Refinancování - Refinancing

Refinancování je nahrazení stávajícího dluhového závazku jiným dluhovým závazkem za jiných podmínek. Termíny a podmínky refinancování se mohou značně lišit v závislosti na zemi, oblast nebo stát, na základě několika ekonomických faktorů, jako je přirozené riziko , projektované riziko, politické stability národa, stabilitu měny, bankovní regulace , dlužníka úvěruschopnosti a úvěrového ratingu ze národ. V mnoha průmyslově vyspělých zemích je běžnou formou refinancování místo hypotéky s primárním bydlištěm .

Pokud k nahrazení dluhu dojde ve finanční tísni , může být refinancování označováno jako restrukturalizace dluhu .

Půjčku (dluh) lze refinancovat z různých důvodů:

  1. Využijte výhod lepší úrokové sazby (snížená měsíční platba nebo zkrácená lhůta)
  2. Konsolidace ostatních dluhů do jedné půjčky (potenciálně delší/kratší doba závislá na rozdílu úrokových sazeb a poplatcích)
  3. Snížení částky měsíčních splátek (často na delší období, závislé na rozdílu úrokových sazeb a poplatcích)
  4. Snížení nebo změna rizika (například přechod z úvěru s proměnlivou sazbou na půjčku s pevnou sazbou)
  5. Uvolnění hotovosti (často na delší dobu, v závislosti na rozdílu úrokových sazeb a poplatcích)

Refinancování z důvodů 2, 3 a 5 obvykle provádějí dlužníci, kteří jsou ve finančních potížích, aby snížili své závazky týkající se měsíčního splácení, se sankcí, že splácení dluhu jim bude trvat déle.

V kontextu osobních (na rozdíl od podnikových) financí refinancování více dluhů usnadňuje správu dluhu. Pokud je dluh s vysokými úroky, jako je dluh z kreditní karty , konsolidován do hypotéky na bydlení , je dlužník schopen splatit zbývající dluh hypotékami za delší období.

U hypoték na bydlení ve Spojených státech mohou být s refinancováním k dispozici daňové výhody, zejména pokud člověk neplatí alternativní minimální daň .

Rizika

Některé půjčky na dobu určitou mají sankční doložky („ ustanovení o volání “), které jsou spouštěny předčasným splacením půjčky, částečně nebo v plné výši, a také „zavíracími“ poplatky. Za refinancování budou rovněž účtovány transakční poplatky . Tyto poplatky je nutné vypočítat před zahájením refinancování půjčky, protože mohou vymazat veškeré úspory generované refinancováním. Sankční doložky se vztahují pouze na půjčky splacené před splatností. Pokud je půjčka splacena po splatnosti, jedná se o nové financování, nikoli o refinancování, a všechny podmínky předchozího závazku skončí, když nové finanční prostředky splatí předchozí dluh.

Pokud má refinancovaný úvěr stejnou úrokovou sazbu jako dříve, ale dlouhodobější, povede to k vyšším celkovým úrokovým nákladům po celou dobu trvání úvěru a dlužník zůstane v dluhu ještě mnoho let. Refinancovaná půjčka bude mít obvykle nižší úrokovou sazbu. Tato nižší sazba v kombinaci s novou, delší dobou splatnosti úvěru sníží platby.

Dlužník by měl vypočítat celkové náklady na novou půjčku ve srovnání se stávající půjčkou. Nové náklady na půjčku budou zahrnovat náklady na uzavření, sankce za předčasné splacení (pokud existují) a úroky zaplacené po dobu trvání nové půjčky. Ten by měl být nižší než zbývající úrok, který bude ze stávající půjčky zaplacen, aby se zjistilo, zda má finanční smysl refinancovat.

V některých jurisdikcích, které se liší podle amerického státu, jsou refinancované hypoteční úvěry považovány za regresní dluh , což znamená, že dlužník je odpovědný v případě nesplácení, zatímco nerefinancované hypotéky jsou neregresní dluhy .

Body

Refinancování věřitelů často vyžaduje procento z celkové částky úvěru jako platbu předem. Tato částka je ve Spojených státech obvykle vyjádřena v „bodech“ (nebo „prémiích“). 1 bod = 1% z celkové částky úvěru. Více bodů (tj. Vyšší platba předem) obvykle povede k nižší úrokové sazbě. Někteří věřitelé nabídnou financování částí půjčky sami, čímž vytvoří takzvané „negativní body“ (tj. Slevy).

Typy (pouze půjčky v USA)

Žádné zavírací náklady

Dlužníci s tímto typem refinancování obvykle platí několik, pokud vůbec nějaké, poplatky za získání nového hypotečního úvěru. Tento typ refinancování může být výhodný za předpokladu, že převládající tržní sazba je nižší než stávající sazba dlužníka podle vzorce určeného věřitelem nabízejícím půjčku. Věřitel nebo makléř nemůže zaplatit poplatek za hodnocení, takže se vždy zobrazí v celkových poplatcích za vypořádání ve spodní části vašeho GFE.

To může být vynikající volbou na klesajícím trhu, nebo pokud si nejste jisti, že budete držet půjčku dostatečně dlouho, abyste získali zpět závěrečné náklady, než ji refinancujete nebo splatíte. Například plánujete prodat svůj dům za tři roky, ale bude trvat pět let, než se vám vrátí závěrečné náklady. To by vám mohlo zabránit v zvažování refinancování, ale pokud využijete možnost nulových zavíracích nákladů, můžete snížit úrokovou sazbu, aniž byste riskovali ztrátu peněz.

V tomto případě broker obdrží úvěr nebo to, čemu se říká premium spread yield (YSP). Výnosy z rozpětí výnosů jsou hotovost, kterou hypoteční společnost obdrží za poskytnutí vaší půjčky. Makléř poskytne klientovi a dokumentaci potřebnou ke zpracování půjčky a věřitel mu zaplatí za poskytování této služby namísto zaplacení jednoho z vlastních úředníků půjčky. Vzhledem k tomu, že makléřská společnost může mít více než jednu půjčku od původce půjčky, může někdy získat další YSP za poskytnutí velkého množství půjček. To je obvykle založeno na financování více než 1 milionu celkových půjček za měsíc. To může být pro dlužníka velmi výhodné, zejména od 1. dubna 2011. Federální vláda zavedla nové zákony, které nařizují, aby všichni makléři stanovili ceny u věřitelů, se kterými obchodují. Makléři mohou získat tolik YSP, že vám mohou poskytnout nižší sazbu, než kdybyste šli přímo k věřiteli, a oni mohou zaplatit veškeré vaše zavírací náklady na rozdíl od věřitele, který by vás přiměl zaplatit všechny poplatky třetích stran za vaše vlastní. Skončíte s nižší sazbou a nižšími poplatky. Vzhledem k tomu, že nový zákon RESPA od dubna vstoupil v platnost v roce 2011, makléři se již nemohou rozhodnout, kolik chtějí na úvěru vydělat. Místo toho v dubnu podepíší smlouvu o tom, že si ponechají pouze určité procento YSP a zbytek půjde směrem k zavírací ceně dlužníků.

Skutečné hypotéky bez závěrečných nákladů obvykle nejsou nejlepší možností pro lidi, kteří vědí, že si tuto půjčku ponechají po celou dobu splatnosti nebo alespoň po dostatečně dlouhou dobu, aby se jí podařilo uzavřít uzavírací náklady. Když dlužník zaplatí z kapsy náklady na uzavření, hrozí jim vyšší riziko ztráty peněz, které investovali. Ve většině případů není dlužník schopen sjednat poplatky za posouzení nebo úschovu . Někdy při zabalení závěrečných nákladů do půjčky můžete snadno určit, zda má smysl jít s nižší sazbou se zavíracími náklady nebo mírně vyšší sazbou zdarma. V některých případech bude vaše platba stejná, v takovém případě budete chtít zvolit vyšší sazbu bez poplatků. Pokud je platba za 4,5% s poplatky za zúčtování 2 500 USD stejná za 4,625% zdarma, zaplatíte stejnou částku po celou dobu půjčky, pokud však zvolíte půjčku s uzavíracími náklady a budete refinancovat před koncem svého semestru jste promrhali peníze na zavírací náklady. Výše vaší půjčky bude o 2 500 nižší při 4,625% a vaše platba je stejná.

Není vyžadováno žádné posouzení

Obamova administrativa oprávněna několik refinancovat programy zaměřené na pomoc podmořský domů využít historicky nízkých úrokových sazeb. Většina těchto programů nevyžaduje posouzení a zahrnuje všechny typy půjček. Programy nabízené v roce 2013 zahrnují:

  1. FHA Streamline Refinance : Největší skupinou, která bude těžit z tohoto programu refinancování, budou ti, kteří mají půjčku FHA, která byla schválena před 31. květnem 2009. Pro ty, kteří splní toto datum, jsou sazby FHA PMI velmi nízké. Tento program Streamline Refinance bez souhlasu je k dispozici také dlužníkům, kteří již nežijí v nemovitosti (jako jejich hlavním bydlišti)/ vlastní dům jako Investment Property.
  2. Refinancování půjčky VA : Správa veteránů nabízí refinancování snížení úrokových sazeb IRRR pro majitele veteránských domů, kteří jednoduše chtějí snížit úrokovou sazbu bez jakéhokoli posouzení. Tyto půjčky jsou také k dispozici kvalifikovaným veteránům, kteří již nežijí v nemovitosti jako své primární bydliště.
  3. Refinancování HARP: Když byl v roce 2009 spuštěn program Home Affordable Refinance Program (HARP), snažil se pomoci majitelům domů s podvodními hypotékami refinancovat půjčky na nižší měsíční platby a /nebo úrokové sazby. První verze programu bohužel nedokázala pomoci tolika majitelům domů s podvodními hypotékami, jak se doufalo, což vedlo k vydání nové a vylepšené verze HARP, přezdívané HARP 2, k řešení komplikací. HARP 2 již neomezuje hodnotu půjčky na 125%a umožňuje jakoukoli přijatelnou hodnotu půjčky, čímž pokrývá podvodní domy.
  4. USDA Půjčky na bydlení : Není třeba žádné posouzení - aktuální bydliště musí být v USDA „Footprint Area“ a v současné době musí být pojištěno v rámci programu USDA. Refinancování z konvenční půjčky nebo půjčky FHA na USDA tedy v rámci tohoto programu nebude fungovat. Není vyžadována žádná kreditní zpráva - aktuální hypotéka musí být aktuální a všech předchozích 12 měsíců splácení hypotéky je třeba provést včas. To je vše. Právě ověřujeme, že jste platby za dům provedli včas. Vyžadováno ověření zaměstnání - budeme muset ověřit, že jste zaměstnáni, a čerpat dostatek peněz, abyste splnili pokyny pro upisování ... což znamená, že musíme prokázat, že máte dostatečný příjem na splácení domu. Nelze vybrat hotovost - vše, co můžete udělat, je financovat váš aktuální zůstatek úvěru a nový záruční poplatek (USDA PMI), který je 1,5%.

Proplatit

Tento typ refinancování nemusí pomoci snížit měsíční splátku nebo zkrátit dobu hypotéky. Může být použit pro domácí zlepšení, kreditní karty a další konsolidaci dluhu, pokud se dlužník kvalifikuje se svým aktuálním vlastním kapitálem; mohou refinancovat částkou úvěru vyšší než je jejich současná hypotéka a hotovost ponechat.

V situacích, kdy má dlužník první i druhou hypotéku, je běžné tyto půjčky konsolidovat v rámci procesu refinancování. I když však dlužník neobdrží v rámci transakce žádnou čistou „hotovost“, v některých případech to věřitelé budou považovat za transakci cash-out kvůli „pravidlu 12 měsíců“. Toto pravidlo uvádí, že jakékoli refinancování, ke kterému dojde do 12 měsíců od druhé hypotéky (která nebyla součástí původní nákupní transakce), je považováno za refinancování s výplatou.

Viz také

Reference

externí odkazy