Pronajmout si vlastní- Rent-to-own

Nájemní kupní smlouva

Rent-to-own , také známý jako nákup na pronájem nebo rent-to-buy, je druh legálně dokumentované transakce, v rámci které je hmatatelný majetek , jako je nábytek , spotřební elektronika , motorová vozidla , domácí spotřebiče , nemovitosti a zásnubní prsteny , je pronajata výměnou za týdenní nebo měsíční platbu s možností nákupu v určitém okamžiku během dohody.

Transakce nájmu na vlastní účet se liší od tradičního leasingu tím, že nájemce si může pronajatý předmět koupit kdykoli během smlouvy (v tradičním leasingu na to nájemce nemá takové právo) a od plánu nákupu/splátky na splátky , v tom, že nájemce může ukončit smlouvu prostým vrácením nemovitosti (při koupi na splátky má kupující případnou omezenou dobu na zrušení smlouvy).

Využívání transakcí rent-to-own začalo ve Velké Británii a Evropě a poprvé se objevilo ve Spojených státech v 50. a 60. letech minulého století. Zatímco terminologie nájmu k vlastní je nejčastěji spojována s transakcemi se spotřebním zbožím, tento termín je někdy používán v souvislosti s transakcemi s nemovitostmi.

Nábytek, elektronika a spotřebiče

Dějiny

Koncept transakcí rent-to-own se poprvé objevil ve Velké Británii a zemích kontinentální Evropy v rámci modelu nákupu na splátky . Jednou z prvních maloobchodních prodejen, které byly zřízeny ve Velké Británii, byl Lotus Radio, který začal fungovat jako rozhlasový pronájem v roce 1933. Ve Spojených státech se začala rozvíjet praxe maloobchodního pronájmu vlastních podniků. v 50. a 60. letech 20. století. Mezi jednotlivce uváděné jako klíčové postavy v historii transakce a aplikace rent-to-own jako obchodního modelu patří Charles Loudermilk, st., Který v roce 1955 začal pronajímat přebytečné židle armády a později založil Aaron Rents , a J. Ernest Talley, který v roce 1963 zahájil pronájem pana T ve Wichitě v Kansasu a později pomohl založit Rent-A-Center .

V reakci na rostoucí touhu sdílet informace, rozvíjet jednotné postupy a postupy a pěstovat si pozitivní veřejný obraz v rámci rostoucího nájemného vlastnímu průmyslu ve Spojených státech, pronájem vlastních prodejců založil obchodní sdružení - Asociaci progresivních nájemních organizací ( APRO) v roce 1980. Sdružení začalo s přibližně 40 původními členskými společnostmi a zvolilo počáteční představenstvo 16. Dnes má sdružení přibližně 350 členských společností zastupujících přibližně 10 400 obchodů ve všech 50 státech, Mexiku a Kanadě. Pronájem vlastnit obsluhuje 4,8 milionu zákazníků v daném okamžiku v roce.

Struktura transakce

Smlouvy o pronájmu jsou založeny na týdenním nebo měsíčním období pronájmu. Ve struktuře tohoto druhu transakcí se spotřebitel ( nájemce ) - na konci každého týdne nebo měsíce - může rozhodnout buď k prodloužení leasingu na týdenní nebo měsíční bázi provedením obnovovacích plateb, nebo k ukončení smlouvy bez dalšího závazek vrácením hmotného majetku. Ačkoli to není povinen, spotřebitel se může rozhodnout pokračovat v provádění intervalových plateb za zboží po předem stanovenou dobu, kdy by zboží přímo vlastnil. Běžně je stanovena alternativní možnost nákupu, která umožňuje spotřebiteli kdykoli splatit zbývající zůstatek na dohodě, aby získal trvalé vlastnictví.

Podle průzkumu Federální obchodní komise o průmyslovém pronájmu ve Spojených státech provedeném v roce 2000 spotřebitelé uvedli, že se rozhodli zapojit se do transakcí nájemného vlastnit z různých důvodů, včetně: „nedostatek kontrola kreditu, “„ schopnost získat zboží, které by jinak nemohli “, a„ pohodlí a flexibilita transakce. “Nejčastějším důvodem nespokojenosti v rámci průzkumu byly vysoké ceny. Někteří respondenti průzkumu navíc uváděli špatné ošetření zaměstnanci v souvislosti s pozdními platbami nájemného, ​​problémy s opravami a skrytými nebo zvýšenými náklady.

Náklady, které spotřebitelům vznikly při transakcích nájmu s vlastními silami, byly předmětem dlouhodobých diskusí a rozdílných názorů. Historicky, obhájci spotřebitelů, někteří generální prokurátoři USA a někteří akademičtí výzkumníci vyjádřili znepokojení nad tím, že spotřebitelé uzavírající smlouvy o nájmu na vlastní náklady si nemusí být vědomi potenciálně vysokých dlouhodobých nákladů na nájemné ve srovnání s tradiční splátkou nebo uvolněné plány. Vedle většiny kritik je často zmiňována otázka, zda ceny placené za služby tohoto typu jsou adekvátní pro jednotlivce s nižšími příjmy, kteří si mohou nejméně dovolit další finanční výdaje. Současně další akademičtí výzkumníci a zástupci průmyslových sdružení tvrdili, že transakce nájmu s vlastními silami nejsou srovnatelné s tradičními způsoby nákupu nebo financování spotřebního zboží, protože zahrnují služby, jako je dodávka, montáž, servis a opravy, všechny jsou započítány do vyšší odhadované hodnoty a odpovídající účtované ceny. Zastánci jedinečné povahy transakcí nájmu s vlastními si často také všimli toho, že se nejedná o závazky ke koupi, protože smlouvu může nájemce kdykoli vypovědět vrácením nemovitosti.

Pronájem ve vztahu k prodeji

Právní kontroverze kolem transakcí pronájmu s vlastním majetkem se soustředila především na otázku, zda by transakce měla být považována za pronájem nebo prodej úvěru . Průmysl tvrdil, že transakce je leasing; zatímco skupiny advokátů spotřebitelů prosazovaly, aby transakce byla považována za prodej kreditu. V roce 2011 schválilo zákony charakterizující transakci jako pronájem čtyřicet sedm amerických států, Guam , Portoriko a District of Columbia . Z pěti nejvyšších soudů USA, které se touto otázkou zabývaly, dospěly tři ( Massachusetts , Arkansas a Maine ) k závěru, že transakce byla formou leasingu. New Jersey a Minnesota dospěly k závěru, že šlo o prodej úvěru na základě úvěrových zákonů těchto států. Federální okresní soud ve Wisconsinu také zjištěno, že transakce bude úvěr prodej za Wisconsin státního práva.

Od roku 2011 žádný americký federální zákon o ochraně spotřebitele konkrétně neřeší transakce nájmu s vlastními silami, ale prostřednictvím soudních sporů bylo vyvinuto úsilí ve snaze začlenit smlouvy o nájmu do vlastnictví pod definici „prodeje úvěru“ v Pravdě v půjčování Zák . Soudy však od roku 2011 nerozhodly pro provedení této změny na federální úrovni. V roce 2006 ministerstvo obrany Spojených států označilo nájemné za dravou půjčovací praxi a definovalo ji jako „neférové ​​nebo zneužívající transakce nebo inkasní transakce prodeje nebo úvěru“ spolu s půjčkami do výplaty , titulními půjčkami a půjčkami na vrácení peněz a další podobné praktiky. V roce 2007 vznesl Úřad vlády USA pro zodpovědnost obavy z metodiky a struktury tohoto výzkumu. Později v témže roce ministerstvo obrany nakonec dospělo k závěru, že pronájem vlastního majetku není formou úvěru, a vyloučilo jej ze své regulace o predátorských postupech půjčování.

Sběrné postupy

Spotřebitelské obhájci a žalobci svědčit u soudního řízení již v době tvrdil, že rent-to-vlastní prodejny běžně repossess merchandise, kdy spotřebitel je blízko získání vlastnictví . V době průzkumu FTC z roku 2000 jednotlivci, kteří se zabývali transakcemi nájmu s vlastními silami, hlásili „nízký výskyt opožděného opětovného převzetí“, což FTC navrhla, že může být způsobeno právy na obnovu, které jsou ve většině států nařízeny, protože tato práva umožnit spotřebitelům obnovit tento typ smlouvy po opětovném držení.

Nemovitost

Typický proces pronájmu k vlastnímu. Může se lišit podle země a státu USA.

Zatímco transakce pronájmu s vlastním majetkem se nejčastěji provádějí pro nákup spotřebního zboží v maloobchodě, tento termín také popisuje specializovanou smlouvu o nemovitosti . Možnost pronajmout si vlastní bydlení se obvykle uplatňuje častěji během poklesu trhu s bydlením, jako je finanční krize na konci dvacátých let (desetiletí) . Protože poslední pokles trhu s bydlením byl doprovázen ochrannou regulační kontrolou postupů při poskytování úvěrů a agentur pro spotřebitelské úvěry, získání půjčky se pro dlužníky subprime stalo obtížnějším. Někteří se domnívají, že novým standardem se může stát pronájem obytných domů, zatímco zastánci dohod o pronájmu nemovitostí tvrdí něco jiného.

Nedokonalé kreditní skóre

Nájemníci/kupující, kteří mají nedokonalé kreditní skóre, jsou obvykle přitahováni k nemovitostem pronajímatelným na vlastní účet, protože podmínky pronájmu jim umožňují žít v domě, zatímco podniknou kroky nezbytné k fixaci úvěru a zajištění hypotéky. Většina smluv o koupi leasingu jim umožňuje při podpisu smlouvy uzavřít tržní sazbu. Lidé se špatným úvěrem považují období leasingu za zásadní příležitost k opravě svého finančního profilu k zajištění půjčky. Běžná stížnost nájemců/kupujících na smlouvy o nájmu na vlastní vlastnictví však vyplývá z jejich neschopnosti zajistit si včas půjčku na koupi nemovitosti, ať už kvůli nedostatečnému splácení nebo úvěru, kdy v tomto okamžiku jim zůstane restrukturalizace smlouvy nebo nuceni odejít.

Struktura transakce

Při transakci nájemného na vlastní účet žije nájemce z nemovitosti a platí za nákup nemovitosti za pevnou cenu v určitém časovém období, obvykle jeden až tři roky. V rámci smlouvy může být po nájemci požadováno složení nevratné zálohy, která je často součástí zálohy na konci doby nájmu. Kromě měsíčního nájemného se během období pronájmu často na vázaný účet platí další částka nazývaná úvěr na nájem. Tato částka se přičte k záloze a použije se jako součást zálohy na konci doby pronájmu. To tlačí nájem nad tržní sazbu, ale pomáhá vytvářet úspory pro nákup, pokud je využita možnost nákupu. Na konci doby nájmu je nájemci nabídnuto předkupní právo na koupi nemovitosti za dohodnutou prodejní cenu nebo odejde a propadne zálohu. Pokud nájemce není schopen nebo ochoten uplatnit možnost koupě, může vlastník poté pronajmout nebo prodat nemovitost jinému kupujícímu nebo restrukturalizovat smlouvu.

Podvody

Protože smlouvy o pronájmu nemovitostí jsou flexibilní dokumenty s otevřeným zdrojovým kódem, existuje prostor pro podvodníky, kteří mohou využít výhod nepřipravených nájemníků. Navrhovatelé pronajatých nemovitostí doporučují pro vaši bezpečnost konzultaci licencovaných realitních kanceláří a/nebo realitních právníků o každém kroku během vaší transakce.

Viz také

Reference

externí odkazy