ekonomická životnost určují hodnotu budovy z čistého provozního zisku.
  • Smlouvy v Německu obecně předepisují, že pronajímatel nese vyšší část nákladů na údržbu a provoz než jejich protějšky ve Spojených státech a Velké Británii.

Kritika

Matematicky nebude mít rozdíl mezi půdou a zlepšením příjmového přístupu žádný dopad na celkovou hodnotu, pokud je zbývající ekonomická životnost delší než třicet let. Z tohoto důvodu je zcela běžné používat Vereinfachtes Ertragswertverfahren (přístup zjednodušeného příjmu), přičemž se vynechává hodnota půdy a Liegenschaftszins . Oddělené zacházení s pozemky a budovami však vede k přesnějším výsledkům u starších budov, zejména u komerčních budov, které mají obvykle kratší ekonomickou životnost než obytné budovy.

Výhodou srovnatelně vysokého stupně standardizace, kterou praktikují profesionální odhadci, je větší schopnost kontrolovat nekonzistenci, přesnost a transparentnost hodnocení.

Profesní organizace

Spolková německá organizace jmenovaných a složených odborníků ( Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter , zkráceně BDSF) je hlavní profesní organizací zahrnující většinu licencovaných odhadců v Německu. V posledních letech, s přechodem ke globálnějšímu výhledu v oceňovací profesi, se RICS v Německu prosadil, poněkud na úkor BDSF. Další německou organizací jmenovaných a složených odborníků je (Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , zkráceně DESAG) Tato organizace také zahrnuje velký počet licencovaných odhadců v Německu.

Se zvláštním zaměřením na hypotetickou hodnotu vytvořily v roce 1996 německé banky s financováním nemovitostí společnost HypZert GmbH , sdružení pro certifikaci odhadců nemovitostí. HypZert kvalifikace se považuje za závazné mnoha německými bankami.

Izrael

V Izraeli je povolání odhadce nemovitostí regulováno Radou odhadců půdy, orgánem ministerstva spravedlnosti; největší profesní organizací, zahrnující většinu odhadců/odhadců pozemků, je Asociace odhadců půdy. Ocenitelé musí být registrováni u Rady, což je statutární orgán zřízený zákonem a který dohlíží na školení a spravuje národní odborné zkoušky, které jsou předpokladem pro získání registrace. V roce 2005 Rada zřídila Výbor pro oceňovací standardy za účelem vývoje a vyhlašování standardů, které by odrážely osvědčené postupy; tito měli tendenci dodržovat přístup založený na pravidlech.

Historicky byla většina ocenění v Izraeli zákonná ocenění (jako jsou ocenění prováděná pro účely Betterment Tax, daně spravované z jakýchkoli zisků plynoucích z majetku prostřednictvím změn místního plánování) a také ocenění prováděná za účelem bankovních půjček. Vzhledem k tomu, že Izrael v roce 2008 implementoval mezinárodní standardy účetního výkaznictví (IFRS), se tato profese zabývá prováděním oceňování pro účely finančního výkaznictví.

Spojené království

Ve Velké Británii je oceňování nemovitostí známé jako oceňování majetku a odhadcem nemovitostí je znalec pozemků nebo znalec majetku (obvykle kvalifikovaný autorizovaný zeměměřič, který se specializuje na oceňování majetku). Ocenění majetku ve Velké Británii je regulováno Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), profesním orgánem zahrnujícím všechny stavební a majetkové profese. Profesionální pokyny RICS pro odhadce jsou publikovány v takzvané Červené knize . Verze 2017 byla RICS Valuation - Global Standards (1. července 2017), která nahrazuje vydání vydané v roce 2011. RICS Valuation Standards obsahuje povinná pravidla, pokyny k osvědčeným postupům a související komentáře. Verze 2017 přijímá a používá mezinárodní oceňovací standardy (IVS) vydané Radou pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC). Změny standardů jsou schváleny radou RICS Valuation Professional Group a červená kniha je podle toho pravidelně aktualizována. I když má RICS sídlo ve Velké Británii, je globální organizací a v posledních letech se ve Spojených státech stala velmi aktivní díky svému spojení s poradci realitních kanceláří, divizí Národní asociace realitních kanceláří .

Spojené státy

Hodnotící praxe ve Spojených státech je regulována státem. Appraisal Foundation (TAF) je primárním standardizačním orgánem; jeho rada pro posuzování standardů (ASB) vyhlašuje a aktualizuje osvědčené postupy, jak jsou kodifikovány v Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), zatímco její rada pro posuzování kvalifikací (AQB) vyhlašuje minimální standardy pro certifikaci a licencování odhadců.

Federální vláda reguluje odhadce nepřímo, protože pokud by podvýbor pro hodnocení (ASC) Federální rady pro zkoušení finančních institucí (FFIEC) shledal, že program regulace a certifikace odhadce konkrétního státu je nedostatečný, pak podle federálních předpisů by již všichni odhadci v tomto státě nebyli způsobilé provádět hodnocení federálně autorizovaných bank. ASC dohlíží na TAF. Banky široce využívají hypoteční úvěry a cenné papíry zajištěné hypotékou a bez souhlasu by to nedokázaly.

Zákon o reformách, vymáhání a vymáhání finančních institucí z roku 1989 (FIRREA) požadoval, aby všechny státy vyvinuly systémy pro licencování a certifikaci odhadců nemovitostí. Za tímto účelem byl v rámci Federální rady pro zkoumání finančních institucí (FFIEC) vytvořen podvýbor pro hodnocení (ASC) se zástupci různých federálních úřadů pro regulaci hypoték. V současné době tedy musí mít všichni odhadci nemovitostí státní licenci a certifikaci. Ale před devadesátými léty neexistovaly žádné obecně uznávané standardy ani pro kvalitu hodnocení, ani pro udělování licencí odhadce. V osmdesátých letech se sešel ad hoc výbor zastupující různé hodnotící profesní organizace ve Spojených státech a Kanadě, aby kodifikovali osvědčené postupy do takzvaného Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). US spořitelní a úvěrní krize vedla ke zvýšení federální regulace prostřednictvím zákona Financial Institutions Reform, Recovery a vymáhání 1989 , který vyžadoval federální regulátoři úvěrové přijmout oceňovacích standardů. Nezisková organizace The Appraisal Foundation (TAF) byla vytvořena stejnými organizacemi, které vyvinuly USPAP, a autorská práva k USPAP byla podepsána k TAF. Federální dohled nad TAF zajišťuje podvýbor pro hodnocení složený ze zástupců různých federálních regulátorů půjčování. TAF provádí svou práci prostřednictvím dvou rad: Rada pro hodnocení standardů vyhlašuje a aktualizuje USPAP; Rada pro kvalifikaci pro hodnocení (AQB) vyhlašuje minimální doporučené standardy pro certifikaci a licencování odhadců. Během devadesátých let všechny státy přijaly USPAP jako řídící standardy ve svých státech a vyvinuly standardy licencí, které splňovaly nebo překračovaly doporučení TAF. Rovněž různé státní a federální soudy přijaly USPAP pro soudní spory v oblasti nemovitostí a všechny federální regulační úřady přijímají USPAP pro hodnocení financování hypotékou.

Profesní organizace

Kromě toho existují profesionální hodnotící organizace, organizované jako soukromé neziskové organizace, které se datují do Velké hospodářské krize ve 30. letech minulého století. Jednou z nejstarších ve Spojených státech je Americká společnost zemědělských manažerů a odhadců venkova (ASFMRA), která byla založena v roce 1929. Další byly založeny podle potřeby a příležitost se naskytla ve specializovaných oborech, jako je Appraisal Institute (AI) a American Society of odhadců (ASA), která byla založena v roce 1930, na Mezinárodní právo plavby asociace a Národní asociace realitních kanceláří , které byly založeny po druhé světové válce . Všechny tyto organizace existovaly, aby zavedly a prosazovaly standardy, ale jejich vliv s rostoucí vládní regulací slábl. V březnu 2007 tři z těchto organizací (ASFMRA, ASA a AI) oznámily v zásadě dohodu o sloučení. NAIFA (National Association of Independent Fee Appraisers), zakládající člen The Appraisal Foundation, pomohla sepsat Hlava XI, změny reformy oceňování nemovitostí. Byla založena v roce 1961.

Jednou z nejuznávanějších profesních organizací odhadců nemovitostí v Americe je Appraisal Institute (AI). Vznikla sloučením Amerického institutu odhadců nemovitostí a Společnosti odhadců nemovitostí. Obě organizace, založené spolu s ostatními ve třicátých letech minulého století, se v devadesátých letech spojily a vytvořily AI. Tato skupina uděluje čtyři profesionální označení: SRA , bytovým odhadcům, AI-RRS , odhadcům bytových recenzí, MAI , komerčním odhadcům a AI-GRS , obchodním recenzentům. Ústav přijal přísné předpisy týkající se používání a zobrazování těchto označení. Například na rozdíl od všeobecného přesvědčení, „MAI“ nemá ani stát „členský, Appraisal Institute“. Podle institutu, písmena „nepředstavují určitá slova“, a MAI nesmí používat slova „člen, Appraisal Institute“ namísto značky MAI. Primárním motivem tohoto pravidla je zabránit ředění ochranné známky . Tato označení vyžadují účast ve třídách hodnotící techniky, etické školení, zkoušky a přezkoumání práce kandidáta určenými odhadci.

Národní asociace odhadců (NAA) byla vytvořena za účelem sjednocení těch, kteří vykonávají hodnotitelskou profesi, za účelem vyvíjení příznivého vlivu na profesi a obhajování zájmů odhadců. NAA zřídila poradní skupinu sestávající z vedení ve státních organizacích a koalicích zvaná Rada guvernérů, kde tyto státy mohou pomoci vést NAA při jednání v nejlepším zájmu všech odhadců. NAA má také určené členství, MNAA (člen Národní asociace odhadců, což je fyzická osoba, která je držitelem hodnotící licence, osvědčení nebo podobného hodnotícího průkazu vydaného vládní agenturou; a který přijímá požadavky na členství a cíle národního Asociace odhadců.

Mezi další přední hodnotící organizace patří Národní asociace nezávislých odhadců poplatků a Národní asociace hlavních odhadců , kteří rovněž zakládali sponzory-členy Nadace pro hodnocení. Massachusetts Board of Real Estate odhadců (MBREA), která byla založena v roce 1934, je jediný stát ocenění asociace, který byl jmenován sponzorem nadace Appraisal. V posledních letech se Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) stala ve Spojených státech velmi uznávanou a navázala spolupráci s Counselors of Real Estate, divizí Národní asociace realitních kanceláří . RICS se sídlem v Londýně působí v globálním měřítku a uděluje označení MRICS a FRICS členům a členům RICS. The Real Estate Counseling Group of America je malá skupina špičkových amerických odhadců a realitních analytiků, kteří společně vytvořili nepřiměřeně velkou část metodiky oceňování a Národní asociace odhadců nemovitostí (NAREA), založená v roce 1966, s cílem zvýšit profesionalitu a úspěch oboru hodnocení.

Přední hodnotící organizací pro oceňování osobního majetku je American Society of Appraisers, která je sponzorem člena Appraisal Foundation a uděluje označení ASA (Accredited Senior Appraiser) kandidátům, kteří absolvují pětiletou dokumentovanou zkušenost s hodnocením, složí komplexní zkoušku spolu s požadované komerční a/nebo rezidenční oceňovací práce a předložit dvě hodnotící zprávy ke kontrole.

Rasová zaujatost

Implicitní předpojatost a rasové složení sousedství je dlouho považováno za příspěvek k hodnotě domácího hodnocení. Nedávné studie Freddieho Maca a dalších lídrů odvětví potvrdily, že tradiční modelování založené na srovnatelných tržbách a řadě dalších faktorů (příjmy, kreditní skóre atd.) Nemůže vysvětlit hodnotový rozdíl hodnot, kterému menšiny čelí. Někdo by tvrdil, že tyto cenové rozdíly jsou částečně vysvětleny kvalitou sousedství, což je podle odpůrců vedlejším produktem historického redliningu .

Rusko

V Rusku, na stejné úrovni jako mnoho jiných bývalých ekonomik Sovětského svazu, se tato profese objevila v první polovině roku 1990 a představovala čistý rozchod s bývalou praxí cenových specialistů specifických pro dané odvětví a s aktivitami statutárních cenotvorných úřadů v Sovětském svazu. Svaz. V současné době je oceňování majetku, jak se mu říká, specializací v rámci „profese oceňování“ pro všeobecné účely, která funguje v samoregulačním režimu, na nějž dohlížejí „samoregulační profesní organizace“ odhadců (SRO), tj. Zřízené subjekty veřejného dohledu podle ustanovení zvláštních právních předpisů (které lze velmi volně přirovnat k odborům). Hlavním z nich je Ruská společnost odhadců , založená v roce 1993 a v současné době vykonávající dohled nad zhruba polovinou členů oceňovací profese. Mezi jeho 6000 a více členy značnou většinu tvoří odhadci nemovitostí, kteří se otírají o odhadce obchodu a nehmotného majetku. Poslední kategorie odhadců mohou také oceňovat majetek, ačkoli odborníci na oceňování mají tendenci se specializovat. Na konci roku 2016 bylo nařízeno, aby oceňovatelé prošli povinným státem spravovaným atestačním procesem, aby ověřili svou způsobilost, jejíž podrobnosti ohledně rozdělení specializace nebo jiného zbývá upřesnit.

V polovině roku 2016 jsou odhadci v Rusku, včetně odhadců nemovitostí, považováni za účelově vzdělané jednotlivce, kteří si udržují členství ve Valuation SRO a nesou neomezenou majetkovou odpovědnost za výsledek svých služeb, tj. Jejich profesní status je založen na organizaci veřejných notářů. Bez ohledu na skutečnost je více než 80% odhadců zaměstnáno oceňovacími nebo poradenskými společnostmi, a proto nevstupují do praxe jako samostatní jednotliví podnikatelé. Špičkové oceňovací služby jsou v zásadě zastoupeny oceňovacími rameny mezinárodních poradenských společností „Velké čtyřky“ v zemi, ale existují i ​​renomované národní značky pro oceňování podniků.

Většina ocenění v zemi má tendenci být prováděna pro zákonné účely předpokládané federálním zákonem o oceňování (poslední novela v roce 2016) a dalšími souvisejícími zákony, například zákonem o akciových společnostech. Takové právní předpisy stanoví více než 20 takzvaných „povinných případů oceňování“, včetně ocenění pro účely privatizace, půjčování, bankrotu a likvidace atd. Ocenění pro podnikové účty bývalo mnohem výraznější před rokem 2000, kdy národní účetní regulátor přestal incentivizovat možnost účetní reálné hodnoty. V současné době začíná hromadné oceňování majetku pro daňové účely zadávat vláda externě instituci profesionálních odhadců.

Rozhodování odhadů hodnoty oceněných certifikací v případě vzniku sporů se provádí prostřednictvím expertních rad SRO odhadců. Oficiální soudy mají tendenci souhlasit s usneseními těchto rad. V některých výjimečných případech je také nutné, aby vstoupilo v platnost ocenění provedené konkrétním odhadcem, také imprimatur odborných rad SRO.

Technické detaily praxe odhadců nemovitostí v Rusku jsou v souladu s mezinárodním vzorem. Členové Ruské společnosti odhadců byli dříve vázáni dodržováním mezinárodních standardů oceňování. Existuje také soubor čtrnácti vládou vyvinutých „federálních standardů oceňování“ (FSO 1,2,3-jsou obecné standardy oceňování poprvé přijaty v roce 2007 (a revidovány v roce 2015) a pokrývají podmínky zakázky a obsah zprávy o oceňování požadavky, FSO 7–11 jsou standardy specifickými pro aktiva přijatými v roce 2015, zatímco FSO 9 je v současnosti jediným standardem specifickým pro daný účel v sadě zabývající se oceňováním majetku pro účely zajištění úvěru; poslední dva standardy FSO přijaté v roce 2016 pokrývají stanovení hodnoty investic a likvidace se však nedotýkají metodiky pro stanovení těchto hodnot, pouze seškrtávají požadavky na vykazování). S ohledem na mezinárodní snahu o shodu v posledním kole stanovení standardů FSO jsou obecné požadavky v nových normách FSO blízké požadavkům stanoveným v mezinárodních normách oceňování, mohou však být příležitostně konkrétnější a nařizovat povinné zveřejňování nejistoty při oceňování zprávy ve formátu interval/rozsah.

S účinností od 1. srpna 2017 začaly nové změny federálního zákona o oceňování ukládat povinnou certifikaci odhadců státem přidruženým testovacím centrem. V důsledku toho toto dvouhodinové certifikační opatření písemných zkoušek, jehož cílem je čelit vnímání široce rozšířených nekalých praktik mezi členy národní oceňovací profese, stanoví 3 specializované oceňovače: odhadci nemovitostí, odhadci zařízení a strojů a obchodní a odhadci nehmotných aktiv, přičemž požadavky na obsah zkoušky se u každé specializace podstatně liší. Ocenitelé by přišli o právo na praxi, pokud nesplní požadavek na provedení této povinné certifikační zkoušky do 31. března 2018 nebo dříve. Obecným hodnocením tohoto opatření je, že počet certifikovaných odhadců v Rusku se má zmenšovat až na přibližně 2 000 –3 000 oceňovatelů po celé zemi (napříč všemi zmíněnými specializacemi), tj. Zdecimování přibližně 80% současného členství Valuer SRO, kvůli složitosti certifikačních zkoušek.

Hongkong

Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) reguluje inspektory nemovitostí v Hongkongu. Založena v roce 1984, institut je jedinou profesní organizací zastupující zeměměřičskou profesi v Hongkongu. HKIS byl statutárně začleněn na základě vyhlášky Hongkongského institutu zeměměřičů v lednu 1990 (kap. 1148). V červenci 1991 bylo vydáno registrační nařízení geodetů (kap. 417), aby byla zřízena registrační rada pro správu registrace geodetů. V květnu 2006 počet členů dosáhl 6723. Inspektor obecné praxe radí ohledně nejlepšího využití půdy, posuzuje proveditelnost a životaschopnost navrhovaného developerského projektu a také oceňování, marketing, prodej, pronájem a řízení dokončených staveb. Má také webovou stránku, která poskytuje odhad hodnoty nemovitosti v reálném čase v celém Hongkongu.

Austrálie

Australian Institute Property (API) byla založena v roce 1926 jako společenství institutu odhadců. Institut prošel během minulého století několika změnami názvu, protože se rozšířilo spektrum služeb nabízených jeho členy. Slouží k regulaci povolání odhadců majetku v celé Austrálii.

API dnes zastupuje zájmy více než 8600 profesionálů z oblasti nemovitostí po celé Austrálii. Mezi členy API patří oceňovatelé obytných, komerčních a závodních a strojních zařízení, poradci v oblasti nemovitostí, analytici nemovitostí, správci fondů majetku a majetku, správci nemovitostí, právníci v oblasti nemovitostí a výzkumní pracovníci a akademici. Primární úlohou institutu je stanovovat a udržovat nejvyšší standardy odborné praxe, vzdělávání, etiky a profesionálního chování pro své členy a širší majetkovou profesi.

Nový Zéland

Ocenění nemovitostí na Novém Zélandu je regulováno Novozélandským institutem odhadců (dále jen „NZIV“) a Valuers Registration Board of New Zealand („VRB“), přičemž oba jsou statutárními orgány zřízenými podle zákona o odhadcích z roku 1948 (NZ). NZIV zůstává statutárním profesním orgánem pro odhadce na Novém Zélandu, s trvalou posloupností podle zákona (který se v roce 2015 přezkoumává). NZIV může vytvořit pravidla jako legislativu nižší úrovně a má etický kodex. Pravidla NZIV byla naposledy změněna v roce 2012 a zůstávají aktuální. VRB má jurisdikci ve vztahu k závažným záležitostem ovlivňujícím registraci odhadce, včetně kázně, pokud odhadce jednal tak, aby dosáhl prahové hodnoty. Zákon o odhadcích z roku 1948 stanoví prahovou hodnotu pod s31 jako záležitosti, kde by mohl být odhadce vyškrtnut z registru odhadců. NZIV má sílu k disciplíně v relativně menších záležitostech. NZIV řídí členy NZIV a má pravomoc členy disciplinovat a pokutovat je až do výše 500 USD, napomínat členy nebo ukončit jejich členství. Označení „Registrovaný odhadce“ a „Veřejný odhadce“ jsou právně chráněna podle právních předpisů a jsou vyhrazena pro Valuery registrované podle zákona. NZIV podle zákona může přijímat nehodnotitele (např. Nehodnotitele pozemkových ekonomů).

Existují také dobrovolné profesní orgány pro oceňování nemovitostí, jako je Royal Institute of Chartered Surveyors („RICS“) a Property Institute of New Zealand („PINZ“). Oba tyto orgány mají širší členství, než jen odhadci nemovitostí. PINZ má více než 2500 členů na Novém Zélandu a v zámoří (například bývalé patty ve Velké Británii, Asii a Austrálii). PINZ má smlouvu o úrovni služeb s NZIV, přičemž PINZ uzavírá smlouvy na plnění úkolů pro statutární profesní orgán NZIV. PINZ byla založena v roce 2000 jako hlas majetkových profesí. Během zhruba 20 let došlo v rámci oceňovací profese na Novém Zélandu k „politickým rozporům“, vyjádřeným na valných hromadách a prostřednictvím „zástupných válek“. Mnoho odhadců podporuje sloučení funkcí NZIV v rámci multidisciplinárního dobrovolného orgánu PINZ, zatímco mnoho dalších si přeje zachovat samostatný statutární profesní orgán pro odhadce (NZIV). V diskusi jsou různé důvody a řídící se legislativa je ve stadiu přezkumu a zvažuje se změna nebo zrušení. V současné době zůstává zákon v platnosti a NZIV je právně odlišným orgánem se zákonnými funkcemi, pravomocemi a povinnostmi.

PINZ začlenil velkou část členství v NZIV, Institutu odhadců rostlin a strojů (IPMV) a Institutu pro vlastnictví a hospodářství Nového Zélandu (PLEINZ). PINZ nyní zastupuje zájmy odhadců, správců nemovitostí a zařízení, poradců v oblasti nemovitostí a odhadců zařízení a strojů. PINZ se vyvinul v jeden z největších profesních orgánů pro standardy, kvalifikace a etiku napříč všemi aspekty realitní profese na Novém Zélandu. Spolupracuje s vládou, průmyslem a dalšími profesními sdruženími, zúčastněnými stranami v oblasti vzdělávání a médii při prosazování svých standardů a názorů.

Na Novém Zélandu se výrazy „oceňování“ a „odhadce“ obvykle vztahují na někoho, kdo tuto profesní roli přebírá ve smyslu požadavků zákona o odhadcích z roku 1948 nebo neregulovaných nebo dobrovolně samoregulovaných (pokud jsou členy PINZ) závodu a strojů, námořních nebo oceňovatelé umění. Zatímco termín „ocenění“ obvykle souvisí s odhadem osoby prodávající nemovitosti nebo licencovaného agenta podle zákona o realitních agentech z roku 2008. Realitní institut Nového Zélandu zahrnuje mnoho členů odhadců, ale vládní legislativa pro prodej a zastoupení (nakládání se zájmy pozemků jménem jiných) se nevztahuje na zajištění této role hodnotiteli bez ohledu na členství v NZIV, RICS nebo PINZ.

Mezi rolí realitního makléře a odhadce existuje klíčový rozdíl, protože agent se může zasazovat o zájmy svého zmocnitele, zatímco znalec musí hodnotit nestranně a nezávisle. Právníci, dopravci a realitní kanceláře smějí jednat při prodeji nemovitostí podle zcela odlišných právních předpisů, než jaké upravují odhadci. Rezerva na roli ve vztahu k právníkům a dopravcům je Právníci a dopravci 2006.

V letech 2011 až 2015 se počet registrovaných odhadců na Novém Zélandu obecně pohyboval mezi 900 a 950 každý rok. Jedná se o stárnoucího „špičkového“ profesionála, který má potíže udržet nové a mladé členy kvůli platům, pracovnímu stresu a nedávnému příchodu „clearingových domů“ pro banky, aby si objednaly ocenění pro účely hypotéky. Zúčtovací střediska do značné míry ukončila dlouholetou místní praxi, kdy členové veřejnosti hledají radu přímo od odhadce. Využití elektronických odhadů založených na hodnotách hodnocení (hromadné hodnocení poplatků místní vládou) rovněž vede ke snížení standardních oceňovacích prací a významně ovlivňuje životaschopnost malých oceňovacích podniků. Profese je v procesu širší firemní restrukturalizace oceňovacího trhu díky těmto faktorům s různým vnímáním v rámci profese, pokud jde o zásluhy událostí posledních pěti let.

Viz také

Reference

Další čtení

  • Barris, J. (2008) Expertní systém pro hodnocení metodou srovnání . Disertační práce, UPC, Barcelona
  • Barris, J. a Garcia-Almirall, P. (2011) Hustotní funkce hodnoty hodnocení . Evropská realitní společnost 2011 - Eindhoven, Nizozemsko, nejlepší papír o oceňování nemovitostí
  • Baum, A., Nunnigton, N., & Mackmin, D. (2011) Příjmový přístup k oceňování majetku (6. vydání). Gazette Estates, Londýn
  • Brown, G., & Matysiak, G. (1999) Investice do nemovitostí: přístup kapitálového trhu . Financial Times, Londýn
  • Isaac, D., & O'Leary, J. (2012) Principy oceňování majetku (2. vydání), Palgrave MacMillan, London
  • Kane, S., Linne, M. a Johnson, J. (2004) Praktické aplikace při modelování oceňování odhadů . Institut hodnocení, Chicago
  • Hayward, R. (ed.) (2008) Ocenění: Zásady do praxe (6. vydání). Gazette Estates, Londýn
  • Maliene, V. (2011). „Ocenění specializovaného majetku: Analýza rozhodování podle více kritérií“ . Journal of Retail & Leisure Property . 9 (5): 443–50. doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
  • Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. a Malys, N. (2010). „Ocenění majetku pro komerční volný čas: Srovnání případových studií ve Velké Británii a Litvě“ . International Journal of Strategic Property Management . 14 (1): 35–48. doi : 10,3846/ijspm.2010.04 .Správa CS1: více jmen: seznam autorů ( odkaz )
  • Simons, Robert (2007) When Bad Things Happen to Good Property Environmental Law Institute, Washington, DC
  • The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice . Aktualizováno a vydáváno každoročně prostřednictvím vydání 2006; od nynějška se aktualizované edice budou objevovat jednou za dva roky.
  • The Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate (13. vydání). V oboru uznávaná učebnice.
  • Hodnotící služby na Blízkém východě a v severní Africe, www.landsterling.com . Služby oceňování certifikované RICS.
  • Italian Property Valuation Standard - Codice delle Valutazioni Immobiliari, třetí vydání - anglická verze (2006)
  • Duca, John V., John Muellbauer a Anthony Murphy. 2021. „ Co pohání cenové cykly domu? Mezinárodní zkušenosti a politické problémy. “ Journal of Economic Literature, 59 (3): 773-864.