Pronásledování pronajímatele - Landlord harassment

Pronásledování pronajímatelem je dobrovolné vytváření podmínek pronajímatelem nebo jejich zástupci, které jsou nepohodlné pro jednoho nebo více nájemců za účelem vyvolání dobrovolného odstoupení od nájemní smlouvy . Tento druh činnosti je běžný v regionech, kde existují zákony o regulaci nájemného , které však neumožňují přímé rozšíření cen regulovaných nájemným z jednoho nájmu na následující nájem, což pronajímatelům umožňuje stanovit vyšší ceny. Pronajímatel obtěžování nese zvláštní právní sankce v některých jurisdikcích , ale výkon může být velmi obtížné nebo dokonce nemožné v mnoha okolnostech.

Obtěžování nájemníků může mít mnoho podob. Sexuální obtěžování je jedním z příkladů známých také jako „sex k pronájmu“. Ve Velké Británii je o tomto problému povědomí a vláda a jeho agentury se s tímto problémem nyní potýkají.

Typy

V případech obtěžování pronajímatelem mohou být použity různé metody, jako například, ale bez omezení na následující:

  • Zadržení údržby na majetku , jako je svoz odpadu , terénní úpravy nebo opravy rozbitých zařizovacích předmětů
  • Slovní a písemné stížnosti, domnělé nebo přehnané, na domnělé nevhodné chování nájemce (viz vystěhování )
  • Úmyslné znehodnocení pronajatých zařízení nebo majetku nájemce
  • Vytvoření obtěžování pro nájemce (například generováním hlasitého hluku)
  • Zastrašování a vyhrožování fyzickým nebo finančním zraněním namířeným na nájemce
  • Fyzické napadení nebo jiná přímá trestná činnost namířená proti nájemci
  • Pokuste se vstoupit do bytu nebo bydlení bez udání důvodu nebo bez nutnosti nouzové kontroly v prostorách nebo na činnosti nájemců
  • Nárokování nouzové situace, kdy neexistuje žádná nouzová situace pro vstup do bytu, bydlení, obydlí atd., Bez řádného upozornění.
  • Nenechat nájemce mír na majetku prostřednictvím opakovaných pokusů o vstup do obydlí.
  • Obtěžování ohledně nezaplaceného nebo úplně nezaplaceného nájemného.
  • Odpojení přívodu vody nebo elektřiny, bez řádného upozornění
  • Sexuální obtěžování včetně „sexu k pronájmu“
  • Obtěžování se záměrem vystěhovat nájemce „Odvetné vystěhování“

Ochrany

Hlavní článek: Obtěžování

Podle obecného práva měli nájemníci právo na „klidné užívání“ pronajatých prostor. Americké obecné právo také přijalo „záruku obyvatelnosti“, která zajišťuje, že obytné prostory zůstanou v opravě.

Ve Spojeném království a Společenství může zákon o lidských právech poskytnout základ pro stanovení toho, co je spravedlivé a přiměřené mezi nájemcem a pronajímatelem. V tomto zákoně je zakotveno právo na soukromý a rodinný život a právo užívat si svého majetku . Právo na účinný prostředek nápravy a právo svobodně se vyjádřit by mělo nájemci poskytnout sebevědomí vyhledat včasné a přiměřené řešení, pokud by trpěl nebo byl pod nátlakem . Ačkoli je legislativa v oblasti lidských práv obecně vymahatelná pouze vůči veřejným orgánům , poskytuje rámec rozumnosti .

V závislosti na konkrétních okolnostech mohou konkrétní právní prostředky poskytnout právní předpisy Spojeného království, jako je zákon o veřejném pořádku z roku 1986 a zákon o podvodech z roku 2006 . Jak obecný zákon, tak právní předpisy upravující veřejný pořádek činí z přestupku, že se osoby v obydlí, například v případě narušení míru, chovají nesprávně . Právní předpisy o podvodech činí z přestupku osobu, která neoprávněně nebo násilně vydělá (peněžní nebo jiný) osobně nebo pro orgán, který zastupuje.

Mnoho místních jurisdikcí má velmi specifické právní předpisy pronajímatele a nájemce, které stanoví povinnosti pronajímatele, jejichž porušení lze považovat za „obtěžování“. Například v Kalifornii , část občanského zákoníku, oddíl 1954, omezuje pronajímateli právo vstupu, v Novém Mexiku existuje rozsáhlý „zákon o vztazích mezi vlastníkem a rezidentem“ a v New Yorku je vyžadována certifikace bez obtěžování (COHN) provádět jakékoli změny obsazenosti.

Rozumný vstup pronajímatelem

Podnikání uvnitř nebo v bytě musí záviset na přiměřenosti a ochotě stran. Pokud si pronajímatel přeje provést prohlídku obydlí v přiměřených intervalech a v rozumných časech, je vhodné mít to uzavřeno ve správné smlouvě.

V každém případě musí být účel kontroly jasný a průběh kontroly musí být řádně regulován. Účelem jakékoli inspekce je zajistit neporušenost a řádnou údržbu majetku a dodržování dohody, která existuje mezi pronajímatelem a nájemcem. Vstup do obydlí nedává pronajímateli právo shromažďovat informace o soukromí nájemce, vyšetřovat jej nebo zasahovat do něj. Jakákoli instalace sledovacího zařízení, jako jsou videokamery, musí být hlášena obyvatelům a/nebo pronajímatelům; toto sledování je povoleno pouze ve společných prostorách, což znamená, že videokamery nejsou povoleny v místnostech s přidaným očekáváním soukromí, jako jsou ložnice a koupelny. Krátkodobá obsazenost, například pobyt v AirBNB, je také chráněna před voyeurismem/sledováním podle stejných očekávání: hostitelé/pronajímatelé musí varovat hosty/pronajímatele videokamer a tato zařízení jsou omezena na společné prostory. Pokud nájemci není příjemné jednat s pronajímatelem nebo agentem, může si nájemce přát jmenovat zástupce nebo přítele. V každém případě by měl být pořízen jednoduchý a rozumný záznam.

Majitelé komerčních nemovitostí nemohou obtěžovat svého nájemce zasahováním do vchodu do komerční budovy jakýmkoli způsobem, včetně vytváření skutečných nebo metaforických bariér. Příkladem skutečné bariéry by bylo nastupování do obchodu, zatímco příkladem metaforické bariéry by bylo neodstraňování sněhu z chodníků.

Čas potřebný k provedení úkolu by měl být přiměřený. Nájemce si možná nepřeje podnikat v bytě a může přiměřeně požádat pronajímatele, aby se setkal nebo obchodoval na jiném místě nebo adrese.

Pronajímatel (nebo zmocněnec) se například může v prostorách zúčastnit kontroly, která obvykle zabere jen několik minut. Strany se poté mohou dohodnout na výměně jednoduchého písemného prohlášení o skutečnostech a poté se setkat na neutrálním místě, kde záležitost prodiskutují nebo napraví.

Četnost návštěv pronajímatele

Pokud neprovádí opravy, výměny a jiné práce, pronajímatel omezí načasování a četnost vstupů na minimum

Pronajímatel vstupující do jednotky

Jakmile si jednotlivec pronajme byt , má ho po dobu svého nájmu v zákonném držení. Pronajímatel musí nájemníkovi dát přiměřenou výpověď, než může vstoupit do soukromého domu nájemce.

Původně v zemědělské společnosti zákon očekával, že pronajímatel pronajme nemovitost nájemci a poté nájemce nechá na pokoji. Pronajímateli to nedávalo právo přístupu, ale ani odpovědnost za opravy. Moderní městský nájem, zejména ve vícebytových budovách s mnoha systémy celého budovy, přinutil tento zákon změnit. Pronajímatel má nyní povinnost provádět opravy a za tímto účelem získává přístupové právo. To však nenahrazuje práva nájemce na soukromí a „tiché užívání“ prostor.

Jeden z nejčastějších sporů mezi pronajímatelem a nájemcem zahrnuje přístup k provádění oprav. Různé země mají předpisy, které odkazují na kódy nebo nebezpečí. Tyto kódy a nebezpečí se liší v závislosti na jurisdikci státu nebo země. Aby pronajímatel splnil svou zákonnou povinnost kontrolovat a udržovat pronajatý majetek, je nájemce povinen umožnit pronajímateli „přiměřený přístup“ v přiměřených časech k provedení oprav. Co je však „rozumné“, je předmětem častých sporů. Nájemce může trvat na tom, že pronajímateli poskytne přístup pouze po dohodě, ale musí naplánovat schůzky rozumně. Abych uvedl extrémní příklad, protože pronajímatel obvykle musí naplánovat obchodníky na běžný pracovní den, není rozumné, aby nájemce trval na tom, že instalatér může přijít pouze v neděli večer. Instalatéři, tesaři , malíři a jiní řemeslníci někdy provozují nepředvídatelné nebo zaneprázdněné plány, takže pokud nedodrží schůzky, nájemníci jsou vyzváni, aby zmeškanou schůzku písemně zdokumentovali pronajímateli, dopisem nebo e-mailem a nechali si kopírovat. Protože někteří pronajímatelé mohou jako omluvu použít nedostatek přístupu, jsou nájemníci také vyzváni, aby dodržovali naplánované schůzky a udržovali si dobře sepsané záznamy o svém úsilí umožnit pronajímateli přístup ke svému majetku, aby mohl provést požadované opravy.

Mnoho leasingů dává pronajímateli určitá vstupní práva. Například podle Massachusetts General Laws , kap.186, §15B, nájemní smlouva může stanovit pouze následující práva na přístup:

  • prohlédnout si prostory;
  • provádět opravy;
  • ukázat prostory budoucímu nájemci, kupujícímu, zástavnímu věřiteli nebo jeho zástupci.


Právo pronajímatele vstoupit, pokud se zdá, že nájemce opustil prostory, někdy způsobuje problém, když se nájemníci odstěhují . Nájemce možná odstěhoval většinu nábytku a hodlá se vrátit, vyzvednout posledních pár věcí a uklidit byt, než odevzdal klíče. Pokud se pronajímatel domnívá, že nájemce prostory uvolnil , může se však stát, že nájemníka předběhne, odstraní zbývající majetek a pokusí se nájemce obvinit za „nepořádek“, který zanechali. Aby se této situaci vyhnuli, doporučuje se nájemcům, aby měli s pronajímateli jasno o plánech na vyklizení a učinili tak písemně. V jednom zdokumentovaném případě se nájemník vrátil z dovolené a našel ve svém bytě bydlet někoho jiného s nábytkem uloženým ve sklepě . Nebyl pozadu ve svém nájmu , ale na chvíli byl pryč a pronajímatel usoudil, že opustil byt. Aby se vyloučilo jakékoli vnímání opuštění, nájemce, který jede mimo město, může mít prospěch z informování svého pronajímatele o cestě, nejlépe písemně. Pokud je nájemce delší dobu pryč, neplatí nájem a nereaguje na dotazy pronajímatele, může soud shledat pronajímatele oprávněným závěrem, že nájemce nemovitost opustil.

Odplata

Odveta je problém a některé vlády zavedly konkrétní právní předpisy, které to mají řešit. V Anglii a Walesu byla zavedena legislativa o odvetném vystěhování podle zákona o deregulaci 2015 podle článku 33.

Pronajímatel se nemůže pokusit vystěhovat nájemce, zvýšit nájemné nebo změnit podmínky nájmu, protože si nájemce písemně stěžoval na podmínky pronajímateli nebo vládní agentuře. Pronajímatel také nemůže tímto způsobem oplácet, protože nájemce zorganizoval nebo se připojil k svazu nájemců nebo vykonával určité další chráněné činnosti. Do šesti měsíců poté, co nájemce vykonává některou z těchto chráněných činností, se předpokládá, že jakýkoli čin pronajímatele týkající se zvýšení nájemného, ​​pokusu o vystěhování (kromě nezaplacení) nebo provedení jakékoli změny podmínek nájmu bude odplata. To znamená, že v každém soudním řízení bude břemeno na pronajímateli prokázat, že se vůči nájemci nemstí. Aby pronajímatel porazil nárok na odplatu, musí přesvědčit soud, že žalobu přijal z důvodů nezávislých na chráněném jednání nájemce a že by stejnou věc učinil současně, i kdyby nájemce neměl`` zapojen do chráněné činnosti. Počká -li pronajímatel šest měsíců po chráněných akcích, může se odveta stále nacházet, ale důkazní břemeno je na nájemci.

Pokud pronajímatel shledá odvetu, nebude moci vystěhovat nájemce, jemuž může být rovněž přiznána náhrada škody od pronajímatele ve výši jednoho až tří měsíců nájemného plus poplatky za právní zastoupení. Pronajímatel také nemůže úmyslně připravit nájemce o teplo , teplou vodu , plyn , elektřinu , světla , vodu nebo chladicí službu. Pronajímatel také nemůže zamknout nájemce ani ho vykázat z jejich bytu, aniž by projel řádným soudním řízením. Nájemce může požádat soud vydat soudní příkaz , podat si trestní oznámení proti pronajímatele, nebo žalovat ho / ji na peněžitou náhradu škody a palmáre. Vzhledem k těmto možnostem postihu může být ve prospěch nájemce, aby si písemně stěžoval na porušení kódu, než pronajímatel vydá oznámení o vystěhování nebo zvýšení nájemného. Pokud se nájemce v Anglii a Walesu pokusí uplatnit odplatu, ale nestěžoval si na porušení, dokud neobdrží oznámení od pronajímatele, bude shledán, že nájemce nemá žádný platný nárok podle právních předpisů o odvetném vystěhování

Zákon o ochraně spotřebitele

Zákony na ochranu spotřebitele také v některých státech poskytují určitou ochranu před obtěžováním ze strany pronajímatele. Jedním z takových stanov je kapitola 93A obecných zákonů státu Massachusetts, běžně nazývaná „zákon o ochraně spotřebitele“. Stejně jako zákon o federální obchodní komisi, na kterém je založen, a podobné zákony o „dětské FTC “ v jiných státech zakazuje používání jakýchkoli nekalých a klamavých činů a praktik při provádění jakéhokoli obchodu nebo podnikání. Pronájem bydlení je obecně považován za živnost nebo podnikání a generální prokurátor státu Massachusetts vydal předpisy, které definují nekalé a klamavé činy nebo praktiky v oblasti nájemního bydlení. K praktikám definovaným jako nekalé patří neschopnost pronajímatele sdělit nájemci nebo budoucímu nájemci jakoukoli skutečnost, jejíž zveřejnění mohlo mít vliv na to, že tento nájemce do transakce nevstoupil. Jako nekalé praktiky je rovněž definováno jakékoli porušení jakéhokoli zákona určeného k ochraně spotřebitelů a jakýkoli čin, který je v jakémkoli ohledu represivní nebo jinak neuvážený. Zatímco zákon o ochraně spotřebitele poskytuje nájemcům určitou ochranu. Pokud je pronajímatel vlastníkem dvoučlenného nebo třígeneračního domu a nevlastní žádný jiný pronajatý majetek, nepovažuje se za živnostníka a nepodléhá tomuto zákonu.

Newyorská obchodní vyhláška z roku 2016 brání pronajímateli podniknout kroky, které způsobí, že komerční nájemce vyklidí svůj majetek nebo se vzdá jakýchkoli práv.

Viz také

Reference

externí odkazy