Druhá hypotéka - Second mortgage
| Osobní finance |
|---|
 |
| Kredit · Dluh |
| Zaměstnanecká smlouva |
| Odchod do důchodu |
| Osobní rozpočet a investice |
| Viz také |
Druhé hypotéky, běžně označované jako juniorská zástavní práva , jsou půjčky zajištěné nemovitostí navíc k primární hypotéce . V závislosti na době, kdy vznikla druhá hypotéka , může být půjčka strukturována buď jako samostatná druhá hypotéka, nebo jako druhá hypotéka. Zatímco samostatný druhou hypotéku je otevřen následné primární úvěr, ty se strukturou zádech úvěru jsou vznikl současně s primární hypotéku. Pokud jde o způsob výběru prostředků, lze druhé hypotéky sjednat jako půjčky vlastního kapitálu nebo úvěrové linie vlastního kapitálu . Půjčky na domácí kapitál jsou poskytovány v plné výši v době vzniku úvěru, na rozdíl od úvěrových linií vlastního kapitálu na bydlení, které majiteli domu umožňují přístup k předem stanovené částce, která je splacena během doby splácení .
V závislosti na typu půjčky mohou být úrokové sazby účtované u druhé hypotéky fixní nebo se mění po celou dobu trvání půjčky. Obecně platí, že na druhé hypotéky se vzhledem k primární půjčce vztahují vyšší úrokové sazby, protože pro držitele druhého zástavního práva představují vyšší míru rizika . V případě uzavření , ve kterém dlužník defaults na nemovitosti úvěr, nemovitost použita jako zástava k zajištění úvěru je prodáván zaplatit dluhy u obou hypoték. Protože druhá hypotéka má podřízený nárok na prodej aktiv , druhý věřitel hypotéky obdrží zbývající výnosy poté, co byla první hypotéka zcela zaplacena, a proto nemusí být zcela splacena. Kromě průběžných splácení úroků vznikají dlužníkům počáteční náklady spojené se vznikem, aplikací a hodnocením půjčky. Poplatky související se zpracováním a upsáním druhé hypotéky se označují jako poplatek za žádost a poplatek za vznik. Dlužníkům se také vztahují dodatečné náklady, které účtuje věřitel , odhadce a makléř .
Když refinancování , v případě, že majitel domu chce refinancovat první hypotéku a udržet druhou hypotéku, majitel domu musí požádat o podřízení z druhého věřitele, aby nové první věřitele krok do prvního držáku lien poloze. Vzhledem k pokynům pro věřitele je u konvenčních půjček na nemovitost s třetí nebo čtvrtou hypotékou vzácný. V situacích, kdy je nemovitost ztracena k exekuci a existuje malý nebo žádný vlastní kapitál , má první držitel zástavního práva možnost požádat o vyrovnání za méně s druhým držitelem zástavního práva k uvolnění druhé hypotéky z titulu. Jakmile se druhý držitel zástavního práva uvolní z titulu, může se obrátit na majitele domu u civilního soudu, aby vykonal rozsudek. V tuto chvíli má vlastník domu jedinou možnost - přijmout rozsudek nebo podat návrh na prohlášení konkursu .
Druhé typy hypoték
Paušál
Druhá hypotéka má dvě hlavní formy, půjčky na domácí kapitál a úvěrové linky na domácí kapitál. Půjčka na vlastní kapitál, běžně označovaná jako paušální částka, se poskytuje v okamžiku vzniku půjčky na celou částku. Úrokové sazby u těchto úvěrů jsou fixní po celou dobu úvěru, přičemž oba jsou stanoveny při prvotním poskytnutí druhé hypotéky. Tyto uzavřené půjčky vyžadují, aby dlužníci v rámci amortizace prováděli měsíční splátky zásad a úroků. Úrokové splátky jsou náklady spojené s půjčováním, zatímco zaplacený princip snižuje zůstatek úvěru. Při každé další splátce zůstává celková částka konstantní, nicméně část související s úrokovými náklady klesá, zatímco částka odpovídající principu se zvyšuje. Tím je zajištěno úplné splacení půjčky na konci plánu plateb. Domácí půjčky se běžně používají pro konsolidaci dluhu nebo výdaje na běžnou spotřebu, protože s fixními úrokovými sazbami je obecně spojeno nižší riziko.
Úvěrová linka
Úvěrové linie vlastního kapitálu jsou otevřené úvěry, ve kterých se částka vypůjčená každý měsíc může lišit podle uvážení majitele domu. Tyto půjčky nabízejí flexibilní splátkové kalendáře a podléhají variabilním úrokovým sazbám, které se mohou během doby půjčky potenciálně zvýšit nebo snížit. Dlužníci mají přístup k liniové částce, která je předem určena v době vzniku půjčky, ale nemusí čerpat částky, pokud si to nepřejí. Revolvingový úvěrový nástroj poskytuje dlužníkům flexibilitu čerpání částek pouze v případě, že je to nutné, aby se vyhnuli úroku za zbytečný úvěr. Tím je zajištěno udržení minimální úrovně dluhu, protože měsíční splátky odpovídají pouze použitým částkám, a ne celé dostupné částce. Půjčky na domácí kapitál se běžně používají, když dlužníci očekávají budoucí výdaje na spotřebu, stejně jako úvěrové šoky, které ovlivňují přístup k úvěrům v budoucnosti.
Druhá struktura hypotečního úvěru
Samostatná druhá hypotéka
Druhé hypotéky mohou být strukturovány buď jako samostatná dohoda, nebo jako půjčka na vrácení peněz. Samostatné druhé hypotéky se otevírají následně po primárním hypotečním úvěru, aby se přistoupilo k vlastnímu kapitálu bez narušení stávajícího uspořádání. Kupující domů si obvykle koupí primární hypotéku na celou částku a zaplatí požadovanou zálohu ve výši 20 procent . Během doby půjčky zvyšují měsíční splátky hypotéky a zhodnocení cen nemovitostí vlastní kapitál nemovitosti. V takových případech mohou samostatné druhé hypotéky použít vlastní kapitál nemovitosti jako zajištění pro přístup k dalším finančním prostředkům. Tato možnost financování také nabízí konkurenceschopné úrokové sazby ve srovnání s nezajištěnými osobními půjčkami, které snižují měsíční splátky. S odkazem na nezajištěné osobní půjčky jsou věřitelé vystaveni vyšší úrovni rizika, protože k zajištění nebo ručení dlužných částek není nutné zajištění. Pokud by dlužník nesplácel své splátky, věřitel není schopen prodat aktiva k pokrytí neuhrazeného dluhu. Proto druhé hypotéky nejen zajišťují přístup k vyšším částkám, ale také nižší úrokové sazby ve srovnání s nezajištěnými půjčkami. Se zvýšeným peněžním tokem se druhé hypotéky používají k financování různých výdajů podle uvážení půjčky, včetně renovace domů, školného, lékařských výdajů a konsolidace dluhu.
Piggyback druhá hypotéka
Piggyback druhé hypotéky vznikají souběžně s první hypotékou na financování koupě domu v rámci jediného zavíracího procesu. V konvenčním uspořádání hypotéky si kupující domů mohou půjčit 80 procent hodnoty nemovitosti a zároveň uložit zálohu ve výši 20 procent. Ti, kteří nemohou získat požadavek na zálohu, musí zaplatit dodatečné výdaje na soukromé pojištění hypotéky (PMI), které slouží k ochraně věřitelů v případě uzavření trhu tím, že pokryje část neuhrazeného dluhu, který dluží kupující. Možnost otevření druhé hypotéky je tedy konkrétně použitelná pro kupující, kteří nemají dostatek finančních prostředků na zaplacení zálohy ve výši 20 procent a chtějí se vyhnout placení PMI . Typicky existují dvě formy, ve kterých může druhá hypotéka na zádech trvat. Běžnějším z nich je hypoteční ujednání 80/10/10, ve kterém je kupujícímu domu poskytnuta 80procentní hodnota úvěru k hodnotě (LTV) u primární hypotéky a 10 procent LTV u druhé hypotéky se snížením o 10 procent Způsob platby. Druhou hypotéku typu piggyback lze také financovat prostřednictvím struktury půjčky 80/20. Na rozdíl od předchozí metody toto ujednání nevyžaduje zálohu, přičemž kupujícím domů stále umožňuje 80 procent LTV na primární hypotéce a 20 procent LTV na druhé hypotéce.
Splácení
Probíhající splátky úroků
Různé zásady úrokových sazeb se vztahují na různé typy druhých hypoték. Patří sem půjčky vlastního kapitálu a úvěrové linie vlastního kapitálu. Pokud jde o půjčky vlastního kapitálu, věřitelé zálohují celou částku v době vzniku půjčky. V důsledku toho jsou majitelé domů povinni splácet půjčky na principu a úroku za celou částku v měsíčním plánu. Fixní úroková sazba účtovaná z těchto půjček je stanovena v době vzniku půjčky, což zajišťuje konstantní měsíční splátky po celou dobu trvání půjčky. Naproti tomu úvěrové linie domácího kapitálu jsou otevřené a založené na variabilní úrokové sazbě. Během výpůjčního období si majitelé domů mohou půjčit až do předem stanovené částky, kterou je třeba během doby splácení splatit. Přestože variabilní úrokové poplatky mohou umožnit nižší počáteční splátky, tyto sazby se mohou během doby splácení zvýšit. Platby úrokových sazeb druhé hypotéky jsou také daňově uznatelné za splnění určitých podmínek. Tato výhoda druhých hypoték snižuje zdanitelné příjmy dlužníka o hodnotu úrokových nákladů. Celkové měsíční splátky u druhé hypotéky jsou obecně nižší než u první hypotéky. Je to dáno spíše menší částkou vypůjčenou u druhé hypotéky ve srovnání s primární půjčkou než rozdílem v úrokové sazbě. Úrokové sazby druhé hypotéky jsou obvykle vyšší kvůli souvisejícímu riziku takových půjček. V případě exekuce je primární hypotéka splacena nejprve zbývajícími prostředky použitými k uspokojení druhé hypotéky. To znamená vyšší úroveň rizika pro druhého hypotečního věřitele, protože je méně pravděpodobné, že obdrží dostatečné finanční prostředky na pokrytí půjčených částek. V důsledku toho jsou druhé hypotéky předmětem vyšších úrokových sazeb, aby kompenzovaly související riziko uzavření trhu.
Náklady na uzavření
Druhým hypotékám se kromě průběžných plateb účtují poplatky předem spojené s konečnými náklady na získání hypotéky . Patří sem poplatky za žádost a vznik, jakož i poplatky věřiteli, odhadci a makléři. Poplatek za žádost je účtován potenciálním dlužníkům za zpracování druhé žádosti o hypotéku. Tento poplatek se mezi věřiteli liší a obvykle se nevrací. Počáteční poplatek je účtován podle uvážení věřitele a je spojen s náklady na zpracování, upsání a financování druhé hypotéky. Body se také označují jako poplatek věřitele, body jsou procentem z půjčky, kterou si věřitel účtuje. S každým bodem převáděným na jedno procento z částky úvěru mají dlužníci možnost zaplatit tento poplatek, aby snížili úrokovou sazbu úvěru. Zatímco vyplácení bodů zvyšuje platby předem, dlužníci podléhají nižším úrokovým sazbám, které snižují měsíční splátky po dobu trvání půjčky. Druhé hypotéky jsou závislé na vlastním majetku nemovitosti, který se pravděpodobně v průběhu času mění v důsledku změn hodnoty majetku. Profesionální odhadci, kteří hodnotí tržní hodnotu domu, znamenají pro potenciální dlužníky dodatečné náklady. Dlužníkům také vzniká poplatek za zprostředkování spojený se službou poskytování poradenství a sjednávání druhé hypotéky.
Trendy druhých hypoték
Ceny nemovitostí
Eskalace cen nemovitostí je běžná v prostředích s nízkými úrokovými sazbami, které zvyšují výpůjční kapacitu, kromě nižších standardů upisování a inovací hypotečních produktů, které poskytují lepší přístup k úvěrům. Tyto faktory přispívají ke zvýšení poptávky po nemovitostech a cen bydlení. Důsledkem takového prostředí je zvýšení nákladů na pořízení nemovitosti, pokud jde o zálohy a měsíční splátky hypotéky. Zatímco konvenční primární hypotéky umožňují kupujícím domů půjčit si až 80 procent hodnoty nemovitosti, jsou podmíněny zálohou ve výši 20 procent. Kupující domů, kteří nemají dostatek finančních prostředků na splnění tohoto požadavku, musí kromě úroků z primární půjčky zaplatit také primární pojištění hypotéky (PMI). Tyto náklady se mohou lišit v závislosti na velikosti zálohy, kreditním skóre a typu vydané půjčky. Z tohoto důvodu jsou druhé hypotéky obzvláště atraktivní pro zhodnocení prostředí bydlení, protože umožňují kupujícím domů s méně než 20% zálohou půjčit si další částky, aby se kvalifikovali na primární hypotéku bez nákupu PMI. Tyto netradiční hypoteční produkty mohou snížit náklady na financování bydlení nebo umožnit kupcům domů získat nárok na dražší nemovitosti. Z pohledu věřitele zvyšující se ceny nemovitostí vytvářejí pobídku k vytváření hypoték, protože úvěrové riziko je kompenzováno rostoucí hodnotou nemovitosti. Ze stejného důvodu mají stávající majitelé domů přístup k většímu domácímu kapitálu, který lze použít jako zdroj dalších finančních prostředků otevřením druhé hypotéky. Souhrnně, jak ceny na realitním trhu nadále rostou, poptávka po druhých hypotékách a dalších netradičních hypotečních produktech má tendenci se zvyšovat.
Úrokové sazby
Nižší úrokové sazby zvyšují schopnost udržet danou úroveň dluhu a povzbuzují majitele domů k výběru vlastního kapitálu na bydlení formou druhých hypoték. Konkrétně nižší úrokové sazby snižují úroky z půjček a snižují celkové náklady na půjčky. V kontextu hypotečních trhů to znamená snížení měsíčních splátek hypotéky pro majitele domů a další pobídky pro potenciální kupce domů ke zvýšení půjček. To má vliv na poskytnutou částku úvěru navíc k počtu žadatelů, kteří mají nárok na vyšší úroveň dluhu. Pokud jde o klesající úrokovou sazbu, kupující domů s nízkými příjmy, kteří dříve nebyli způsobilí, mají nárok na levnější půjčky na bydlení i přes vyšší úroveň dluhu vůči příjmu .
Historie druhých hypoték
Austrálie
Před finanční deregulací v 80. letech dominoval australskému hypotečnímu trhu malý počet bank a úvěrových institucí. To způsobilo omezené konkurenční tlaky, protože finanční systém byl uzavřen pro zahraniční banky a offshore transakce. Kvůli přísným regulačním postupům v šedesátých letech byly banky ve srovnání s nebankovními finančními zprostředkovateli konkurenční nevýhodou, což vedlo ke ztrátě podílu na trhu . To pokračovalo, dokud nebyl hypoteční trh v 80. letech finančně deregulován, což bankám umožnilo operovat konkurenceschopněji vůči finančním společnostem, obchodním bankám a stavebním spořitelnám . V návaznosti na to byl hypoteční trh navíc vystaven mezinárodní konkurenci, která finančním institucím poskytovala vyšší úvěry. Během tohoto období se používání finančních makléřů mezi dlužníky a věřiteli zvýšilo se vstupem hypotečních makléřů na trh. Tato složka nebankovního sektoru v 90. letech výrazně vzrostla a přispěla k 10 procentům všech předepsaných úvěrů na bydlení. Vzhledem k vysoké poptávce po nemovitostech se půjčky na bydlení staly extrémně ziskovými, což zvýšilo konkurenci úřadujících bank. Zatímco stávající věřitelé začali v prvním roce nabízet líbánky se zvýhodněnými úrokovými sazbami, váhali se snížením standardních variabilních sazeb, protože by to snížilo úrokové sazby u stávajících půjček. Naopak hypoteční makléři využili sekuritizaci k získání levného financování a nabídli sazby o 1 až 1,5 procentního bodu nižší než stávající věřitelé. Hypoteční makléři získávali půjčky a prodávali je cenným papírům a získávali provize a poplatky za jejich vznik, aniž by si ponechali riziko nekvalitních půjček. To vytvořilo silné finanční pobídky k vytváření velkých objemů půjček bez ohledu na riziko a odrazilo se to v minimální vstupní kvalifikaci účastníků, používání provizí za odměny pro makléře, nedostatečné odpovědnosti a špatném poradenství poskytovaném spotřebitelským klientům. V kombinaci se špatnými standardy a praxí vzniku hypotéky nebankovní sektor nabízel také řadu finančních produktů, které převyšují tradiční půjčky a hypotéky. Mezi produkty patřily druhé hypotéky, nevyhovující půjčky, reverzní hypotéky , kmenové hypotéky, internetové a telefonní bankovnictví , mobilní hypoteční věřitelé, překreslovací zařízení, offsetové účty a debetní karty spojené s hypotékami. Jak rostl růst finančních rezerv, byly banky tlačeny k tomu, aby tyto produkty využívaly a přijímaly nižší marže.
Spojené státy
Špatné standardy upisování ze strany bank a úvěrových institucí hrály významnou roli v rychlém nárůstu druhých hypoték v časných 2000s před globální finanční krizí (GFC) v roce 2007. To bylo silně ovlivněno ekonomickými pobídkami a příležitostmi, které se objevily během USA bublina v oblasti bydlení, která povzbudila rizikovější půjčky a úvěrové postupy. Hypoteční makléři a věřitelé nabízeli cenově dostupné produkty se 100 procenty LTV. To umožnilo potenciálním majitelům domů kupovat nemovitosti s nulovou zálohou a omezenou dokumentací dlužníka . Navíc, Fannie Mae a Freddie Mac za předpokladu, společností dlužníkům s nízkými příjmy, včetně úvěrů s LTV vyšším než 90 procent hodnoty nemovitosti podobné. Vzhledem k tomu, že se standardy půjčování nadále uvolňovaly, poměry LTV se rozšířily na 107 procent, což odráželo postupné poplatky kupujícím domů za jejich hypoteční úvěry.
Dokumentace
Získání druhé hypotéky je podobné nákupu domu, přičemž věřitel k rozhodnutí o žádosti vyžaduje řadu informací a dokumentace:
- Plaťte úplatky
- Vrácení daně
- Bankovní výpisy
- Vyplněná žádost o půjčku
- Špatné postupy půjčování
Druhá hypotéka často představuje potenciální problémy, které nejsou typické pro konvenční nákup domů.
- Balónové platby
- Dobrovolné pojištění
- Sankce za platbu předem