Realitní smlouva - Real estate contract

Smlouva s nemovitostmi je smlouva mezi stranami o nákupu a prodeji, výměnu nebo jiného dopravního prostředku z nemovitostí . Prodej pozemků se řídí zákony a praxí jurisdikce, ve které se pozemek nachází. Nemovitost zvaná leasingová nemovitost je ve skutečnosti nájem nemovitostí, jako je byt, a nájem (nájemní smlouvy) tyto nájemné kryje, protože obvykle nevedou k zapisovatelným činům . Freehold („trvalejší“) doprava nemovitostí je kryta realitními smlouvami, včetně jednoduchého názvu poplatku za dopravu ,životní statky , zbývající statky a věcná břemena . Smlouvy o nemovitostech jsou obvykle dvoustranné smlouvy (tj. Dohodnuté dvěma stranami) a měly by mít zákonné požadavky obecně stanovené smluvním právem a měly by být také vymahatelné v písemné formě .

Podrobnosti vysvětleny ve smlouvě

Při psaní

Ve všech jurisdikcích je zákonným požadavkem, aby smlouvy o prodeji pozemků byly písemně vymahatelné. Různá ustanovení o podvodech vyžadují, aby smlouvy o prodeji pozemků byly písemné. V Jižní Africe zákon o odcizení půdy stanoví, že jakákoli dohoda o prodeji nemovitého majetku musí být písemná. V Itálii musí být každý převod nemovitostí písemně zaregistrován před notářem .

Běžnou praxí je „výměna smluv“. Jedná se o dvě kopie podepsané kupní smlouvy, z nichž každá si ponechá jednu kopii. Pokud jsou strany spolu, obě strany by obvykle podepsaly obě kopie, z nichž jedna by si každá strana ponechala, někdy s formálním předáním kopie jedné straně druhé. Obvykle však postačuje, aby pouze kopie uchovaná každou stranou byla podepsána pouze druhou stranou. Toto pravidlo umožňuje „výměnu“ smluv poštou. Obě kopie kupní smlouvy se stávají závaznými teprve poté, co každá strana vlastní kopii smlouvy podepsané druhou stranou - tj. Výměna je považována za „úplnou“. Výměna elektronickými prostředky je pro výměnu obecně nedostatečná, ledaže zákony jurisdikce takové podpisy výslovně potvrzují.

Smlouva o prodeji pozemku musí:

  • Identifikujte strany: Ve smlouvě musí být uvedeno celé jméno stran. V kupní smlouvě se strany prodávající (y) a kupující (y) nemovitostí, které jsou často nazývány principy , aby se odlišily od realitních makléřů , kteří jsou ve skutečnosti jejich zprostředkovatelé a zástupci ve vyjednávání o ceně. Pokud prodej zprostředkují realitní agenti, jsou obvykle uvedeni také jako realitní makléři / agenti, kteří by z prodeje získali provizi.
  • Uveďte nemovitost (nemovitost): Alespoň adresa , nejlépe právní popis musí být uveden na smlouvě.
  • Určete kupní cenu: Ve smlouvě musí být uvedena částka prodejní ceny nebo přiměřeně zjistitelný údaj (hodnocení, které bude dokončeno k budoucímu datu).
  • Zahrnout podpisy: Smlouva o nemovitostech musí být uzavřena dobrovolně (nikoli násilím) a musí být podepsána stranami.
  • Mají právní účel: Smlouva je neplatná, pokud vyžaduje protiprávní jednání.
  • Zapojte kompetentní strany: Mentálně postižené, omámené osoby atd. Nemohou uzavřít smlouvu. Smlouvy, ve kterých je alespoň jedna ze stran nezletilá, jsou nezletilými zrušitelné.
  • Odrážejte setkání myslí: Každá strana musí být jasná a musí souhlasit se základními podrobnostmi, právy a povinnostmi smlouvy.
  • Zahrnout úvahu : Úvaha je něco, o čem se vyjednává při výměně nemovitosti. Peníze jsou nejběžnější formou protiplnění, ale uspokojivé je také jiné protiplnění hodnoty, jako je výměna jiného majetku nebo příslib plnění (tj. Příslib platby).

Notarizace notářem se u smlouvy o nemovitostech obvykle nevyžaduje, ale mnoho nahrávacích kanceláří vyžaduje, aby byl k zápisu listiny notářsky ověřen podpis prodávajícího nebo dopravce na listině. Smlouva o nemovitosti se obvykle nezaznamenává s vládou, ačkoli prohlášení nebo prohlášení o zaplacené ceně se běžně vyžaduje, aby byla předložena kanceláři zapisovatele.

Smlouvy o nemovitostech někdy stanoví lhůtu pro přezkoumání právníkem několik dní po podpisu smluvními stranami, aby zkontrolovala ustanovení smlouvy a navrhla protichůdná opatření, která jsou nevhodná.

Pokud zprostředkování prodeje zajišťují realitní makléři / agenti, agent kupujícího často vyplní mezery na standardním formuláři smlouvy, aby je mohli kupující a prodávající podepsat. Zprostředkovatel obvykle dostává takovéto smlouvy od realitního sdružení, do kterého patří. Pokud kupující i prodávající souhlasí se smlouvou jejím podpisem, zprostředkovatel poskytne kupujícímu a prodávajícímu kopie podepsané smlouvy.

Nabídka a přijetí

Jak to může být v případě jiných smluv, smlouvy o nemovitostech může uzavřít jedna strana, která učiní nabídku, a druhá strana, která nabídku přijme . Aby byly nabídky a akceptace vymahatelné, musí být vyhotoveny písemně ( Statut of Frauds , Common Law ) a podepsány stranami souhlasícími se smlouvou. Strana, která nabídku nabízí, často připraví písemnou smlouvu o nemovitosti, podepíše ji a předá druhé straně, která by nabídku přijala podpisem smlouvy. Stejně jako u všech ostatních typů legálních nabídek může druhá strana nabídku přijmout, odmítnout (v takovém případě je nabídka ukončena), učinit protinabídku (v takovém případě je původní nabídka ukončena) nebo na nabídku nereagovat ( v takovém případě nabídka končí dnem její platnosti ). Před přijetím nabídky (nebo protinabídky) ji může nabízející (nebo protistrana) strana odvolat. Protinabídce lze čelit ještě další nabídkou a proces protinabídky může mezi stranami pokračovat neomezeně dlouho.

Aby byla smlouva o nemovitostech vymahatelná, musí vlastnit originální podpisy stran a veškeré změny smlouvy musí být parafovány všemi zúčastněnými stranami. Pokud je původní nabídka označena a parafována stranou, která ji obdrží, poté podepsanou, nejedná se o nabídku a přijetí, ale o protinabídku.

Listina specifikována

Smlouva o nemovitosti zpravidla není zprostředkovat nebo převod vlastnictví nemovitosti sám. K zprostředkování nemovitostí se používá jiný dokument, který se nazývá listina . Ve smlouvě o nemovitostmi, typ listiny, které mají být použity k vyjádření nemovitostí mohou být specifikovány, jako jsou záruční listině nebo quitclaim listině . Pokud není konkrétně uveden typ listiny, může být uveden „obchodní titul“, z čehož vyplývá záruční listina. Věřitelé budou trvat na záručním listině. Jakékoliv zástavní právo nebo jiná věcná břemena o titulu k nemovitosti je třeba zmínit dopředu ve smlouvě s nemovitostmi, takže přítomnost těchto nedostatků by neměl být důvodem k močení smlouvy v nebo před uzavřením . Pokud nejsou zádržná práva vypořádána dříve, než dojde k uzavření, pak by listina měla mít výslovně uvedenou výjimku (výjimky) pro nevypořádané zástavní právo.

Kupující (kupující) podepisující smlouvu o nemovitosti jsou odpovědní (právně odpovědní) za poskytnutí slíbené protihodnoty za nemovitost, kterou jsou obvykle peníze ve výši kupní ceny. Ve smlouvě však nemusí být uvedeny podrobnosti o typu vlastnictví. Někdy může podepisující kupující (kupující) nařídit právníkovi, který připravuje listinu samostatně, jaký typ vlastnictví má být uveden na listině, a může se rozhodnout přidat k listině spoluvlastníka (společníky), například manžela / manželku. Například typy společného vlastnictví ( vlastnické právo) mohou zahrnovat společný nájem, společný nájem s právem na pozůstalost nebo společný nájem celistvostí. Další možností je vlastnictví v důvěře místo přímého vlastnictví.

Nepředvídané události

Nepředvídané události jsou podmínky, které musí být splněny, má-li být provedena smlouva.

Nepředvídané události, které pozastaví smlouvu, dokud nedojde k určitým událostem, se označují jako „podmínky pozastavení“. Nepředvídané události, které zruší smlouvu, dojde-li k určité události, se označují jako „rozhodné podmínky“.

Většina prodejních smluv obsahuje takové či jiné nepředvídané události, protože jen málo lidí si může dovolit uzavřít nákup nemovitostí bez nich. Je však možné, že realitní smlouva nebude mít žádné nepředvídané události.

Některé typy nepředvídaných událostí, které se mohou objevit ve smlouvě o nemovitosti, zahrnují:

  • Hypoteční pohotovost - Plnění smlouvy (koupě nemovitosti) je podmíněno nebo podmíněno získáním hypotéčního úvěru na koupi kupujícím. Taková nouzová situace obvykle vyžaduje, aby kupující požádal o půjčku do určité doby po podpisu smlouvy. Vzhledem k tomu, že většina lidí, kteří si kupují dům, k dokončení nákupu potřebují financování, jsou hypotéky pro hypotéky jedním z nejběžnějších typů hypoték ve smlouvách o nemovitostech . Pokud není zajištěno financování, může kupující jednostranně zrušit smlouvu s uvedením, že jeho stav nebyl nebo nebude splněn, nebo umožnit vypršení smlouvy odmítnutím vzdát se podmínky ve stanovené lhůtě.
  • Nouzová kontrola - stav jiného kupujícího. Koupě nemovitosti je podmíněna uspokojivou kontrolou nemovitosti, která neodhalí žádné významné vady. Mohly by být rovněž učiněny nepředvídané události v souvislosti s uspokojivou opravou určité položky spojené s nemovitostmi.
  • jiná podmínka prodeje - nákup nebo prodej nemovitosti je podmíněn úspěšným prodejem nebo koupí jiné nemovitosti. K financování nákupu nového domu může být zapotřebí úspěšný prodej jiného domu.
  • pohotovostní odhad - nákup nemovitosti je podmíněn tím, že smluvní cena bude na nebo pod reálnou tržní hodnotou určenou odhadem . Věřitelé často nepůjčí více než určité procento (zlomek) odhadované hodnoty, takže taková událost může být pro kupujícího užitečná.
  • Pohotovostní doba 72 hodin - pohotovostní situace prodávajícího, kdy prodávající přijme smlouvu od kupujícího s nepředvídanou událostí (obvykle se jedná o domácí prodej nebo pohotovostní podmínku pronájmu, kde kupující podmíní prodej svou schopností najít kupujícího nebo pronajímatele pro svůj současný majetek) před vypořádáním). Prodávající si vyhrazuje právo prodat nemovitost jiné straně, pokud se tak rozhodne poté, co kupujícímu sdělí 72 hodin předem, aby odstranil jejich nepředvídané události. Kupující poté buď odstraní svou nepředvídanou událost a poskytne důkaz, že může uskutečnit prodej, nebo prodávajícího zbaví své smlouvy a umožní prodejci pokročit s novou smlouvou.

Datum uzavření a držení

Typická smlouva o nemovitosti stanoví datum, do kterého musí dojít k uzavření. Uzávěrka je událost, při které jsou zaplaceny peníze (nebo jiné protiplnění) za nemovitost a titul (vlastnictví) nemovitosti je předán z prodávajícího na kupujícího. Převod se provádí tak, že prodávající podepíše listinu pro kupujícího (kupující) nebo jejich právníky nebo jiné zástupce k zaznamenání převodu vlastnictví. Na závěr je často nutné další papírování.

Datum uzavření je obvykle také datem převodu vlastnictví nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Realitní smlouva však může určit jiné datum, kdy se vlastnictví změní. Převod vlastnictví domu, bytu nebo budovy se obvykle provádí předáním klíče (klíčů) k němu. Smlouva může obsahovat ustanovení pro případ, že by prodávající prodal majetek po dohodnutém datu.

Smlouva může také určit, která strana zaplatí za jaké náklady na uzavření. Pokud smlouva neurčuje, pak existují určitá obvyklá selhání v závislosti na právu, obecném právu (soudní precedenty), místě a dalších nařízeních nebo dohodách o tom, kdo hradí které náklady na uzavření.

Stav majetku

Smlouva o nemovitosti může určit, v jakém stavu by měla být nemovitost při převodu vlastnictví nebo převodu vlastnictví. Například smlouva může říkat, že nemovitost se prodává tak, jak je, zejména pokud je zamýšleno demolice. Alternativně může existovat prohlášení nebo záruka (záruka) týkající se stavu domu, budovy nebo její části, jako jsou připojená zařízení, systém HVAC atd. Někdy se také používá samostatný formulář pro zveřejnění určený vládním subjektem. Smlouva by také mohla specifikovat jakékoli osobní věci (jiné než skutečné), které mají být zahrnuty do dohody, jako je pračka a sušička, které jsou obvykle oddělitelné od domu. Elektroměry , elektrické rozvody , pojistkové skříňky nebo jističe , vodovodní instalace , pece , ohřívače vody , umyvadla , toalety , vany a většina centrálních klimatizačních systémů se obvykle považují za připojené k domu nebo budově a obvykle by byly součástí dodávky. nemovitost ve výchozím nastavení.

Jezdci

Jezdci (nebo dodatky) jsou zvláštní přílohy (samostatné listy), které se v určitých situacích stanou součástí smlouvy.

Získejte vklad peněz

Ačkoli peníze jsou nejčastějším hlediskem, není nutné, abyste měli platnou realitní smlouvu. Seriózní peníze vklad od kupujícího (y) obvykle doprovází nabídku ke koupi nemovitostí a vklad je v držení třetí strany, jako je název společnosti, advokát nebo někdy prodávajícího. Částka, malý zlomek celkové ceny, je uvedena ve smlouvě, přičemž zbývající část nákladů bude zaplacena při uzavření smlouvy. V některých ojedinělých případech lze za úplatu použít jiné cenné nástroje, jako jsou bankovky a / nebo akcie nebo jiné převoditelné nástroje. Lze také použít další tvrdá aktiva, jako je zlato, stříbro a cokoli hodnotného, ​​nebo v jiných případech láska (pokud je prokázáno, že mezi stranami existovala). Závazný vklad peněz však představuje kredit směrem k konečné prodejní ceně, což je obvykle hlavní nebo jediná úvaha.

Finanční kvalifikace kupujících

Čím lepší je finanční kvalifikace kupujícího, tím je pravděpodobnější, že uzavření bude úspěšně dokončeno, což je obvykle cílem prodejce. Nabídka nemovitostí ke koupi může být doprovázena jakoukoli dokumentací prokazující finanční kvalifikaci kupujícího (kupujících), jako je například předběžné schválení hypotéky nebo předběžná kvalifikace, spolu s šekem na zasloužené peníze. Pokud existují konkurenční nabídky nebo je-li předložena nižší nabídka, může být pravděpodobnější, že prodejce přijme nabídku od kupujícího prokazujícího důkaz dobré kvalifikace než od kupujícího bez těchto důkazů.

Viz také

Reference