Nadační hypotéka - Endowment mortgage
Hypoteční dotace je hypoteční úvěr uspořádány na úrokové -jen bázi, kde je kapitál určen být splacena jedním nebo více (obvykle Low-Cost) dotační politiky . Fráze „Nadační hypotéky“ se používá hlavně ve Spojeném království od věřitelů a spotřebitelů ve vztahu k tomuto ujednání a není právním pojmem.
Dlužník má dvě samostatné dohody: jeden s věřiteli o hypotéku , a jeden s pojistitelem pro dotační politiky . Ujednání jsou odlišná a dlužník může libovolné ujednání změnit, pokud si to přejí. V minulosti byla věřitelská politika často brána jako další zabezpečení. To znamená, že věřitel použil právní nástroj, aby zajistil, že výnosy z dotace budou splaceny jim, a nikoli dlužníkovi; politika je obvykle přiřazena věřiteli. Tato praxe je nyní neobvyklá.
Důvody pro nadační hypotéku
Zákazník platí pouze úroky z vypůjčeného kapitálu, čímž snižuje měsíční splátky ve srovnání s běžnou splátkovou půjčkou; dlužník také platí pojistné do dotační politiky životního pojištění. Záměrem je, aby výplata z nadační politiky, až bude splatná, byla dostatečná ke splacení hypotéky na konci funkčního období a případně k vytvoření peněžního přebytku.
Až do roku 1984 byly kvalifikovány pojistné smlouvy (včetně pojistných smluv) daňové úlevy na pojistné známé jako úlevy na pojistné na životní pojištění (LAPR). To poskytlo daňovou výhodu pro nadační hypotéky před splácením. Podobně MIRAS ( úleva z úroku z hypotéky u zdroje ) učinila výhodnější mít větší hypotéku, protože úleva MIRAS byla snížena, protože byla splacena hypotéka . Tato daňová pobídka k nadačním hypotékám není v médiích často diskutována, když hovoří o nadačních hypotékách.
Dalším důvodem ve prospěch dotace bylo, že mnoho věřitelů účtuje úroky ročně. To znamenalo, že veškerý kapitál splácený měsíčně není z nesplacené půjčky odstraněn do konce roku, čímž se zvyšuje reálná úroková sazba. V takové situaci mohou platby do nadace těžit z jakéhokoli růstu od okamžiku, kdy je investováno. Od nynějška by čistý výnos z investice potřebný k tomu, aby nadace mohla splácet úvěr, byl nižší než průměrná úroková sazba hypotéky za stejné období.
Obchodované nadační politiky
Obchodované nadační politiky (TEP) nebo nadační politiky z druhé ruky (SHEP) jsou tradiční nadační zisky, které byly prodány novému majiteli částečně po celou dobu jejich platnosti. Trh TEP umožňuje kupujícím (investorům) nakupovat nežádoucí dotační politiky za více než kapitálovou hodnotu nabízenou pojišťovnou. Investoři zaplatí více, než je hodnota odevzdání, protože politika má větší hodnotu, pokud je zachována v platnosti, než kdyby byla předčasně ukončena. Když se zásada prodá, všechna výhodná práva na tuto zásadu se převedou na nového vlastníka. Nový vlastník přebírá odpovědnost za budoucí platby pojistného a shromažďuje hodnotu splatnosti, když pojistka zraje, nebo dávku v případě úmrtí, když zemře původní zajištěný život. Pojistníci, kteří prodávají své pojistky, již nemají prospěch z životního pojištění a měli by zvážit, zda si vzít alternativní pojištění. Trh TEP se zabývá výhradně politikami Traditional With Profits. Nejjednodušší způsob, jak zjistit, zda je nadační politika v této kategorii, je zkontrolovat, zda zmiňuje jednotky, což znamená, že se jedná o zásadu Unitized With Profits nebo Unit Linked, pokud jsou bonusy v šterlinkech a o jednotkách není žádná zmínka, pak je pravděpodobně tradiční se zisky. Ostatní typy politik - „Unit Linked“ a „Unitised With Profits“ mají výkonnostní faktor, který přímo závisí na aktuálních podmínkách investičního trhu. Nejsou obchodovatelné, protože záruky na politiku jsou mnohem nižší a neexistuje rozdíl mezi kapitálovou hodnotou a tržní hodnotou.
Problémy s nadačními hypotékami
Základním předpokladem pro to, aby se hypotéční splátky používaly ke splácení hypotéky, je to, že pojistné plus růst investice budou přiměřené ke splacení úvěru v době jeho splatnosti. Ke konci 80. let, kdy byl prodej nadační hypotéky na vrcholu, byla očekávaná míra růstu u nadační politiky vysoká (7–12% ročně). V polovině 90. let díky změně ekonomiky směrem k nižší inflaci vypadaly předpoklady před několika lety optimisticky.
Je příznačné, že v 80. letech nadační hypotéky pokračovaly v růstu, a to i poté, co bylo v roce 1984 zrušeno osvobození od pojistného na životní pojištění . Navíc jejich podíl na hypotečním trhu vydržel v 90. letech, a to navzdory skutečnosti, že ministerstvo financí začalo neustále snižovat MIRAS ( úlevu z úroků z hypotéky). u zdroje ), který také pracoval ve prospěch hypoték pouze na úroky, a to i přes delší období relativně nízké inflace (něco, co fungovalo proti úrokům pouze hypotéky). Skutečnost, že se později zjistilo, že nadační hypotéky byly systematicky nesprávně prodávány, pravděpodobně tuto disjunkci vysvětluje.
Regulace investičního poradenství a rostoucí povědomí o potenciálu regulačních opatření vůči pojistitelům vedou ke snížení očekávaného tempa růstu až na 7,5% a nakonec až na 4% ročně. Do roku 2001 byl prodej dotací na splácení hypotéky vnímán prakticky jako tabu.
Nedostatky
Finanční nařízení zavedla povinná písmena pro opětovné promítnutí, která mají stávajícím držitelům nadací ukázat, jaká bude pravděpodobná hodnota splatnosti jejich nadace za předpokladu standardních rychlostí růstu.
To zase vedlo k dramatickému nárůstu stížností na nesprávný prodej a vytvořilo sekundární odvětví, které za poplatek „vyřizuje“ stížnosti jménem spotřebitelů, přestože se o ně mohou sami starat zdarma.
V mnoha případech, protože varování před riziky nebyla učiněna tak jasně, jako jsou na dnešním investičním trhu, soudy zjistily proti pojistiteli nebo makléři odpovědnému za původní radu a požadovaly, aby svým zákazníkům obnovily finanční situaci, v jaké by byli kdyby místo toho vzali hypotéku na splacení. Od července 2006 britské banky a poskytovatelé pojištění vyplatili odškodné přibližně 2,2 miliardy GBP.