Pozemkové bankovnictví - Land banking

Nemovitost Syracuse Land Bank, Syracuse , New York

Pozemkové bankovnictví je postup agregace pozemků pro budoucí prodej nebo rozvoj .

Zatímco v mnoha zemích může pozemkové bankovnictví odkazovat na různé soukromé investiční schémata investování do nemovitostí , ve Spojených státech jde o zřízení kvazivládních krajských nebo obecních úřadů, jejichž účelem je spravovat soupis přebytečné půdy.

Městské pozemkové banky ve Spojených státech

Definice

Zničená země ve Philadelphii

Pozemkové banky jsou kvazivládní subjekty vytvořené kraji nebo obcemi za účelem efektivní správy a opětovného využití inventáře nevyužívaného, ​​opuštěného nebo zabaveného majetku . Často mají oprávnění, která jim umožňují dosáhnout těchto cílů způsoby, které stávající vládní agentury nemohou. Přestože „model“ pozemkové banky získal širokou podporu a byl implementován v řadě měst, jsou implementovány odlišně, aby co nejlépe odpovídaly jak obecním potřebám, tak státnímu a místnímu právnímu kontextu, ve kterém byly vytvořeny.

Dějiny

Pozemkové bankovnictví vzniklo ve dvacátých a třicátých letech minulého století jako prostředek k zpřístupnění pozemků za nízké ceny pro bydlení a zajištění řádného rozvoje. Období deindustrializace ve Spojených státech spojené se zvýšenou suburbanizací v polovině 20. století zanechalo v mnoha amerických městech velké množství prázdných a poničených průmyslových, obytných a komerčních nemovitostí . Počínaje počátkem 70. let začaly obce hledat řešení, jak zvládnout úpadek nebo urychlit revitalizaci v kdysi prosperujících městských čtvrtích. První pozemková banka byla vytvořena v St. Louis v roce 1971. Zatímco další obce je pokračovaly v jejich pramínku, teprve v polovině roku 2000 byly pozemkové banky považovány za testovaný, spolehlivý a uznávaný model a zažily rozsáhlou implementaci - zvláště po úspěchu Genesee County Land Bank . V roce 2009 vydalo ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst zprávu zahrnující pozemkové banky jako model osvědčených postupů pro obce, které se zabývají důsledky kolapsu realitního trhu v důsledku finanční krize v roce 2007 a následné krize uzavření trhu .

Investiční pozemkové bankovnictví podle zemí

Spojené království

Pozemkové bankovnictví ve Velké Británii bylo dříve záležitostí pozemkové šlechty nebo realitních developerů . Mnoho renomovaných komerčních stavebních společností kótovaných na burze se úspěšně zapojuje do pozemkového bankovnictví pro budoucí stavební projekty. Společnosti také nakupují pozemky a snadno je rozdělují na menší pozemky a poté tyto pozemky nabízejí k prodeji jednotlivým investorům. Tato relativně nová praxe ve Velké Británii nespadá pod kontrolu úřadu pro finanční chování . Mnoho lidí si na tuto formu investic dává pozor, protože mnoho pozemkových bankovních společností založených na pozemcích selhalo nebo bylo zrušeno. Navzdory tomu, že Velká Británie prošla v letech 2002 až 2007 velkým majetkovým boomem, v současné době nejsou zaznamenány žádné auditované úspěchy pozemkového bankovnictví ve Velké Británii.

Schéma pozemkového bankovnictví, které je režimem kolektivního investování, je „regulovanou činností“ pro účely zákona o finančních službách a trzích z roku 2000 a podle § 19 odst. 1 může být ve Spojeném království provozováno pouze osobou, která má buď oprávnění nebo osvobozeno. Oddíl 26 stanoví, že dohoda uzavřená osobou, která je v rozporu s tímto, je nevymahatelná a veškeré částky, které jí byly vyplaceny, lze vymáhat společně s náhradou za jakoukoli utrpěnou ztrátu. Po nedávném prosazení tohoto nařízení ze strany FCA se mnoho společností prodávajících pozemky ve Velké Británii přestěhovalo mimo Evropskou unii a nabízí pozemky pouze obyvatelům mimo Spojené království, kteří nejsou chráněni předpisy FCA.

Společnosti nabízející pozemkové bankovní parcely ve Velké Británii

Od změn zákona o registraci pozemků se vytvořila řada společností, které nabízejí britské pozemky jako investici. Typicky je tato půda zeleným pásem , ochranou přírody , záplavovou oblastí, zemědělskou nebo chráněnou půdou nevhodnou k rozvoji. Neexistují žádné zaznamenané úspěšné žádosti o stavební povolení pro pozemky prodávané v rámci takových systémů kolektivního investování.

Investoři zaznamenali značné ztráty u britských investičních schémat pozemků. Velký počet britských společností nabízejících pozemky ve Velké Británii selhal nebo je uzavřel úřad Financial Services Authority (FSA) nebo jiné úřady. Některé společnosti se nyní po vyšetřování FSA přesunuly z pobřežních oblastí. Některé společnosti nyní nabízejí britské pozemky z lokalit, jako je Dubaj nebo Singapur, kde místní úřady takové činnosti neregulují nebo si nejsou vědomy vysoce rizikové povahy investice. V červnu 2010 Singapurský měnový úřad (MAS) vydal varování ohledně schémat pozemkových bankovních parcel, které varovaly, že se může jednat o podvod se specifickým zaměřením na společnosti nabízející pozemky z Velké Británie a Kanady.

Metody prodeje

Zástupce společnosti může kontaktovat jednotlivce telefonicky, v dočasných stáncích nákupních center nebo na výstavách nemovitostí a nabídnout strategické investice do půdy ve Velké Británii. Statistiky vlády nebo průmyslu Spojeného království, blízkost půdy k zastavěným územím nebo nedávná historie cen britských domů jsou často uváděny jako ukázka toho, proč je pozemek skvělou investicí. Slovní komunikace často naznačuje, že půda je rychle sledována pro kolaudaci a má velký potenciál jako stavební pozemek . Při stanovování cen se obvykle uvádí pozemek na schválené ceny stavebních pozemků na vrcholu trhu. Společnost pozemkového bankovnictví velmi často představí podrobné plány ukazující zástavbu na místě. Tyto plány jsou často označovány jako „předem schválené“, „koncepce“ nebo „předvývoj“. Prodejce se zaměří na potenciální budoucí hodnotu pozemku oproti aktuální prodejní ceně.

Nikdy se nehovoří o hodnotě zeleného pásu nebo zemědělské půdy ani o problémech spojených s dlouhodobou údržbou a společným prodejem drobných pozemků. Prodejní cena je obvykle 10–100krát vyšší než aktuální hodnota pozemku. Zobrazené plány nemají v britském plánovacím právu platnost a nelze je považovat za náznak pokroku v procesu plánování. Navzdory obvykle extrémnímu optimismu ze strany prodávajícího není nikdy vydáno žádné písemné smluvní příslib pro stavební povolení. Prodejce obvykle nikdy nezmíní, že půda je chráněna nebo půda zeleného pásu a nelze ji rozvíjet podle současných plánovacích předpisů. Obvykle neexistuje možnost plánování v žádném rozumném časovém rámci.

Investor může nakonec zaplatit značnou částku peněz za malou oblast půdy s nízkou hodnotou, u které je velmi vysoké riziko, že bude nezastavěná. Jakmile si široká veřejnost uvědomí nedostatečnou životaschopnost navrhovaného schématu investování do pozemků, hodnota opětovného prodeje jednotlivých pozemků se zhroutí. Poté obvykle následuje úplná likvidace pozemkové společnosti nebo přemístění do jiné právní jurisdikce.

Pro zákazníky, kteří projeví ochotu kupovat taková schémata, mohou existovat také pokusy prodat další produkty pozemkového bankovnictví založené na pozemcích na alternativních místech nebo jiné investiční programy s vysokým výnosem . Zákazníci mohou být také přidáni do seznamů přísad, které jsou poté prodány jiným společnostem nabízejícím podobné systémy. Když společnost pozemkového bankovního spiknutí neuspěje, může být investorům za poplatek nabídnuta také služba obnovy investic nebo plánování. Takové služby jsou obvykle podvodné nebo selhávají a vedou k další ztrátě peněz pro investora.

Kontroverze

Dokument You and Yours , poprvé vysílaný na BBC Radio 4 v prosinci 2006, kritizoval služby nabízené mnoha společnostmi pozemního bankovnictví ve Spojeném království, což naznačuje, že podváděli své zákazníky. Podvod s pozemkovým bankovnictvím je založen na velmi nízké šanci, že některý z pozemků dostane stavební povolení, a na velmi vysokých ziskových maržích, přičemž prodávající pomocí zavádějících marketingových taktik přesvědčí kupující, že investují rozumně.

Klíčovou strategií používanou k prodeji pozemků ve Velké Británii je naznačit, že protože zákazník pozemek vlastní, nemůže přijít o své peníze. Společnost zabývající se pozemkovým bankovnictvím obvykle navrhuje dramatický roční nárůst hodnoty pozemků a velmi optimistický časový rámec pro úspěšné aplikace plánování. Ty nejsou nikdy smluvně závazné. Společnost pozemkového bankovnictví obvykle prodává pozemek za 15 až 100násobek aktuální tržní hodnoty nezastavěného pozemku. Kupující může zaplatit 15 000 liber za pozemek, který má aktuální tržní hodnotu pouze 500 liber. Na tomto základě většina investic není do půdy a malé procentní roční přírůstky hodnoty pozemku nemají smysl. Skutečná investice je do navrhované služby, která má v budoucnu dodat hodnotný schválený stavební pozemek. Pokud tato služba není nikdy poskytnuta nebo není úspěšná, zbývající pozemkový majetek je obvykle bezcenný. Pokud prodávající společnost selže nebo zmizí, vlastník pozemku nemůže pozemek ekonomicky prodat, protože administrativní úsilí a náklady na prodej obvykle převyšují hodnotu pozemku.

Mnoho pozemkových bankovních společností se zaměřuje na oběti mimo Spojené království, zejména Kanadu, Singapur, Thajsko, Brunej a Malajsii. Obyvatelé těchto zemí mohou být naivní na britském realitním trhu a místních plánovacích předpisech, jako je zónování zeleného pásu .

V roce 2008 byla pozemková bankovní společnost UKLI uvedena do správy kvůli insolvenci, přestože od pozemků získala 4500 lidí od 4500 lidí 69 milionů liber. Společnost Land International byla v roce 2008 uzavřena poté, co ztratila investory 10 milionů liber, a stejné pozemky společnosti Land International byly později nabídnuty k prodeji v Asii. V roce 2010 společnost Land International (Dálný východ) selhala, což způsobilo, že investoři ztratili 6 milionů USD (2,5 milionu GBP). Poslanec David Heath po nabídnutí 209 pozemků ve vesnici Dean požádal o diskusi ve sněmovně s tím, že „i když pozemkové bankovnictví nemusí být nezákonné, je to nepochybně podvod“.

UK katastru nemovitostí vydala tiskovou zprávu ze dne 15. ledna 2009, radí spotřebitelům, že katastrální úřad vydal varování před vodicí systémy pozemní bankovních investic. Vedoucí katastru nemovitostí Vedoucí korporátních právních služeb Mike Westcott Rudd uvedl, že veřejnost byla „uváděna v omyl ohledně vyhlídek na získání stavebního povolení“, přičemž jako partnery projektu byly falešně uváděny známé banky a developeři a že v některých případech padělaná země Byly předloženy dokumenty registru, které naznačovaly, že schválení plánování existuje tam, kde není.

V důsledku značných kontroverzí a mediálního pokrytí bylo pozemkové bankovnictví přijato a mnoho ředitelů a úředníků zúčastněných společností bylo stíháno a soudy vyneseno trest odnětí svobody.

Spojené státy

Vláda

Nápis Syracuse Land Bank, Syracuse, New York

V roce 2011 schválil stát New York statut pozemkové banky, který opravňoval zakládání neziskových organizací v každém kraji, aby získali nárok na prázdná opuštěná obydlí, aby je bylo možné spořádaně rehabilitovat, prodat nebo zbourat. Mnoho okresů nahoře, včetně Erie County , Onondaga County , Schenectady County a Albany County , opustilo domovy, protože se lidé přestěhovali na předměstí. Některé nemovitosti byly opuštěny kvůli zpětným daním a město převzalo titul.

Nedávná dohoda o podpisu robo dala generálnímu prokurátorovi Ericovi Schneidermanovi prostředky k financování pozemkových bank v Schenectady a Albany.

Stát Michigan má také program pozemkové banky. Ohio prošlo legislativou pozemkové banky v roce 2009.

Komerční

Pozemkové bankovnictví jako investice není pro Ameriku nic nového. Několik self-made miliardářů začalo nákupem velkých traktů v Kalifornii, kde ještě nebyly možnosti rozvoje. Lidé jako Bob Hope a Donald Trump sklidili obrovskou odměnu za nákup velkých ploch a držení nemovitosti, dokud trh nepřinesl při prodeji značnou návratnost. V USA však také došlo k mnoha pozemkovým podvodům, jako jsou velké oblasti floridského bažinatého území, které byly prodány jako vhodné pro nemovitosti.

Podvody na Floridě mají historii již od dvacátých let minulého století na Floridě. Mnoho floridských krajů má dnes stopy po těchto pozemkových podvodech. Zvláště oblast Polk County Florida byla zničena podvody s pozemkovým bankovnictvím. Polk County, země, která leží mezi městem Tampa, v Hillsborough County na Floridě a ve městě Orlando, v Orange County na Floridě, byla horkou postelí pro spekulativní rozvoj půdy. North Polk County spadá do spodní Zelené bažiny. Stát Florida vyhlásil Zelenou bažinu za „zemi kritického stavu znepokojení“. V roce 1970 až do konce roku 1980 Green Swamp byl prodáván jako vhodný pro rozvoj nemovitostí. Rozvoj Disney Worldu a přitažlivost, kterou obdržel, byl prodejní nástroj, který přesvědčil jednotlivce, aby si koupili jeden akrový pozemek za vysoké spekulativní ceny. Tyto ceny se pohybovaly od 2 000 $ až po 15 000 $ za akr. Podvody s pozemkovým bankovnictvím na Floridě pokračují dodnes a jsou většinou provozovány mimo Spojené státy. Neopatrným zahraničním zákazníkům se prodávají pozemky na Floridě za hranicemi USA prostřednictvím smluv o ujednání o listině.

Austrálie

V prosinci 2008, v hlubinách globální finanční krize, Rada pro zahraniční investice (FIRB) uvolnila zákony týkající se zahraničních investic do australských nemovitostí. Podle dřívější legislativy měli dočasní obyvatelé možnost koupit nemovitost pouze pro účely hlavního bydliště v hodnotě až 300 000 USD. Podle nových zákonů platných od února 2009 byl tento peněžní limit odstraněn.

V březnu 2010 guvernér Reserve Bank of Australia oznámil, že monitoruje účinek změny pravidel na trh s bydlením.

24. dubna 2010 oznámil asistent pokladníka senátora Nick Sherry zpřísnění zákonů o zahraničních investicích v důsledku veřejného odporu vůči změnám provedeným o rok dříve. I když jsou stále oprávněni ke koupi nemovitosti v jakékoli hodnotě, dočasní obyvatelé nyní musí prodat své bydliště po opuštění země a musí hlásit všechny nákupy Radě pro přezkoumání zahraničních investic, čímž se účinně odstraní tato mezera v bankovnictví pozemků. Zahraniční společnosti však smějí kupovat majetek pro ubytování místních zaměstnanců.

Zahraniční jednotlivci mohou vytvořit registrovanou společnost za jediným účelem nákupu majetku v Austrálii a aktivně obejít opravu mezer.

Ke dni 20. dubna 2010 se COAG dohodla, že Pracovní skupina pro reformu nabídky bydlení a reformy dostupnosti rozšíří práci pozemkového auditu, aby do poloviny roku 2010 prověřila „nevyužívané prověřování soukromých držení velkých pozemků.

Bankovnictví zemědělské půdy

Rozvoj zemědělství v Paraguay Chaco .

Zatímco většina pozemkového bankovnictví je založena na perspektivě rozšiřování městských oblastí na úkor venkovských oblastí, v různých částech světa se zemědělská půda rozšiřuje na úkor panenské půdy. Nákup panenské půdy, která byla kvůli svému klimatu, topografii a vlastnostem půdy označena za vhodnou pro zemědělství, kde kupující nemá v úmyslu půdu obdělávat sám nebo ji pronajímat, by bylo bankovnictvím zemědělské půdy.

Při nákupu pozemkovým bankovním investorem jsou tyto pozemky často poměrně daleko od stávající infrastruktury, a proto jsou ceny nízké. Investor očekává, že vzhledem k přirozenému produkčnímu potenciálu oblasti se bude rozvíjet zemědělská infrastruktura (dostatečné silnice, specializovaní dodavatelé, sklady obilí), přičemž se bude obdělávat více půdy a znásobovat hodnoty půdy.

Bankovnictví v zemědělské půdě se nachází tam, kde stále existují velké plochy úrodné panenské půdy, kde jsou nízké hodnoty a kde legislativa umožňuje velké držení půdy (volné držení) domácími i zahraničními investory. Typickými zeměmi pro takové investice v posledních letech byly Argentina , Brazílie , Uruguay a Paraguay, kde se ceny pozemků odpovídajícím způsobem zhodnotily.

Ačkoli vnímání toho, že světová úrodná půda je omezeným a cenným přínosem, není v žádném případě nové, dostalo se mu obnovené pozornosti veřejnosti a médií v souvislosti s globální potravinovou krizí , kdy se razily fráze jako pšenice ve špičce nebo vrcholná půda .

Viz také

Reference

externí odkazy