Jumbo hypotéka - Jumbo mortgage

Ve Spojených státech , je jumbo hypotéka je hypoteční úvěr , který může mít vysokou úvěrovou kvalitu, ale je přítomen v množství nad běžnými odpovídajících úvěrových limitů. Tento standard stanovují dva vládou sponzorované podniky , Fannie Mae a Freddie Mac , a stanoví limit maximální hodnoty jakékoli jednotlivé hypotéky, kterou koupí od věřitele. Fannie Mae (FNMA) a Freddie Mac (FHLMC) jsou velké agentury, které nakupují většinu hypoték na bydlení v USA od bank a jiných věřitelů, což jim umožňuje uvolnit likviditu a půjčit další hypotéky. Pokud limity FNMA a FHLMC nepokrývají celou částku půjčky, je půjčka označována jako „jumbo hypotéka“. Úrokové sazby jumbo hypoték jsou tradičně vyšší než u vyhovujících hypoték, avšak s rostoucími poplatky GSE půjčky Jumbo v poslední době zaznamenaly nižší úrokové sazby než vyhovující půjčky.

Dějiny

Dne 13. února 2008 podepsal prezident George W. Bush zákon o bydlení a hospodářském oživení z roku 2008 ( Pub.L.   110–289 (text) (pdf) , 122  Stat.   2654 , vydaný 30. července 2008 ), který dočasně vzrostl jumbo vyhovující limit ve Spojených státech. Limit byl zvýšen na 729 750 USD nebo 125% střední domácí hodnoty v metropolitní statistické oblasti , podle toho, která hodnota je nižší. Původně měly vypršet v prosinci 2008 a nové limity byly prodlouženy do roku 2010. Hypoteční věřitelé tyto nové limity svobodně nepřijali, takže jsou v zásadě „teoretické“, protože hypotéky nad starou vyhovující hranici 417 000 USD stále přitahovaly vyšší úrokové sazby.

Od roku 2010 byl limit pro vyhovující půjčku v „obecných“ oblastech pro většinu USA, kromě Aljašky, Havaje, Guamu a Amerických Panenských ostrovů, kde byl limit 625 500 USD, 417 000 USD. Limit v oblastech s „vysokými náklady“ byl 729 750 $, respektive 938 250 $.

1. října 2011 byl jumbo vyhovující limit 729 750 $ v oblastech s „vysokými náklady“ snížen na 625 500 $.

28. listopadu 2017 oznámila Federální finanční agentura pro bydlení (FHFA) USA, že stropní limit půjčky pro nemovitosti s jednou jednotkou ve většině oblastí s vysokými náklady bude 679 650 USD - nebo 150 procent z 453 100 USD.

Riziko

Jumbo hypoteční úvěry představují pro věřitele vyšší riziko, a to hlavně kvůli jejich větší velikosti než úvěrové kvalitě. Důvodem je, že pokud dojde k selhání hypotéky typu jumbo, může být těžší rychle prodat luxusní rezidenci za plnou cenu. Ceny luxusu jsou v některých případech citlivější na tržní maxima a minima. To je jeden z důvodů, věřitelé dávají přednost mít vyšší platby dolů od jumbo úvěrů o azyl. Ceny domů Jumbo mohou být subjektivnější a nelze je tak snadno prodat běžnému dlužníkovi, proto mnoho věřitelů může vyžadovat dvě posouzení hypotéky Jumbo.

Náklady

Úroková sazba účtovaná u jumbo hypotečních úvěrů je obecně vyšší než u vyhovujícího úvěru, a to z důvodu vyššího rizika pro věřitele. Rozpětí nebo rozdíl mezi těmito dvěma sazbami závisí na aktuální tržní ceně rizika. I když se rozpětí obvykle pohybuje mezi 0,25 a 0,5%, v době velké úzkosti investorů, jako je srpen 2007, může překročit jeden a půl procentního bodu. Refinancování jumbo půjčky může být dražší kvůli uzavíracím nákladům . Někteří věřitelé nabídnou službu smlouvy o prodloužení a konsolidaci, takže jumbo refinancující nebude muset znovu platit daň z hypotéky ze stejného zůstatku jistiny. V ostatních případech pojišťovací společnosti s titulem nabídnou až 50% slevu, která je často vyžadována zákonem pro ty, kteří refinancují během 1 roku až 10 let. Největší sleva je pro refinancování do jednoho roku.

Role v bublině v oblasti bydlení v USA

Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí vzrostly jako součást bubliny na trhu s bydlením ve Spojených státech , došlo k velkému nárůstu počtu žadatelů o půjčku. Kvůli rostoucím cenám museli mnozí spotřebitelé uzavřít velké hypotéky, aby si mohli koupit skromné ​​domy ve velkých městech; tato možnost již nebyla omezena na luxusní luxusní rezidence.

Mnoho z těchto nových půjček bylo odepisováno 40 nebo 50 let nebo mělo pouze úrokovou možnost, podobně jako subprime úvěry. To znamenalo, že dlužník jumbo půjčky splácí úvěr po delší dobu, nebo může odložit splácení jistiny na několik let (a tím také zvýšit celkovou částku, která má být splacena). Od roku 2007, kdy ceny klesaly a počet zabavování se zvyšoval, se však věřitelé odvrátili od poskytování hypoték typu jumbo. Věřitelé, kteří zůstali na trhu velkých půjček, sazby prudce zvýšili, přičemž sazby byly až o 1,5 procentního bodu vyšší než u vyhovujících úvěrů. Toto stažení z trhu vedlo k nedostatku dostupných půjček na financování nákupu drahých domů, čímž se vytvořil další tlak na snižování cen domů a uzavřel začarovaný kruh .

Míra kriminality u jumbo půjček dramaticky vzrostla, v průběhu roku 2009 se ztrojnásobila a do února 2010 byla téměř každá desátá jumbo hypotéka „vážně delikventní“ (tj. V prodlení minimálně o 60 dní).

Reference

externí odkazy

- 12. května 2010.