Původ půjčky - Loan origination

Vznik půjčky je proces, kterým dlužník požádá o novou půjčku , a věřitel tuto žádost zpracuje. Původ obecně zahrnuje všechny kroky od přijetí žádosti o půjčku až po výplatu finančních prostředků (nebo zamítnutí žádosti). U hypoték existuje specifický proces vzniku hypotéky . Úvěrová služba pokrývá vše po vyplacení finančních prostředků, dokud není půjčka plně splacena. Původ půjčky je specializovanou verzí otevření nového účtu pro organizace poskytující finanční služby. Někteří lidé a organizace se specializují na vznik půjčky. Jako prominentní příklad slouží hypoteční makléři a jiné společnosti poskytující hypotéky.

Existuje mnoho různých typů půjček. Další informace o typech půjček najdete v článcích o půjčkách a spotřebitelských půjčkách . Kroky spojené s poskytnutím půjčky se liší podle typu půjčky, různých druhů úvěrového rizika, regulátora, politiky věřitele atd.

Proces aplikace

Žádosti o půjčky lze podávat několika různými kanály a délka procesu žádosti od počáteční žádosti až po financování znamená, že různé organizace mohou v průběhu času využívat různé kanály pro interakce se zákazníky. Obecně lze žádosti o půjčku rozdělit do pěti odlišných typů:

  • Agent (na pobočce)
  • Asistovaná agentka (telefonicky)
  • Zprostředkovatelský prodej (obchodní zástupce třetích stran)
  • Samoobsluha
  • Online aplikace

Retailové půjčky a hypotéky jsou typicky vysoce konkurenční produkty, které svým poskytovatelům nemusí nabízet velkou marži, ale díky vysokému objemu prodeje mohou být vysoce ziskové. Obchodní model jednotlivých finančních institucí a produkty, které nabízejí, tedy ovlivňují rozhodnutí, jaký aplikační model budou nabízet

Žádost o půjčku s asistencí agenta (na pobočce)

Typické typy organizací poskytujících finanční služby, které nabízejí půjčky prostřednictvím kanálu tváří v tvář, mají dlouhodobé investice do „kamenných“ poboček. Obvykle se jedná o:

Apelací na zákazníky půjčky nabízené přímo v pobočkách je často dlouhodobý vztah, který může mít zákazník s institucí, zdání důvěryhodnosti tohoto typu instituce a dojem, že držení většího portfolia produktů s jediným organizace může vést k lepším podmínkám. Z hlediska banky nabízí křížový prodej produktů současným zákazníkům efektivní marketingovou příležitost a agenti v pobočkách mohou být vyškoleni, aby zvládli prodej mnoha různých typů finančních produktů.

Na pobočce zákazníci obvykle sedí s obchodním zástupcem, který zákazníkovi pomůže s vyplněním formuláře žádosti, výběrem vhodných možností produktu (například platebních podmínek a sazeb), shromažďováním požadované dokumentace ( v této fázi musí být splněny nové požadavky na dodržování předpisů k otevření účtu) ), výběr doplňkových produktů (například pojištění ochrany plateb ) a případně podepsání vyplněné aplikace.

V závislosti na nabízené instituci a produktu může být žádost vyplněna na papírovém formuláři žádosti nebo přímo do online aplikace prostřednictvím desktopového systému agenta. V obou případech se tato fáze aplikace většinou týká přesného zachycení podrobností zákazníka a nezahrnuje žádnou rozhodovací práci na pozadí, která je nezbytná k posouzení vhodnosti zákazníka a rizika selhání nebo náležité péče, která musí být prováděny za účelem snížení rizika podvodů a činností praní peněz.

Zásadní složitostí pro kanál vzniku pobočky je dostatečně jednoduchý proces, aby bylo možné snadno vyškolit obchodní zástupce pro práci s mnoha různými produkty a současně zajistit, aby byly splněny mnohé požadavky na náležitou péči a zveřejnění finančních a bankovních regulátorů regionálně.

Od tohoto bodu pokračuje mnoho back-office funkcí vzniku půjčky a jsou popsány níže v části Zpracování.

Samoobslužná žádost o půjčku

  • Samoobslužné webové aplikace se berou různými způsoby a stav této činnosti se v průběhu času vyvíjel
  • Tiskněte a faxujte aplikace nebo formuláře předběžné kvalifikace. Některé finanční instituce je stále používají.
    • Vytiskněte, napište nebo zadejte data do formuláře, odešlete je finančnímu ústavu
    • Vyplňte formulář na webu, vytiskněte a odešlete finančnímu ústavu (ne o moc lepší)
  • Webové formuláře vyplněné a uložené žadatelem na webových stránkách, které jsou poté odeslány nebo získány (pravděpodobně, pravděpodobně) finanční institucí
  • Skutečné webové aplikace s rozhraním k systému pro poskytování půjček na zadní straně
    • Mnoho raných řešení mělo mnoho stejných problémů jako obecné formy (špatné pracovní toky, snaha zvládnout všechny druhy typů půjček v jedné formě)
  • Aplikace ve stylu průvodce, které jsou velmi intuitivní a nekladou nadbytečné otázky

Úkoly, které by měla online aplikace provádět:

  1. Předložte požadované informace, dodržujte různé předpisy o půjčování )
  2. V případě potřeby dodržujte bezpečnostní požadavky (například vícefaktorové ověřování ).
  3. Shromážděte potřebné údaje o žadateli
    1. Přesně to, co je potřeba, se liší podle typu půjčky. Žádost by neměla požadovat údaje, které žadatel absolutně nemusí poskytovat, aby se dostal k rozhodnutí o předkvalifikaci pro typ půjčky, který hledají.
    2. Pokud je žadatel stávajícím klientem a je přihlášen, aplikace by měla předvyplnit demografické údaje.
  4. Udělejte to snadno, rychle a přátelsky pro žadatele (aby vlastně vyplnili žádost a neopustili)
  5. Získejte aktuální kreditní zprávu
  6. Předkvalifikujte (automatické rozhodování) žádost a vraťte rychlou odpověď žadateli. Obvykle by to bylo schváleno s výhradou ustanovení, které finanční instituce odmítla (mnoho finančních institucí se tomu vyhýbá a dává přednost odkazování na jakoukoli aplikaci, kterou nelze automaticky předem schválit.)

zpracovává se

Rozhodnutí a úvěrové riziko

Hypoteční podnikání se skládá z několika lidí: dlužníka, je věřitel, a někdy i hypoteční makléř . Lidé, kteří poskytují půjčky, jsou obvykle hypoteční makléř nebo věřitel. V závislosti na tom, zda má dlužník úvěrovou způsobilost, pak může mít nárok na půjčku. Norma kvalifikující skóre FICO není statické číslo. Toto číslo určují pokyny pro věřitele a polehčující faktory. Nedávné změny na trhu a v odvětví učinily z půjček se stanovenými příjmy a vykázanými aktivy minulost a od většiny hypotečních cenných papírů zajištěných Fannie Mae a Freddie Mac je nyní vyžadována úplná dokumentace o příjmech a majetku.

Nejen, že něčí kreditní skóre ovlivňuje jeho kvalifikaci, skutečnost také spočívá v otázce: „Mohu si (dlužník) tuto hypotéku dovolit?“ Ve většině případů si dlužník může hypotéku dovolit. Někteří dlužníci se však snaží začlenit svůj nezajištěný dluh do své hypotéky (zajištěný dluh). Snaží se splatit dluh, který je nesplacený. Tyto dluhy se nazývají „závazky“, tyto závazky se počítají do poměru, který věřitelé používají k výpočtu rizika. Tento poměr se nazývá „poměr dluhu k příjmu “ (DTI). Pokud má dlužník nadměrný dluh, který chce splatit, a tento poměr z těchto dluhů překročí hranici DTI, musí dlužník buď splatit několik dluhů později, a splatit pouze neuhrazený dluh. Když dlužník refinancuje svou půjčku, může splatit zbývající část dluhu.

Příklad: Pokud dlužník dluží 1 500 USD za platby kreditní kartou a má hrubý měsíční příjem 3 000 USD, jeho poměr DTI by byl 50%. Pokud ale dlužník dluží platby ve výši 1 500 USD a má hrubý měsíční příjem 2 000 USD, jeho poměr DTI by byl 75%. Poměr DTI 50% a 75% by byl pro většinu věřitelů příliš vysoký, protože poměr DTI 43% je obecně hranicí pro konvenční hypotéky. Kromě všech ostatních faktorů, čím vyšší je poměr DTI, tím menší je pravděpodobnost, že si dlužník bude moci dovolit měsíční splátku, a tím je to pro věřitele rizikovější.

Ceny, včetně cen na základě rizik a cen na základě vztahů

Cenová politika se velmi liší. I když člověk pravděpodobně nemůže ovlivnit cenovou politiku dané finanční instituce, může:

  • Nakupovat
  • Požádejte o lepší sazbu - některé finanční instituce na to zareagují, některé ne
  • Srovnání cen - mnoho finančních institucí bude odpovídat sazbě pro aktuálního zákazníka

Ceny se často provádějí jedním z těchto způsobů. Další podrobnosti najdete na interních odkazech:

  • Všichni platí stejnou sazbu. Jedná se o starší přístup a většina finančních institucí již tento přístup nepoužívá, protože způsobuje, že nízkorizikoví zákazníci platí vyšší než tržní sazbu, zatímco vysoce rizikoví zákazníci získávají lepší sazby, než by jinak mohli získat, což způsobí, že finanční instituce získá nižší návratnost půjčky, než by mohlo znamenat riziko.
  • Ceny na základě rizik . Při tomto přístupu je tvorba cen založena na různých rizikových faktorech včetně hodnoty úvěru k hodnotě , úvěrového skóre , doby půjčky (očekávaná délka, obvykle v měsících)
  • Ceny založené na vztazích se často používají k tomu, aby nabídly o něco lepší sazbu zákazníkům, kteří mají s finanční institucí podstatný obchodní vztah. Často se jedná o zlepšení ceny nabízené nad jinak vypočítanou sazbu.

Specifické požadavky na shodu s půjčkou

Mnoho požadavků na identifikaci zákazníka a due diligence vzniku úvěru je společných pro otevření nového účtu u jiných finančních produktů.

Následující části popisují konkrétní požadavky na půjčky a hypotéky.

Křížový prodej, doplňkový prodej

Ocenění zajištění

Dalším krokem je nechat odhadce nemovitostí ocenit majetek dlužníka, proti kterému chce mít půjčku. Důvodem je zabránit podvodům jakéhokoli druhu ze strany dlužníka nebo hypotečního makléře. Tím se zabrání podvodům, jako je „svlékání kapitálu“ a zpronevěra peněz. Částka, kterou znalec buď ze strany dlužníka, nebo ze strany věřitele, je částka, do které může dlužník půjčit. Tato částka se dělí dluhem, který chce dlužník splatit, plus dalšími výplatami (tj. Hotovost, 1. hypotéka, 2. hypotéka atd.) A odhadovanou hodnotou (pokud jde o refinancování) nebo kupní cenou (pokud jde o nákup) { kterákoli částka je nižší} a převedena na další poměr nazývaný poměr půjčky k hodnotě (LTV). Tento poměr určuje typ půjčky a riziko, proti kterému se věřitel postaví. Například: pokud dům dlužníka odhaduje cenu 415 000 USD a chtějí refinancovat částku 373 500 USD - poměr LTV by byl 90%. Věřitel může také stanovit limit pro výši LTV - například pokud je úvěr dlužníka špatný, může věřitel omezit LTV, který si dlužník může půjčit. Pokud je však úvěr dlužníka v dobrém stavu, pak věřitel s největší pravděpodobností nebude omezovat LTV dlužníka. LTV u půjček může, ale nemusí překročit 100% v závislosti na mnoha faktorech.

Posouzení by proběhlo podle umístění majetku dlužníka. Odhadce může vyfotit dům z mnoha úhlů a pořídí si, jak nemovitost vypadá. Vypíše posouzení a odešle jej věřiteli nebo makléři (v závislosti na tom, kdo si toto posouzení objednal.) Hodnocení je napsáno ve formátu odpovídajícímu formuláři 1004 FNMA . 1004 je standardní forma hodnocení používaná odhadci na celostátní úrovni.

Zpracování dokumentů/upisování půjčky

Příprava dokumentu

Příprava dokumentu nebo Doc Prep je proces zařizování a přípravy dlužníků k uzavírání smluv. Tyto dokumenty se v jednotlivých odvětvích liší, ale obecně obsahují poznámku, zveřejnění a další dokumenty popisující a podrobně popisující dohodu mezi dlužníkem a věřitelem.

Upisování hypotéky

Upisovatel je osoba, která vyhodnotí dokumentaci úvěru a určí, zda půjčka odpovídá směrnicím konkrétního hypotečního programu či nikoli. Je na upisovateli, aby vyhodnotil riziko půjčky a rozhodl se půjčku schválit nebo odmítnout. Zpracovatel je ten, kdo shromažďuje a předkládá dokumenty o půjčce upisovateli. Upisovatelům trvá upisování půjčky nejméně 48 hodin a poté, co dlužník podepíše balíček, 24 hodin trvá zpracování dokumentů zpracovatelem.

Financování půjčky

  • Rezervace
  • Výplata finančních prostředků
  • Rozhodněte se o způsobu platby:
    • Hotovost
    • Online převod
    • Šek

Nařízení

Půjčování je vysoce regulované podnikání na federální i státní úrovni. Zde jsou uvedeny některé z hlavních předpisů, které se vztahují na půjčování. Další podrobnosti viz Bankovní regulace .

Mezi další související témata patří:

Viz také

Reference